Liệu có “sóng ngầm” căn hộ?

Theo con số thống kê của Cushman & wakefield, thị trường căn hộ trên địa bàn TP.HCM có thêm khoảng 5.800 căn hộ gia nhập nguồn cung mới trong quý 3/2011.

Trong đó, nguồn cung căn hộ hạng C tăng đến 89% (với mức giá 15,7 triệu đồng/m2), căn hộ hạng A+ (khoảng 84 triệu đồng/m2), A (khoảng giá 45 triệu đồng/m2) và B (khoảng 36 triệu đồng/m2) tăng 11% so với cùng kỳ năm 2010.

Nếu so với quý trước, giá chào bán căn hộ tăng khoảng 10%. Tuy nhiên trên thực tế, mức giá chào bán căn hộ ở tất cả các hạng đều giảm từ 10 -20%, do một số các chương trình khuyến mãi, giảm giá đang được các chủ đầu tư tích cực áp dụng.

Song, vấn đề đặt ra ở đây là đối tượng nào sẽ hưởng được mức giá ưu đãi đó? Trước khi câu chuyện được làm sáng tỏ, có không ít giả thiết cho rằng, liệu đây có phải là “kịch bản” làm giàu cho những người có tiền, hay lại là chiêu PR của các chủ đầu tư?

Bởi tuần qua, cả khách hàng có nhu cầu thực lẫn giới đầu tư được một phen “mừng vội” với mức giá khá hời 15,5 triệu đồng/m2 được công bố đối với dự án nhà ở Petrovietnam Landmark (PVL), Q.2, do Công ty cổ phần BĐS Điện lực Dầu khí Việt Nam (PV Power Land) làm chủ đầu tư, và 14,5 triệu đồng/ m2 đối với dự án căn hộ cao cấp An Tiến (HAGL), huyện Nhà Bè do Công ty Sài Gòn Mêkông mở bán.

Tuy nhiên, chỉ trong thời gian ngắn (chưa đầy 3 ngày), mọi việc đều vỡ lẽ, PV Power Land đã công bố phương thức bốc thăm cho khách hàng mua căn hộ PetroVietnam Landmark. Theo đó, sẽ có 15 căn hộ được đem đấu với giá khởi điểm là 15,5 triệu đồng/m2 và bước giá là 300.000 đồng/m2.

Tuy nhiên, để tham gia đấu giá, người mua phải đặt cọc 500 triệu đồng/phiếu bốc thăm và phải thanh toán 100% giá trị căn hộ trong vòng 3 ngày sau khi được quyền mua.

Trước những chuyển biến quá chóng vánh này, giới phân tích BĐS đã không ngần ngại đánh giá đây quả là chiêu PR còn khá vụng của doanh nghiệp. Bởi thực chất, ai sẽ mua được trong số 15 căn hộ đó?

Đứng về phương diện chủ đầu tư, một đại diện của Công ty cổ phần BĐS Phú Long cho rằng, đa phần chủ đầu tư hiện muốn bán sỉ dự án hơn là bán lẻ. Đặc biệt trong thời điểm hiện tại, bán sỉ là giải pháp thu hồi vốn nhanh và khá khỏe cho chủ đầu tư.

Tuy nhiên, để tạo sự liên kết với khách hàng cuối cùng, chủ đầu tư sẽ “để dành” một phần để bán lẻ ra thị trường, đôi khi chỉ là một vài căn. Và việc giảm giá có áp dụng thì chỉ được thực hiện trên lượng hàng ít ỏi đó, chứ không hề có chuyện giảm giá từ 30% - 40% trên dự án.

Bởi thực tế, giá không phải là yếu tố quyết định chất lượng căn hộ. Vì thực hư của câu chuyện giá nhà là của chủ đầu tư. Trong khi khách hàng rất khó thẩm định được chất lượng của dự án.

Chia sẻ thêm về vấn đề này, ông Huỳnh Sơn Trung, Phó tổng giám đốc, Công ty Địa ốc ACB nói, hiệu ứng “bán tháo” trên thị trường BĐS chỉ có thể xảy ra khi hệ thống ngân hàng bị khủng hoảng.

Tuy nhiên, với tỷ lệ dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng trên địa bàn TP.HCM hiện nay chỉ chiếm khoảng 10%. Do đó, khả năng “bán tháo” sẽ rất khó xảy ra.

Khách hàng chờ giá rẻ

Thực tế, với tình hình hiện tại, nhiều chủ đầu tư cũng rất cân nhắc trong việc bán hàng ra thị trường. Theo phân tích của vị đại diện Cushman & Wakefield về lĩnh vực nhà bán, tình hình thị trường căn hộ cũng sẽ khó cải thiện trong những tháng cuối năm 2011. Bởi, thị trường vẫn chưa chạm đáy.

Theo đó, giá bán căn hộ sẽ tiếp tục giảm ở thị trường sơ cấp và thứ cấp ở tất cả các hạn, ít nhất cũng từ 12 - 18 tháng tới.

Mặc dù, chưa có cơ sở nào chứng minh giá căn hộ sẽ giảm. Tuy nhiên, động thái xôn xao của khách hàng trước thông tin bán hàng giảm giá của hai dự án PVL và An Tiến, cho thấy khách hàng vẫn trông chờ thị trường sẽ chạm đáy với mức giá có thể chấp nhận được.

