Lướt sóng đất ngoại thành, nhà đầu tư “mắc cạn”

Bán cắt lỗ không có người mua

Chị Nguyễn Thị Hoa (Gia Lâm, Hà Nội) chia sẻ, khoảng giữa tháng 3, chuyện “sốt đất” được bàn tán khắp nơi, từ cơ quan cho đến nơi sinh sống đã khiến “máu làm giàu” nổi lên, thôi thúc chị tìm hiểu.

Thay vì vào mạng xem tin tức, trò chuyện với bạn bè, chị háo hức chuyển sang tìm hiểu thông tin tại các diễn đàn bất động sản.

Lô đất của chị Nguyễn Thị Hoa tại Gia Lâm, dù đã rao bán cắt lỗ vẫn chưa tìm được khách mua

Tận dụng những ngày nghỉ cuối tuần, hai vợ chồng chị rong ruổi ô tô đến hang cùng ngõ hẻm của 2 huyện Đông Anh và Gia Lâm, nơi có thông tin lô đất mà anh chị cảm thấy hợp túi tiền, có khả năng sinh lời và gần nhà.

Sau nhiều ngày kiếm tìm, chị chốt được lô đất ưng ý tại xã Văn Đức, huyện Gia Lâm, diện tích 85m2, giá 22 triệu/m2, tổng giá trị cả lô đất chưa đến 1,8 tỷ.

Nơi này chỉ cách Khu đô thị Ecopark, Văn Giang, Hưng Yên khoảng 2km. So giá bán, chỉ bằng 1/3 đất thị trấn Trâu Quỳ, Gia Lâm hay các khu đô thị lân cận, ngoài ra còn đón đầu quy hoạch xây dựng cầu Ngọc Hồi nối từ Thanh Trì sang.

Tính toán trước sau, chị đặt cọc trước cho chủ nhà 100 triệu đồng trong thời gian 15 ngày. Chị Hoa dự định, trong thời gian này ai trả giá cao sẽ bán “lướt” luôn, kể cả chênh 1 giá cũng đã lãi 85 triệu, 2 giá là 170 triệu đồng.

“Một hai ngày đầu sau khi đặt cọc, cũng có một vài cuộc điện thoại hỏi mua, nhưng sau khi báo giá thì khách đều “lặn” mất. Những cuộc gọi thưa dần.15 ngày đặt cọc trôi qua nhanh chóng, không kịp “lướt”, tôi phải vào 100% tiền và trở thành “chủ nhân bất đắc dĩ” của lô đất”, chị Hoa kể.

Để gom được số tiền 1,8 tỷ đồng, vợ chồng chị phải vay ngân hàng hơn 1,3 tỷ đồng với mức lãi suất khoảng 10,5%/năm. Với thời hạn vay 10 năm, mỗi tháng gia đình chị phải trả cả gốc và lãi xấp xỉ 22 triệu/tháng.

“Cả tháng nay chúng tôi chào bán cắt lỗ, từ 22 triệu xuống 20 triệu/m2 mà vẫn chưa bán nổi. Giờ hai vợ chồng phải chi tiêu dè xẻn, vừa rồi còn phải đi vay để trả lãi ngân hàng”, chị Hoa than thở.

Cùng mơ ước làm giàu từ đất, trong cơn “sốt đất” tháng 3 vừa qua, anh Nguyễn Viết Hoan, Hoàng Mai, Hà Nội đã mang sổ đỏ căn nhà hơn 50m2 trên phố Nam Dư thế chấp lấy 2,7 tỷ đồng để mua lô đất 60m2 (45 triệu/m2) tại Làng Cam, Cổ Bi, Gia Lâm.

Khi mua mảnh đất này, anh nuôi hy vọng sẽ “lướt” nhanh trong khoảng 2 tuần, chênh 4 - 5 giá, thu về 200 - 300 triệu đồng tiền lãi.

Nhưng điều anh không ngờ tới là cơn “sốt đất” đi qua nhanh chóng. Giá đất không xuống nhưng cũng chẳng có người mua. Đất không bán được, chủ nợ đòi rát, anh buộc phải bán với giá 39 triệu/m2, lỗ 360 triệu đồng chỉ trong nửa tháng.

