Lợi tức đầu tư bất động sản là gì?

Để kiếm tiền trong lĩnh vực bất động sản, bạn cần thực hiện một số chiến lược quản lý tài sản để tăng lợi tức đầu tư (ROI). Nhưng trước hết bạn cẩn hiểu lợi tức đầu tư của bất động sản là gì.

Lợi tức đầu tư (ROI) của bất động sản là gì?

Lợi tức đầu tư (ROI) đề cập đến thu nhập mà một khoản đầu tư tạo ra so với chi phí đầu tư. Không ai muốn hoạt động kinh doanh của mình thua lỗ hoặc tiêu tốn nhiều tiền hơn số tiền nó tạo ra. Đây là bản chất của việc tính toán lợi tức đầu tư.

Về cơ bản, các nhà đầu tư bất động sản sử dụng lợi tức đầu tư để xác định xem khoản đầu tư đó có hợp lý về mặt tài chính hay không. Tốt nhất bạn nên tính toán lợi tức đầu tư của bất động sản trước khi mua bất động sản vì nó cung cấp ước tính về lợi nhuận mà bạn mong đợi. Tóm lại, việc tính toán lợi tức đầu tư của bất động sản cho nhà đầu tư biết đó có phải là một khoản đầu tư khôn ngoan hay không.

Cách tính lợi tức đầu tư

Từ mô tả, chúng ta có thể suy ra rằng công thức tính lợi tức đầu tư như sau:

Lợi tức đầu tư = (Lợi nhuận đầu tư - Chi phí)/Chi phí đầu tư

Giả sử bạn đã mua một bất động sản với giá 2,3 tỷ đồng. Bạn đã tiếp tục chi 700 triệu đồng để cải tạo tài sản. Như vậy, tổng vốn đầu tư ban đầu là 3 tỷ đồng.

Bạn thu tiền thuê hàng tháng là 25 triệu đồng. Giả sử hợp đồng thuê có thời hạn một năm và không có vấn đề nghiêm trọng phát sinh, bạn sẽ kiếm được 300 triệu đồng thu nhập cho thuê trong một năm. Tất cả các chi phí phát sinh, bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm và tiện nghi, cộng lại lên đến 33 triệu đồng trong năm. Đây là cách bạn sẽ tính toán lợi tức đầu tư của mình:

(300 triệu - 33 triệu đồng)/3 tỷ đồng = 0,089 hoặc 8,9%

Tuy nhiên, bạn cần lưu ý rằng công thức lợi tức đầu tư không đảm bảo lợi tức đầu tư luôn dương. Lợi tức đầu tư của bạn bị ảnh hưởng bởi vấn đề quản lý tài sản. Có nghĩa là, lợi tức đầu tư của bất động sản được xác định bởi những gì bạn làm, không phải những con số bạn nhận được từ các tính toán của mình.

Bạn cũng có thể tính lợi tức đầu tư bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa. Về cơ bản, tỷ suất vốn hóa là một công thức tỉ lệ thuận với lợi tức đầu tư, tính toán lợi nhuận dựa trên thu nhập mà bất động sản tạo ra so với khoản đầu tư được thực hiện. Đây là công thức tỷ suất vốn hóa:

Tỷ suất vốn hóa = (Thu nhập hoạt động ròng/Giá mua) x 100

Tỷ suất vốn hóa tốt nằm trong khoảng từ 4% đến 10%. Mặc dù con số này thay đổi tùy thuộc vào vị trí, nhưng hãy nhớ rằng tỷ suất vốn hóa càng cao thì lợi tức đầu tư càng tốt.

Cách cải thiện lợi tức đầu tư của bất động sản

Bất kể loại bất động sản mà bạn đang đầu tư là gì, có một số bí quyết mà bạn có thể áp dụng để kiếm nhiều tiền hơn từ việc cho thuê và tăng lợi tức đầu tư của bất động sản của bạn.

