'Lướt sóng' ở Nhơn Trạch, nhà đầu tư ‘chết chìm’

Phố vẫn chờ dân cư

Huyện Nhơn Trạch của tỉnh Đồng Nai chỉ cách quận 2, quận 9 của TP.HCM một con sông nhưng giá đất chỉ bằng 1/5-1/3 so giá đất của quận 2, quận 9. Trong quy hoạch tổng thể, thành phố mới Nhơn Trạch có hàng trăm dự án thành phần, chính vì vậy nơi đây trở thành "thủ đô" của các dự án phát triển các khu đô thị mới, khu dân cư mới.

Trên địa bàn huyện Nhơn Trạch có thể điểm danh một số dự án nổi bật như Khu đô thị mới Đông Sài Gòn, 941ha; Khu đô thị mới Phước An 150ha... và hàng vài chục dự án khác có quy mô từ một vài đến vài chục hécta. Hầu hết các khu này hình thành cách đây đã hơn 10 năm, nhưng đến thời điểm hiện tại, tỷ lệ lấp kín trong các khu đô thị mới này chưa đến 5%.

Thành phố mới Nhơn Trạch từng một thời thu hút giới đầu tư từ Bắc chí Nam, là tâm điểm của các "cơn sốt" giá đất những năm 2007-2008. Khi đó, giá đất Nhơn Trạch bị những công ty môi giới bất động sản ra sức "thổi" đã tăng gấp ba, bốn lần trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, khi giá đất hạ nhiệt, Nhơn Trạch nay chỉ còn trơ lại hàng loạt dự án đã hoàn thiện về hạ tầng nhưng... bị bỏ hoang.

Cỏ mọc lún đầu người ở thành phố mới Nhơn Trạch (Đồng Nai)

Cũng bởi do tình trạng hoang hóa kéo dài, phần lớn đất đai nằm trong tay giới đầu cơ nên giá đất nền dự án tại huyện Nhơn Trạch đã tuột dốc không phanh, từ mức 3-7 triệu đồng/m2 xuống chỉ còn 1,3-1,8 triệu đồng/m2 mà giao dịch vẫn hết sức trầm lắng, mặc cho giới môi giới "thổi" hết hơi.

Tham khảo tại một sàn giao dịch ở khu vực cho thấy, do tính thanh khoản quá thấp nên ngày càng nhiều nhà đầu tư và người dân đua nhau rút chạy khỏi Nhơn Trạch để vớt vát vốn liếng đã bỏ ra. Tuy nhiên, việc đó không dễ. Thảm cảnh đó kéo dài khiến khu vực này ngày càng trở nên tiêu điều, có nhà nhưng không có người ở.

Tại những dự án của Tổng công ty Xây dựng Hà Nội, Tập đoàn Đầu tư phát triển Nhà và đô thị (HUD), Đệ Tam... những dự án mà trước đây người ta giành nhau mua cho bằng được một vài nền, nay lô nhô vài nóc nhà biệt thự xây dở dang, trở thành bãi chăn thả gia súc của dân địa phương.

Từ trung tâm huyện Nhơn Trạch dọc theo đường số 1 có lộ giới rộng tới 53 mét lại càng kéo dài thêm sự hoang hóa của đô thị này. Đơn cử như dự án khu dân cư của Công ty CP Đầu tư đô thị và khu công nghiệp miền Nam (Suzicorp) có 40,95ha trên địa bàn xã Phước An và xã Long Tân. Dự án trên đã có quy hoạch 1/500 và được triển khai từ tháng 4/2009 song đến nay vẫn trắng hạ tầng. Ngoài con đường trải đá lổn nhổn và tấm pano vẽ phối cảnh thì dự án trên chẳng có gì sau hơn ba năm triển khai.

Trái với tình trạng trắng hạ tầng của dự án Suzicorp, dự án khu dân cư Phước An - Long Thọ của HUD, với tổng mức đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng đã được phân lô, hoàn thiện về điện, nước nhưng cũng chịu chung số phận bị bỏ hoang. Hạ tầng kỹ thuật có nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn chết đứng vì thiếu người mua.