Nói như ông Huỳnh Sơn Trung, sản phẩm BĐS không có tính đồng nhất, do đó, việc hạ giá sản phẩm chưa chắc đã rẻ. Trong khi giá cả trên thị trường còn mơ hồ, thì động thái duy nhất của khách hàng là vẫn luôn ở thế chờ đợi, ông Sơn nói.

Thực tế, không ít nhà đầu tư lẫn khách hàng vẫn cùng chung lo ngại về việc giảm giá của một số dự án BĐS. Ngoài việc đi kèm tiến độ thanh toán nhanh, vấn đề về chất lượng, cũng như tiến độ dự án cần được tính đến.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Minh Châu, Giám đốc Công ty Đầu tư Phú An Nam cho biết, đối với các dự án sắp đi vào hoàn thiện thì khả năng rút ruột công trình là rất thấp. Tuy nhiên, khách hàng cần có sự thỏa thuận với chủ đầu tư, hạn chế nguy cơ xảy ra tranh chấp đối với những dự án mới bắt đầu.

Với tình hình khó khăn như hiện nay, nếu chủ đầu tư chấp nhận chia sẻ với khách hàng để có được mức giá căn hộ phù hợp thì đây quả là quyết định khôn ngoan nhằm giữ lại giá trị cốt lõi của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư chỉ xem đó như một chiến lược pr thì chẳng khác nào góp phần gây lũng đoạn thị trường, tạo khoảng cách tâm lý chờ đợi, thăm dò ở khách hàng ngày càng lớn, ông Châu, chia sẻ.

Trong khi thị trường vàng và chứng khoán đang rất bấp bênh, song tuyệt nhiên các nhà đầu tư cá nhân và người mua vẫn không chuyển hướng quan tâm đến phân khúc căn hộ bán.

Điều này cho thấy, nếu các chủ đầu tư không có sự cân nhắc trong việc phân phối các dự án nhà ở, thì giao điểm giữa chủ đầu và nhà đầu tư lẫn khách hàng e vẫn còn xa.

TS. Lê Thẩm Dương: Quá rõ động thái PR Trong khi thị trường BĐS đang khó khăn, nhiều chủ đầu tư BĐS đưa ra phương thức bán hàng giảm giá và chấp nhận lỗ thì cần phải xem xét lại. Thứ nhất, có thể nói, đây là một động thái không rõ ràng, thể hiện động cơ không bài bản. Bởi, không có cơ sở gì để chứng minh các DN đó dùng tiền để trả nợ. Thứ hai, khó có chuyện DN chấp nhận thương đau để chịu lỗ. Vì thực tế, có bao nhiêu dự án, cũng như căn hộ được rao bán thực sự? Đồng ý là hạ giá đối với sản phẩm là điều rất bình thường của DN. Tuy nhiên, nếu nói đến hạ giá, cần phải lưu ý đến hai hình thức, hạ giá đồng loạt và hạ giá cục bộ. Do đó, tất cả đều phụ thuộc vào cách làm của chủ đầu tư. Đơn cử hai trường hợp dự án BĐS PVL và An Tiến được rao bán rõ ràng, tính chất pr đã lấn át yếu tố hạ giá. Vì thực chất với mức giá 14,5 triệu đồng/m2, hay 15,5 triệu đồng/m2 chủ đầu tư không hề lỗ. Ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng: Cần kiểm chứng đã có ai mua được nhà giá rẻ Đến thời điểm này, Cục vẫn chưa nhận được văn bản chính thức về việc có hay không vấn đề giảm giá đối với các dự án nhà ở. Mặc dù thông tin đã được báo chí liên tiếp công bố suốt thời gian qua. Vì thế, vấn đề đặt ra là cần phải kiểm chứng xem đã có một tổ chức hay cá nhân nào mua được với mức giá 15,5 triệu đồng/m2 hay 14,5 triệu/m2 đối với hai dự án cho đến thời điểm này. Do đó, tôi không bình luận thêm những quan điểm xoay quanh vấn đề nhà đất có đồng loạt giảm giá trong thời gian tới. Ông Lâm Văn Chúc, Tổng Giám đốc, Công ty CP Đầu tư BĐS Phúc Đức: Sự tính toán khôn ngoan Năm 2010, thị trường BĐS gần như đóng băng hoàn toàn, với mức lãi suất liên tục tăng cao, trong khi hàng không bán được. Và tình trạng “xả hàng”, cắt lỗ cũng là điều tất yếu. Thực tế, với mức giá giảm khoảng 30% có người mua vẫn tốt. Tuy nhiên, với mức giá bán ra như vậy chủ đầu tư chú trọng bán sỉ, chứ không bán lẻ. Vì nếu bán ồ ạt hết 90% dự án trong vòng 3 tháng, DN sẽ có lời. Nhưng nếu chỉ bán được 30% trong vòng 3 tháng DN sẽ không thể nào có lợi nhuận. Theo đó, nguồn cung hàng ít, giá khắc sẽ bị đội lên và người tiêu dùng cuối cùng chắc chắn sẽ không có cơ hội mua được nhà với mức giá ban đầu. Do đó, với cách bán hàng ưu đãi, nói danh nghĩa là lỗ, chứ thực ra DN chưa lỗ. Suy cho cùng đây cũng là một sự tính toán khôn ngoan.