Loạt vi phạm phổ biến của môi giới bất động sản: Lỗ hổng nào cần bịt lại ngay?

Tại Tọa đàm “Chuẩn hóa nghề môi giới bất động sản - Kiến tạo sự nghiệp bền vững” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức ngày 7/12 tại TP.HCM, các chuyên gia và cơ quan quản lý đã mô tả một bức tranh thẳng thắn: nghề môi giới đang đứng trước yêu cầu cấp thiết phải chuẩn hóa toàn diện khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc sâu.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chỉ ra hàng loạt vi phạm trong hoạt động môi giới bất động sản

Ba nhóm vi phạm nổi bật trong hoạt động môi giới bất động sản

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), chỉ rõ 3 vi phạm nổi bật trong hoạt động môi giới bất động sản hiện nay.

Thứ nhất, môi giới không đủ điều kiện hành nghề.

Khoảng cách quá lớn giữa số người hành nghề thực tế và số môi giới có chứng chỉ hợp pháp khiến nhiều sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý vẫn được đưa vào giao dịch, tạo rủi ro dây chuyền cho cả thị trường.

Thứ hai, thiếu kiến thức, cố ý hoặc vô ý cung cấp thông tin sai lệch.

Do thiếu đào tạo hoặc phối hợp với doanh nghiệp, môi giới có thể đưa ra thông tin không chính xác, khiến người mua chịu rủi ro, dẫn đến nhiều kiến nghị, khiếu nại.

Thứ ba, bắt tay đầu cơ, thổi giá.

Một bộ phận môi giới cấu kết với nhà đầu cơ để gom hàng, đẩy giá, tạo bong bóng và làm mất cân bằng cung - cầu.

Bà Hằng nhấn mạnh, nguyên nhân cốt lõi vẫn đến từ chất lượng đào tạo thấp và thiếu tính chuyên nghiệp, khiến rủi ro lan rộng đến toàn thị trường.

Theo đó, những sai phạm trên không chỉ ảnh hưởng tới chất lượng giao dịch mà còn để lại hệ quả nặng nề:

- Người mua nhà gánh rủi ro pháp lý, dễ rơi vào tranh chấp kéo dài.

- Mất niềm tin vào thị trường, hạn chế nhu cầu thật và kìm hãm thanh khoản.

- Thị trường bị nhiễu loạn giá, thiếu minh bạch, làm giảm hiệu quả quản lý Nhà nước.

- Doanh nghiệp chân chính gặp bất lợi, khó cạnh tranh với các đơn vị làm ăn chộp giật.

Gần 90% môi giới bất động sản chưa có chứng chỉ hành nghề

Theo khảo sát của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), có đến 89% lực lượng môi giới bất động sản hiện nay chưa có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ đã hết hiệu lực.

Cụ thể, chỉ 11,3% môi giới sở hữu chứng chỉ hành nghề còn hiệu lực, có tới 51,8% chưa từng qua đào tạo, 24,1% đã từng học nhưng chưa được cấp chứng chỉ và 12,8% có chứng chỉ nhưng đã hết hạn.

Bên cạnh thực trạng trên, khảo sát của VARS IRE cho thấy, hiện nay, nhiều cơ sở không đủ điều kiện pháp lý vẫn tổ chức các khóa học, thậm chí cắt xén chương trình, thiếu kiểm tra đánh giá và sử dụng giảng viên không đạt chuẩn.

Những giấy chứng nhận được cấp sau vài giờ, vài buổi học ngắn ngủi này không bảo đảm thời lượng theo quy định, nhưng vẫn được sử dụng trong nhiều hồ sơ pháp lý như xin cấp phép mở sàn hoặc dự thi sát hạch chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, tạo ra rủi ro chất lượng cho thị trường.