Hệ quả chạy theo đám đông, phong trào

Ông Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Bất động sản Lâm Giang, người đã có thâm niên hơn 30 năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản nhìn nhận, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư “lướt sóng” hoặc vốn nhỏ lâm vào tình thế “mắc cạn”.

Nguyên nhân là do nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm trong đánh giá thị trường, giá trị tài sản, cơ hội đầu tư, lại không đủ tiềm lực tài chính đua đường dài. Do đó, khi có biến động xảy ra, họ không kịp “thoát” hàng, càng nắm giữ tài sản, áp lực tài chính càng lớn.

“Những nhà đầu tư này thường chỉ nghĩ đến cơ hội, lợi nhuận mà không lường trước để đối phó với những khó khăn, rủi ro. Thực tế sau những chu kỳ tăng nóng, thị trường sẽ xuất hiện các dấu hiệu đi xuống. Nhà đầu tư nếu không cảnh giác với chu kỳ đi xuống sẽ dính lỗ nặng hoặc bị chôn vốn lớn”, ông Tuấn nói và đưa ra lời khuyên, các nhà đầu tư “lướt sóng” đang “mắc cạn” lúc này nên cơ cấu lại nguồn vốn và nợ ở mức hợp lý.

Có thể tiến hành các bước đàm phán giãn, hoãn, giảm nợ... Bước cuối cùng, dù đắt hay rẻ, phải mạnh dạn bán tài sản để trả nợ, tránh tình trạng mất thanh khoản dẫn đến phá sản, thua lỗ nặng hơn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Thường trực, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phân khúc đất nền và liền kề đang xảy ra hiện tượng bán cắt lỗ.

Nhiều nhà đầu tư nhỏ đã phải chịu hậu quả do “sốt đất” và chạy theo đám đông, đầu tư theo phong trào, bị dụ dỗ, “mắc bẫy”. Giờ khi giá giảm, họ sợ giá giảm tiếp nên tìm cách cắt lỗ, tháo chạy khỏi thị trường.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Quốc Huy, Giám đốc Công ty Nhà ở ngay Việt Nam, thị trường bất động sản hiện đang bị kìm nén bởi dịch Covid-19. Tuy nhiên, về mọi mặt, bất động sản vẫn là một trong những kênh đầu tư được lựa chọn hàng đầu.

Nhận định xu hướng thị trường 6 tháng cuối năm, ông Huy cho rằng, bất động sản tiếp tục tăng trưởng, bùng nổ vào quý IV nếu dịch Covid-19 được kiểm soát.

“Nhà đầu tư mới thiếu kinh nghiệm thì tốt nhất nên đầu tư theo những đơn vị chuyên nghiệp, có uy tín trong thị trường bất động sản, những đơn vị này có khả năng dẫn dắt thị trường, minh bạch thông tin, thay vì tự “mò” đường, chịu rủi ro không đáng có”, ông Huy tư vấn.

Theo dữ liệu của Công ty Nhà ở ngay Việt Nam, giá đất trung bình phía Đông Hà Nội (không bao gồm tài sản trên đất) hiện nay thấp hơn với những tháng đầu năm từ 5 - 15%.

Cụ thể, khu vực Thạch Cầu, Long Biên giảm khoảng 15%, từ 48 - 56 triệu/m2 xuống còn 42 - 48 triệu/m2; Khu vực Xuân Canh, Đông Anh giảm khoảng 8%, từ 39 - 48 triệu/m2 xuống còn 36 - 41 triệu/m2; Khu vực Dương Hà, Gia Lâm giảm 4%, giá bán trung bình từ 33 - 37 triệu/m2 xuống còn 31 - 36 triệu/m2.

Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tổng lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường Hà Nội trong quý II là 4.578 sản phẩm.

Số sản phẩm giao dịch là 1.094, trong đó có 424 sản phẩm thấp tầng, còn lại là căn hộ. Nguồn cung đất nền và liền kề suy giảm do khan hiếm dự án mới được phê duyệt.

Lượng giao dịch ở mức thấp một phần do giá đẩy lên cao chưa giảm, một phần do dịch Covid-19 diễn biến phức tạp.