Lo ngại sân sau thao túng giá bất động sản

Nên siết tín dụng phân khúc nào?

Tại buổi tọa đàm: “Quản tín dụng bất động sản thế nào cho đúng, trúng?”, chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng tất cả mục tiêu nằm trong khuôn khổ như NHNN quy định. Nếu là NHTM thì không được cho vay vào lĩnh vực bất động sản vượt quá 8% tổng số vốn vay.

Theo ông Thịnh cho rằng, khi ngân hàng bỏ vốn ra thì luôn mong muốn người vay, doanh nghiệp hoàn thành đúng tiến độ, đúng thời hạn, để từ đó kế hoạch hoàn trả vốn, lãi vay cho ngân hàng mới được thực hiện tốt nhất.

Ngân hàng là một đơn vị kinh doanh, họ cũng mong muốn các đối tác thực thi tốt nhất, có hiệu quả nhất để họ có lợi nhuận. Vấn đề ở đây là người đi vay không thực hiện đúng kế hoạch. Ngân hàng chả dại gì ném tiền vào chỗ không tin tưởng dù họ đã bỏ ra số tiền đáng kể vào đó, lên tới 30-50% lượng tiền doanh nghiệp xin vay.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (bên trái) cho rằng, chúng ta cần thanh lọc chủ dự án, nhà đầu tư sử dụng quá mức đòn bẩy ngân hàng. Ảnh: Dân Trí

“Cái quan trọng nhất là làm sao thanh lọc được thị trường để nhà đầu cơ bị loại đi, bớt dần các doanh nghiệp có vốn chủ sở ít nhưng chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư trên thị trường khiến hoạt động sử dụng vốn không hiệu quả. Từ đó để tránh cho thị trường bất động sản đổ vỡ hàng loạt”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Chuyên gia này cho biết thêm, Bộ xây dựng khi đưa ra kế hoạch cũng mong muốn có phân khúc phát triển đồng bộ, thỏa mãn yêu cầu phát triển thị trường, đáp ứng yêu cầu an sinh xã hội của người dân.

Ví dụ như một mảnh đất đó, nếu đầu tư nhà cao cấp khi bán sẽ được nhiều tiền hơn so với phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở trung cấp nên họ chỉ thích đầu tư phân khúc cao cấp. Còn ngân hàng thấy đầu tư cao cấp ì ạch mãi, không khả năng trả nợ vay thì ngân hàng không giải ngân.

Do đó, chúng ta phải làm sao để các doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải có năng lực thực thi hoạt động thì ngân hàng sẵn sàng cung cấp vốn.

“Rõ ràng trong thời gian vừa qua, chúng ta chứng kiến doanh nghiệp bất động sản huy động lượng trái phiếu gấp 47 lần vốn chủ sở hữu thì làm sao họ có khả năng trả nợ. Do đó, việc huy động vốn bằng trái phiếu khá nguy hiểm. Còn hỏi cho vay, chẳng có ngân hàng nào dám cho vay”, ông Thịnh nói.

Theo ông, chúng ta cần thanh lọc chủ dự án, nhà đầu tư sử dụng quá mức đòn bẩy ngân hàng. Các doanh nghiệp nào kinh doanh tốt, có nhiều dự án, có khả năng hoàn thành đúng kế hoạch thì ngân hàng sẵn sàng cho vay.

Thứ hai, doanh nghiệp đang có dự án rồi, chuẩn bị đưa ra thị trường cần lượng vốn nữa để hoàn thành dự án, đưa ra bán thì ngân hàng nên cho vay. Từ đó làm cho dự án hoàn thiện, hoàn thiện các thủ tục để họ bán ra thị trường và thu hồi vốn.

Thứ ba, việc người lao động mua nhà lần đầu với giá trị không quá lớn, dưới mức rủi ro thì NHTM sẵn sàng cho vay như dưới mức 1,5 tỉ đồng.

Đối với việc xem xét phân khúc nào, chủ thể nào cho vay, ông Thịnh cho rằng việc này cũng quan trọng cho từng địa bàn, từng thời điểm.

Thực ra, các NHTM chính là người bỏ tiền ra, là người quản lý rủi ro, chịu trách nhiệm với nguồn vốn ngân hàng. Do đó, họ rất quan tâm đến đối tượng cho vay. NHNN đưa ra khuôn khổ để ngân hàng không chạm vào mốc rủi ro và kiểm tra giám sát.