1. Tạo dựng chiến lược marketing chất lượng

Là một nhà đầu tư bất động sản, bạn cần giúp tài sản của mình thu hút càng nhiều người xem càng tốt. Một trong những khía cạnh quan trọng nhất của marketing chất lượng trong thời đại này là ảnh chụp chất lượng. Mặc dù bạn có thể sử dụng smartphone để chụp ảnh, nhưng bạn có thể phải cân nhắc việc thuê một nhiếp ảnh gia chuyên nghiệp.

Chìa khóa để marketing bất động sản của bạn là duy trì chất lượng hàng đầu. Cho dù đó là chất lượng hình ảnh hay là chất lượng của bất động sản, hãy đảm bảo mọi thứ đều ở mức cao nhất. Điều này sẽ đảm bảo bạn tiếp cận thị trường mục tiêu của mình.

2. Sàng lọc khách thuê

Lợi tức đầu tư của bạn có thể bị giảm mạnh do vấn đề từ những người thuê, chẳng hạn như không trả tiền thuê đúng hạn hoặc gây ra những thiệt hại đối với bất động sản của bạn.

Đây là lý do tại sao bạn phải đặc biệt chú ý đến việc sàng lọc người thuê nhà của mình để đảm bảo rằng người thuê nhà của bạn sẽ thanh toán đúng hạn và giữ cho tài sản của bạn ở trong tình trạng tốt.

Nếu quá trình này quá khó đối với bạn, hãy cân nhắc làm việc với một công ty quản lý tài sản có thể tiến hành sàng lọc người thuê cho bạn. Bên cạnh đó, hãy chắc chắn tuân thủ các quy định pháp lý để tránh rắc rối về sau.

3. Định giá tiền thuê bất động sản cạnh tranh

Giá thuê của bạn có thể tối ưu hoặc phá hủy lợi tức đầu tư bất động sản của bạn. Do đó, đừng đặt một mức giá quá cao khiến người thuê bỏ qua bất động sản của bạn ngay từ khi họ bắt đầu tìm kiếm trên internet. Tuy nhiên, cũng đừng đặt giá thuê thấp hơn nếu không muốn lợi nhuận sụt giảm. Hãy tính đến những gì bạn cung cấp và bất kỳ tiện nghi cao cấp nào trong bất động sản mà bạn có thể tận dụng để tính giá cao hơn.

Quan trọng là đừng để bất động sản bị bỏ trống quá lâu, nếu không điều đó sẽ ảnh hưởng đến lợi tức đầu tư bất động sản của bạn.

4. Cải thiện ngoại thất và nội thất của bất động sản

Tính thẩm mỹ là yếu tố quan trọng có thể tác động đến lợi tức đầu tư bất động sản. Những người thuê nhà tiềm năng sẽ đánh giá ngôi nhà của bạn từ bên ngoài cho đến bên trong bất động sản. Đây là lý do tại sao bạn cần phải cải thiện yếu tố này.

Đối với ngoại thất, hãy thử thêm một số cây xanh tươi hoặc chậu hoa, sơn cửa trước bằng cách gam màu đậm để làm cho bất động sản nổi bật hơn,...

Đối với nội thất, hãy bắt đầu với những điều cơ bản là làm sạch toàn bộ nội thất hoặc thay bọc sofa. Mở rèm và sử dụng xịt phòng với mùi hương nhẹ nhàng, sơn lại tường nếu lớp sơn trước đó đã cũ và bẩn,...

5. Đầu tư đúng loại bất động sản

Loại bất động sản là một yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến lợi tức đầu tư bất động sản của bạn. Các loại bất động sản phổ biến bao gồm nhà mặt đất, căn hộ chung cư, tòa nhà văn phòng, không gian co-working,....

Loại bất động sản phù hợp phụ thuộc vào điều kiện thị trường và chiến lược cho thuê của bạn. Các thị trường bất động sản khác nhau cung cấp tỷ lệ lợi nhuận khác nhau với các loại bất động sản khác nhau. Như vậy, hãy đảm bảo bạn đầu tư vào loại bất động sản phù hợp với mục tiêu và tình trạng tài chính của mình.