Loay hoay việc định giá đất

Ảnh minh hoạ

Mức chênh lệch lên đến cả chục lần

Theo khung giá đất quy định trên địa bàn Hà Nội đến ngày 31/12/2019 được UBND TP. Hà Nội ban hành tại Quyết định số 96/2014, mức giá giao dịch thực tế trên thị trường hiện nay đều cao hơn nhiều. Thậm chí, tại những huyện ngoại thành khá xa trung tâm, mức chênh lệch được ghi nhận lên đến cả chục lần.

Cụ thể, tại thị trấn Quốc Oai (huyện Quốc Oai), khung giá đất nằm trong khoảng 5,1-7 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, người dân sống tại đây cho biết vừa có giao dịch ở mức 70 triệu đồng/m2 đối với nhà mặt phố huyện.

Tương tự, tại những khu đất vàng như Hàng Ngang, theo khung giá đất hiện tại thì tại vị trí VT1 (vị trí có mức giá cao nhất) là 162 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trên thực tế tại khu vực này, một căn nhà có diện tích 345m2 đang được rao bán với giá gấp cả chục lần, lên đến 355 tỉ đồng.

Hay như phố Bà Triệu vị trí 1 (VT1) có giá từ 103-125,440 triệu đồng/m2, Bát Sứ VT1 92 triệu đồng/m2, Cầu Gỗ VT1: 117,300 triệu đồng/m2, Hàng Da: 109 triệu đồng/m2, Hàng Ngang VT1: gần 188 triệu đồng/m2… Thế nhưng giá đất thực tế tại những khu vực này cao gấp nhiều lần.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, mặc dù bảng giá đất giai đoạn này đã cao hơn giai đoạn 2014-2019, nhưng trên thực tế thị trường giao dịch với giá cao gấp 2-3 lần.

Theo ông Võ, về nguyên tắc bảng giá, khung giá đất phải ngang bằng với giá thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, việc quy định về bảng giá đất tối thiểu có sự chênh lệch rất lớn so với giá thị trường, nên gây ra rất nhiều khó khăn cho cơ quan quản lý, thất thoát về tài chính của Nhà nước và rủi ro trong các giao dịch.

Bài toán nào cho việc định giá đất?

Thảo luận về công tác quản lý, sử dụng đất đai, nhiều đại biểu Quốc hội cho biết, tại nhiều địa phương, giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định không phù hợp với giá đất thực tế giao dịch trên thị trường. Người sử dụng đất không biết được giá đất, cơ quan chịu trách nhiệm giá đất không có bộ phận thẩm định chuyên nghiệp, các đơn vị thẩm định giá đất chưa đáp ứng được yêu cầu.

Liên quan đến vấn đề này, trả lời câu hỏi chất vấn trước Quốc hội ngày 10/11, Bộ trưởng Bộ Tài chính Đinh Tiến Dũng cho biết, qua theo dõi, Bộ Tài chính nhận thấy thời gian vừa qua vấn đề thất thoát rồi thất thu ngân sách nhà nước qua việc giao đất không qua đấu thầu đấu giá đã xảy ra và chủ yếu là do khi định giá đất không sát với giá thị trường.

Bên cạnh đó, có tình trạng các địa phương giao đất cho nhà đầu tư khi đất chưa giải phóng mặt bằng, nhà đầu tư phải ứng tiền ra để đền bù, sau khi đền bù giá cả thay đổi rất lớn và không được định giá lại.

Theo Bộ trưởng, qua thanh tra, kiểm tra đến nay còn rất nhiều các trường hợp như thế này đang phải xử lý. “Những vấn đề này sẽ được tiếp tục xử lý trong thời gian tới, chúng tôi đã phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng như báo cáo với Chính phủ để hoàn thiện cơ chế quản lý, đặc biệt là về đấu thầu, đấu giá cũng như cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước”, ông Dũng cho biết.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc bảng giá đất do nhà nước ban hành thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường làm ảnh hưởng đến việc thẩm định đúng giá nhà đất. Có tình trạng bản thân thẩm định viên hoặc cán bộ bồi thường khi định giá dù thấy rõ bất cập, nhưng do bảng giá đất đã ấn định nên không dám đẩy giá lên cao.

Theo các chuyên gia, không nên quy định, ban hành khung giá đất làm căn cứ để UBND các tỉnh, TP xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. Thay vào đó, giao trực tiếp cho UBND tỉnh, TP ban hành bảng giá đất dựa trên điều tra, thu thập, khảo sát giá thị trường từng địa phương.

Đại diện một số công ty thẩm định giá cho rằng, hiện nay luật quy định chưa rõ về quyền, trách nhiệm và các biện pháp chế tài đối với các đơn vị tư vấn khi thẩm định giá nhà đất. Do đó, đề nghị sửa đổi theo hướng quy định công ty tư vấn thẩm định giá phải chịu trách nhiệm với chứng thư thẩm định giá. Khi có thanh tra sai phạm về định giá, hoặc khiếu kiện của người dân về định giá thì đơn vị tư vấn thẩm định giá phải chịu trách nhiệm, hầu tòa.

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho hay, theo Điều 20 Nghị định số 44/2014 của Chính Phủ, điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất là phải có thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá hoặc có chứng chỉ định giá bất động sản được cấp theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc chứng chỉ định giá đất.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, để giải quyết bài toán định giá, trước hết, các địa phương cần phải tổ chức thu thập thông tin về giá đất tại những giao dịch trên thị trường một cách chính xác.

Một số đại biểu Quốc hội cho rằng, Chính phủ cần theo sát diễn biến của thị trường để điều chỉnh khung giá đất, kịp thời chấm dứt tình trạng có khu vực đã áp mức giá tối đa của Chính phủ nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với thị trường, dẫn đến tình trạng khiếu kiện, mất an ninh trật tự xã hội và thất thoát nguồn thu từ đất đai.