“Luẩn quẩn” quản lý căn hộ chung cư

Đẩy việc cho… cộng đồng

Chỉ được sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng với mục đích giao dịch là một trong những nội dung được Bộ Xây dựng đưa vào dự thảo Thông tư quy định việc sử dụng căn hộ nhà chung cư làm văn phòng. Dự thảo này được đưa ra sau khi tiến hành khảo sát tại một số địa phương và tổng hợp báo cáo về tình hình sử dụng căn hộ nhà chung cư vào mục đích không phải để ở trên cả nước.

Theo nội dung dự thảo đang xây dựng, ngoài thủ tục pháp lý cần thiết giữa các bên, muốn sử dụng căn hộ nhà chung cư làm văn phòng phải đáp ứng những điều kiện sau, có diện tích sử dụng bình quân phải đảm bảo bằng hoặc lớn hơn 8m2/người (số lượng cán bộ, nhân viên làm việc thường xuyên trong văn phòng); hoạt động của văn phòng không ảnh hưởng đến sinh hoạt cộng đồng… Với một căn hộ cho thuê làm văn phòng có diện tích 100m2 sẽ "chứa" được 12 người đến làm việc hàng ngày chưa kể khách đến giao dịch. Một tầng của chung cư trung bình có 10 căn hộ, chỉ cần mỗi tầng có vài căn hộ cho thuê với mục đích làm văn phòng giao dịch thì liệu có cách nào để "không ảnh hưởng đến sinh họat của cộng đồng". Việc quyết định chung cư có được sử dụng căn hộ làm văn phòng hay không được đẩy sang cho… cộng đồng khi Bộ Xây dựng đề xuất: phải có sự đồng ý của trên 2/3 chủ sở hữu, người sử dụng trong cùng tầng nhà của đơn nguyên có căn hộ đó.

Cấm rồi lại… thả?

Trở lại với công văn số 2544/BXD-QLN ngày 19/11/2009, văn bản đã gây "sốc" tại thời điểm đó đối với người sở hữu chung cư. Bộ Xây dựng tỏ rõ quan điểm "Một số căn hộ nhà chung cư được chủ sở hữu chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở sang làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh là trái với mục đích sử dụng, không đảm bảo an toàn. Pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư không cho phép chủ sở hữu nhà ở sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng trái mục đích quy định. Ngoài ra, việc sử dụng văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh xen lẫn với nhà ở gây xáo trộn, mất trật tự và ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt của các hộ dân sống ở các nhà chung cư". Khi đề xuất quy định này và yêu cầu các địa phương chấn chỉnh một số vấn đề phát sinh trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, Bộ Xây dựng cũng đã nhắc nhở các địa phương về vấn đề an toàn cho nhà chung cư và vấn đề bảo đảm điều kiện theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.

Có ý kiến cho rằng, cho phép sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng là một sự nhượng bộ của Bộ Xây dựng trước sự ngang nhiên tồn tại của hàng loạt văn phòng ở các chung cư hiện nay và "góp phần" làm méo mó thị trường BĐS, khi hàng loạt các văn phòng cho thuê ế ẩm, còn hàng loạt chung cư được mua với mục đích đầu tư để ở lại đem cho thuê làm văn phòng. Đây là một trong những nguyên nhân khiến cho những người có nhu cầu mua nhà để ở khó tiếp cận với chung cư, đặc biệt là với những chung cư có vị trí đẹp, giao thông thuận lợi. Hơn ai hết, Bộ Xây dựng hiểu rõ tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế cao ốc văn phòng hoàn toàn khác biệt chung cư để ở. Không chỉ ảnh hưởng đến độ an toàn của công trình, việc thay đổi công năng của chung cư còn dẫn đến phá vỡ quy hoạch, ảnh hưởng đến hạ tầng của khu vực.

Nếu như các quy định, văn bản pháp quy hiện tại chưa đủ để siết chặt quản lý và xử lý đối với việc sử dụng sai mục đích các căn hộ tại chung cư thì Bộ Xây dựng hoàn toàn có đủ thẩm quyền để xây dựng các quy định cho phù hợp. Với các quy định liên quan đến các cơ quan quản lý khác như Đăng ký kinh doanh thì việc các bên ngồi lại với nhau cũng chẳng có gì quá khó. Cấm rồi lại… thôi - động thái này khiến người ta nghĩ đến việc "gọt chân sao cho… vừa giầy".

Từ khi có quy định không được sử dụng chung cư làm văn phòng, cơ sở sản xuất kinh doanh, ở TP Hồ Chí Minh nhiều chung cư đã thực hiện khá nghiêm túc. Tuy nhiên, quy định này dường như khó khả thi ở Hà Nội, bởi, rất nhiều người mua căn hộ với mục đích cho thuê nên người có nhu cầu thuê để ở rất "khó với". Đây cũng là điểm khác biệt giữa thị trường BĐS của hai thành phố lớn. Ở Hà Nội, trong khi giá chung cư cao ngất ngưởng thì giá cho thuê lại "bèo". Ngược lại, cho thuê căn hộ ở TP Hồ Chí Minh hiệu quả hơn cho dù giá nhà rẻ hơn nhiều.