Ngoài các dự án trên, hầu như dự án khu đô thị nào trong đại bàn nhơn trạch cũng đưa ra kế hoạch thiết kế cho trên 10.000 dân nhưng hiện nay hầu như đạt được 1% con số trên. Nhiều dự án không triển khai được, có những dự án xây dựng xong nhưng không có người mua. Con đường xây dựng hình ảnh một đô thị mới Nhơn Trạch đẹp đẽ như kế hoạch vì thế trở nên khúc khuỷu.

Chủ đầu tư cũng bị "hớ"

Một khu đô thị muốn dân đến ở phải có những dịch vụ tiện ích đi . Trong khi đó, các nhà đầu tư dịch vụ lại đợi có dân đến ở thì mới đầu tư. Do mâu thuẫn trên nên đến nay, nhiều khu dân cư chưa có chợ, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí... kèm theo khiến dân không đến ở, trở thành những khu dân cư hoang vắng.

Các dự án dở dang, nhà đầu tư tháo chạy (ảnh Nam Phong)

Ngay cả dự án đường Vành đai 3 - dự án thành phần TP.HCM kết nối giữa tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, khu vực Nhơn Trạch và nút giao thông đường cao tốc TP.HCM - Trung Lương cũng chưa vào giai đoạn thực hiện. Như vậy, trung tâm hành chính huyện Nhơn Trạch vẫn chưa được kết nối với khu vực TP.HCM một cách thuận tiện. Hơn thế, thị trường bất động sản đang phát đi những tín hiệu bất lợi khiến nhiều dự án tại khu vực này, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, lấn cấn về tiến độ.

Nhiều chủ đầu tư đang mong muốn được rút lui khỏi khu đô thị mới này. Mới đây nhất, dự án Trung tâm Thành phố mới Nhơn Trạch - Nhon Trach New City xin trả lại dự án này. Đây là dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) lớn nhất, với tổng vốn đăng ký lên đến 2 tỷ USD, do Tập đoàn Berjaya làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô 600 ha, trải dài trên ba xã: Long Tân, Vĩnh Thanh, Phước An và chính thức được cấp giấy chứng nhận đầu tư vào cuối năm 2009.

Theo thống kê từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Nai, tính đến cuối năm 2010, vốn thực hiện của dự án này là 1 triệu USD. Năm 2011, dự án không tiếp tục giải ngân và cuối năm 2012, có thông tin Berjaya xin trả lại dự án tỷ đô này.

Giải thích lý do "bỏ chạy", ông Mor Chun Lin, Trưởng Đại diện Berjaya tại Việt Nam, cho rằng, Trung tâm Thành phố mới Nhơn Trạch là dự án lớn, thời gian triển khai dài.Thử làm một phép tính, nếu triển khai dự án vào năm 2013, việc xây dựng hạ tầng đồng bộ ít nhất cũng mất vài năm, vậy đến khi nào, chủ đầu tư mới có sản phẩm để kinh doanh? Còn nếu triển khai trong giai đoạn khó khăn này, ai sẽ mua nhà ở Nhơn Trạch? Giá bao nhiêu là hợp lý?...

Ngoài yếu tố về nhu cầu nhà ở trên thị trường, một nguyên nhân không kém phần quan trọng khiến các BĐS ở đây "xuống dốc" trong 3 năm trở lại đây là hạ tầng kết nối với TP.HCM không phát triển đúng như cam kết ban .

"Không có một kế hoạch và một mốc thời gian nào rõ ràng cho các công trình hạ tầng đến với Nhơn Trạch", ông Mor nhấn mạnh

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết: "Khu Đô thị mới Nhơn Trạch đã xuất hiện khá sớm khi hệ thống đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây chưa hoàn thiện. Điều này khiến không ít người có nhu cầu thực sự phải ngập ngừng. Lãi suất ngân hàng quá cao cũng tác động đến nhiều ngành nghề, không riêng gì bất động sản. Đó là những lý do khiến thị trường trở nên ảm đạm"