Theo khảo sát của VARS IRE, chỉ 11,3% môi giới hiện nay đang sở hữu chứng chỉ hành nghề còn hiệu lực

Ông Trần Minh Hoàng, Phó Chủ tịch VARS nhấn mạnh, việc tuân thủ pháp luật và chuẩn mực hành nghề không chỉ là yêu cầu bắt buộc mà còn là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản vận hành minh bạch.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc Phát triển Chiến lược & Đối ngoại Công ty Smartland cho rằng, sự tuân thủ hiện nay “chưa đồng đều”. Các doanh nghiệp lớn, có thương hiệu, hoạt động ở phân khúc trung cấp và cao cấp có xu hướng tuân thủ cao hơn vì “mất nhiều hơn nếu xảy ra sai phạm”. Ngược lại, lực lượng môi giới nhỏ lẻ chỉ tập trung vào mục tiêu “chốt deal nhanh để có hoa hồng”, ít quan tâm đến quy trình, pháp lý hay tiêu chuẩn nghề.

Ông Đăng nhận định, nhiều người làm môi giới chưa hiểu tiêu chuẩn nghề là gì và việc ưu tiên bán hàng thay vì phát triển nghề nghiệp bền vững khiến họ đối mặt nguy cơ đánh mất uy tín và cơ hội lâu dài.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Bảo Khuê, Tổng Giám đốc DKRA Vega cho biết, hiện có 40.000 người hành nghề môi giới bất động sản, nhưng phần lớn hoạt động tự phát, thiếu chứng chỉ, thiếu đào tạo bài bản.

Bà Khuê phân nhóm doanh nghiệp thành hai loại:

- Nhóm doanh nghiệp có thương hiệu (chiếm 15-20%): Hoạt động bài bản, có cấu trúc và chiến lược rõ ràng. Tuân thủ pháp luật là điều kiện tồn tại và là yếu tố giúp giảm thiểu rủi ro.

- Nhóm doanh nghiệp nhỏ, mô hình thời vụ: Thiếu động lực tuân thủ, không có hệ thống đào tạo, cạnh tranh thiếu lành mạnh.

Ông Trần Minh Quang, Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh miền Nam Công ty EximrS, bổ sung rằng tình trạng vi phạm gia tăng còn đến từ yếu tố khách quan: thị trường sôi động thu hút nhiều người không đủ điều kiện tham gia. Trong một đơn vị có thể chỉ 30-40 người có chứng chỉ, còn lại là lao động thời vụ, dẫn đến nguy cơ sai phạm là điều “hiển nhiên” nếu không có cơ chế giám sát và xử lý đủ mạnh.

>>Xem thêm: Thủ tục cấp mới chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản từ 1/7

Doanh nghiệp làm gì để nâng cao chất lượng môi giới?

Chia sẻ về chính sách nội bộ nhằm hạn chế vi phạm trong hoạt động môi giới, ông Nguyễn Lê Hải Đăng cho biết, Smartland không tuyển dụng môi giới thuần túy theo tiêu chí “chỉ để bán hàng”, mà hướng tới xây dựng đội ngũ ổn định, gắn bó lâu dài.

Theo đó, doanh nghiệp xây dựng hệ tiêu chuẩn tuyển dụng và đào tạo gồm 4 nội dung chính khi tuyển dụng 1 môi giới bất động sản: Định hướng tư duy nghề nghiệp; đào tạo chuyên môn; Xây dựng năng lực và thương hiệu cá nhân; cơ chế khen thưởng - thăng tiến minh bạch.

Tương tự, bà Nguyễn Bảo Khuê nhấn mạnh yếu tố “chuẩn hóa tư duy từ gốc”. Nếu môi giới bước vào nghề môi giới bất động sản với tư duy sai lệch, chẳng hạn chỉ quan tâm đến việc chốt deal - thì dù áp quy chuẩn nào cũng không thể tạo ra thay đổi bền vững.

Theo bà Khuê, đạo đức nghề nghiệp không phải lựa chọn, mà là điều kiện tiên quyết để tồn tại. Tuy nhiên, số doanh nghiệp chịu đầu tư bài bản cho đào tạo hiện rất ít vì yêu cầu chi phí, thời gian và tư duy dài hạn.

Các chuyên gia thống nhất rằng, việc chuẩn hóa nghề môi giới không chỉ giúp nâng cao năng lực đội ngũ mà còn là điều kiện sống còn để xây dựng một thị trường giao dịch minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn sàng lọc mạnh, chỉ những doanh nghiệp và môi giới tuân thủ chuẩn mực, có đạo đức và kiến thức vững chắc mới có thể đứng vững và phát triển lâu dài.