Linh hoạt cơ chế phát triển nhà ở xã hội

Cơ chế phi lợi nhuận

Có thể xem Singapore là ví dụ điển hình về đầu tư nhà ở xã hội quy mô lớn do Nhà nước trực tiếp chỉ đạo và thực hiện. Hội đồng phát triển và quản lý nhà ở (HDB) chuyên cung cấp nhà sở hữu và cho thuê với hệ thống hỗ trợ tài chính qua quỹ tiết kiệm cá nhân (CPF) và các chính sách phân vùng, hạ tầng đồng bộ. Ưu điểm nổi bật là khả năng huy động đất đai, xây nhanh và tích hợp dịch vụ công cộng (trường học, trạm y tế, giao thông) để tạo khu đô thị nhỏ có tính bền vững. Theo Ngân hàng Thế giới, khi chính sách đất và quỹ tài chính được điều phối chặt chẽ, tỷ lệ bao phủ nhà ở xã hội có thể đạt mức rất cao.

Khu nhà ở xã hội Alterlaa, Vienna có 3.200 căn hộ, sức chứa 9.000 người. Ảnh: ABC

Vienna, Áo được biết đến nhiều nhất với mô hình “Gemeindebau” (nhà cộng đồng do thành phố sở hữu) với lịch sử một thế kỷ xây dựng nhà ở xã hội, kết hợp chuẩn về thiết kế, hạ tầng và quản lý công. Thành phố giữ vai trò chủ động: mua đất, xây và cho thuê với giá thuê thấp hơn thị trường. Mô hình này giúp duy trì sự đa dạng xã hội trong khu vực đô thị và kiểm soát giá thuê toàn thành phố.

Ở Hà Lan, hệ thống tổ chức phi lợi nhuận (housing associations) chịu trách nhiệm chính phát triển hệ thống “woningcorporaties” (các hiệp hội nhà ở phi lợi nhuận), chi phối phần lớn nguồn cung nhà ở xã hội. Các tổ chức này có độ chuyên nghiệp cao, độc lập tài chính và được quản lý dưới khuôn khổ pháp luật chặt chẽ. Tuy nhiên, khi chính sách thuế hoặc trợ cấp thay đổi, mô hình cũng dễ bị tổn thương.

Ở Brazil, chương trình “Minha Casa, Minha Vida” từng là biểu tượng mở rộng nhà ở cho nghèo nhưng sau đó đối mặt với vấn đề cắt giảm ngân sách và đất đai, nhiều dự án bị xây ở ngoại vi thiếu kết nối việc làm và dịch vụ, dẫn đến hiệu quả xã hội không như mong đợi.

Còn nhiều thách thức

Các chương trình nhà ở xã hội trên thế giới đang đối mặt với nhiều thách thức lớn. Trước hết là khủng hoảng chi phí, khi giá vật liệu và nhân công tăng khiến các dự án bị đội vốn, buộc chính phủ phải cân nhắc giữa ưu đãi thuế và trợ cấp trực tiếp để giữ giá thuê, mua ở mức hợp lý. Song song đó, quá trình đô thị hóa nhanh làm mất dần quỹ đất nội đô; nếu không có cơ chế bảo toàn đất công, chi phí đầu vào cho nhà ở xã hội sẽ tăng cao và đẩy người thu nhập thấp ra xa trung tâm.

Một áp lực khác đến từ chính sách quyền mua nhà cho cư dân từng giúp thúc đẩy sở hữu nhà, nhưng cũng làm cạn kiệt quỹ nhà công nếu thiếu cơ chế tái đầu tư hoặc thu hồi tài sản. Thêm vào đó, nhiều nơi vẫn xây nhà mà không gắn với hạ tầng giao thông, việc làm và dịch vụ công, khiến hiệu quả xã hội thấp và cư dân khó gắn bó lâu dài.

Để khắc phục, trước hết, cần bảo toàn quỹ đất công thông qua cơ chế đất, cho phép các chính quyền đô thị chủ động mua hoặc ghi nhận quỹ đất cho mục tiêu nhà ở xã hội, tránh để toàn bộ đất tốt rơi vào tay thị trường tư nhân. Cùng với đó là xây dựng cơ chế hỗ trợ tài chính đa nguồn, kết hợp trái phiếu xã hội, quỹ đầu tư công - tư... để tạo dòng vốn ổn định cho xây dựng và bảo trì. Mô hình CPF của Singapore là minh chứng cho việc quỹ tích lũy cá nhân có thể vận hành hiệu quả trong chương trình công.

Một hướng khác là hợp tác với các tổ chức phi lợi nhuận, khuyến khích mô hình hiệp hội nhà ở (như ở Hà Lan) thông qua khuôn khổ pháp lý rõ ràng, ưu đãi thuế và giám sát minh bạch để tận dụng năng lực quản lý chuyên môn. Cùng với đó, các dự án nhà ở xã hội cần được thiết kế gắn liền với hạ tầng việc làm, trường học và dịch vụ công, hình thành những khu đô thị nhỏ tích hợp. Cuối cùng, tính minh bạch trong chính sách bán nhà công là điều bắt buộc, tránh thất thoát tài sản công.

Theo Ngân hàng Thế giới, trong bối cảnh chi phí xây dựng tăng và đô thị hóa nhanh, các quốc gia cần linh hoạt kết hợp công cụ tài chính, quy hoạch và quản trị để nhà ở xã hội không chỉ là giải pháp giá rẻ, mà là nền tảng xây dựng cộng đồng đô thị bền vững, công bằng và có phúc lợi toàn diện.