Các doanh nghiệp và người dân hiểu được, từ đó có việc đi vay cho phù hợp. Lúc đó nguồn vốn vay nói riêng, việc huy động các nguồn vốn khác mới dễ dàng và hiệu quả cao”, ông Thịnh cho hay.

Cấp vốn có chọn lọc

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, nguyên Vụ trưởng Vụ Tín dụng (Ngân hàng Nhà nước), cho rằng tiêu chí của một khoản vay đúng là chủ đầu tư phải hoàn tất các thủ tục, đảm bảo đủ vốn, có kế hoạch sản xuất kinh doanh hiệu quả, có đối tượng khách hàng, và có đáp ứng yêu cầu, thực tiễn hay không.

Ông Hùng (bên phải) lo ngại tình trạng nhà đầu cơ ôm hàng từ chủ đầu tư rồi tự do nâng giá bất động sản lên mức bất hợp lý. Ảnh: Dân Trí

Ông Hùng lo ngại tình trạng nhà đầu cơ ôm hàng từ chủ đầu tư rồi tự do nâng giá bất động sản lên mức bất hợp lý. Nhưng điều đáng ngại hơn là tổ chức hay cá nhân đó lại chính là sân sau hoặc công ty con của chủ đầu tư, sử dụng chính những căn hộ đã mua để thế chấp vay tín dụng.

“Khi chủ đầu tư xây dựng tòa chung cư lên để bán, người ta rất mong thu hồi vốn nhanh, tức mong bán được càng nhiều càng tốt, nhưng bán cho từng người dân đến ký hợp đồng một thì rất lâu, và giá đó sẽ khác.

Chủ đầu tư muốn nhà kinh doanh bất động sản mua một lúc 50-100 căn để thu hồi tiền nhanh, nhưng nếu nhà kinh doanh đấy không được ngân hàng cho vay thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư. Còn khi đẩy giá lên cao thì chịu rủi ro chính là tổ chức tín dụng, còn người chịu ảnh hưởng nhất chính là người dân. Như vậy, ngân hàng phải xem xét đầu tư cho đối tượng kinh doanh bất động sản”, ông Hùng đề xuất.

Theo ông Hùng, trong bối cảnh hiện nay, gần như các tỉnh, thành phố phê duyệt các dự án rất hạn chế, vậy nhu cầu bất động sản nằm ở đâu. Nếu chúng ta không có động thái kiểm soát tốt, không cẩn thận các nhà đầu cơ này sẽ đưa lên một cái giá không tưởng, và cuối cùng người dân sẽ chịu ảnh hưởng.

“Vì vậy, tôi nghĩ rằng nhà đầu tư cần có tư duy xác định vốn tín dụng chỉ là vốn bổ sung cho hoạt động kinh doanh, và phải có giải pháp huy động vốn trên thị trường vốn.

Còn nếu dựa vào vốn tín dụng, tôi chưa muốn nói là thông đồng, là sân sau của nhau, chủ đầu tư có thể xây tòa nhà lên nhưng công ty con có thể ôm cùng lúc hàng trăm căn và lại công ty con đứng ra vay tổ chức tín dụng và thế chấp bằng chính căn hộ đấy, thì liệu rủi ro xảy ra ai chịu trách nhiệm?”, ông Hùng đặt vấn đề.

Vì vậy, ông Hùng cho rằng, NHNN đưa ra chính sách để đảm bảo an toàn đầu tư vốn tín dụng phát huy được hiệu quả.

Còn nhà đầu tư bất động sản hoàn tất thủ tục pháp lý, vốn tự có đảm bảo đủ quy định, nhu cầu vốn chỉ là bổ sung thì ông tin rằng dự án đó, ngân hàng sẵn sàng cho vay và thậm chí, còn tranh nhau để cho vay.

Hiện nay, nhà cao cấp thì rủi ro cao, trong khi nhà ở bình dân thì hạn chế.

Theo ông Vương Duy Dũng, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), dòng vốn cần hướng vào những chủ đầu tư có đủ năng lực, năng lực triển khai dự án, những dự án có tính khả thi, có dòng vốn vào có thể triển khai được ngay, cơ sở pháp lý đầy đủ.

Ông Dũng cho rằng có những dự án được chấp thuận đầu tư nhưng vướng ở giao đất hoặc GPMB thì có vốn cũng không thể triển khai được. Dự án đầy đủ tính pháp lý, có tính khả thi cao… là những yếu tố hoàn toàn có thể đánh giá được.