Liệu chu kỳ khủng hoảng 10 năm sẽ rơi vào năm 2019?

Khó xảy ra khủng hoảng sâu

Tại toạ đàm Tiềm năng thị trường bất động sản 2019 diễn ra ngày 7/4, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết thị trường bất động sản 2018 đã ghi nhận những con số ấn tượng.

Theo số liệu mà hội này đã thu thập từ các đơn vị bán hàng trên cả nước, có hơn 100.000 sản phẩm bất động sản được giao dịch thành công đến từ các phân khúc, trong đó chung cư chiếm tỷ trọng lớn. Riêng Hà Nội có hơn 40.000 căn hộ được bán đến tay người tiêu dùng từ các dự án.

Năm 2018 cũng là năm đầu tiên ghi nhận sự tham gia mạnh mẽ của lượng lớn khách nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Bước vào năm 2019, có nhiều câu hỏi đến từ thị trường và giới nghiên cứu, rằng liệu năm nay có phải điểm rơi chu kỳ của thị trường bất động sản hay không?

Ông Đính cho rằng, trước đây thị trường liên tục xuất hiện điểm rơi, có những điểm rơi sâu, liên tiếp và khủng hoảng rất mạnh như 2008, 2010, 2011. Mãi đến năm 2014, thị trường mới dần được khôi phục và đi lên.

Lý giải về các đợt khủng hoảng liên tiếp xảy ra thời kỳ trước, ông Đính cho rằng, lúc đó thị trường bất động sản còn non trẻ, kinh nghiệm của các thành phần tham gia thị trường còn non. Cán bộ quản lý thị trường chưa phản ứng nhanh trước các tình huống “rơi” của thị trường. Các nhà đầu tư, phát triển chưa hiểu được quy luật của thị trường để đưa ra những chiến lược kinh doanh và sản phẩm phù hợp.

So sánh với thời điểm hiện nay, ông Đính cho rằng công tác quản lý nhà nước những năm qua cho thấy trình độ, khả năng thích nghi với thị trường được nâng lên, từ đó kịp thời đưa ra những quyết sách và sửa đổi quy định pháp luật để điều tiết thị trường. Các nhà phát triển bất động sản đã bám sát vào các quy luật cung cầu thị trường, biết tính toán, tìm hiểu, lựa chọn và đưa ra các sản phẩm phù hợp nhu cầu của khách hàng trong từng thời kỳ.

Điểm rơi thị trường bất động sản chắc chắn sẽ không “sâu” và nghiêm trọng như trước đây.

Theo ông Đính, với tất cả các thành phần cùng tốt lên thì các đợt khủng hoảng sâu, khó tháo gỡ đối với thị trường sẽ khó xảy ra. Do vậy, điểm rơi thị trường bất động sản chắc chắn sẽ không “sâu” và nghiêm trọng như trước đây. Nếu như có chu kỳ khủng hoảng, thì điểm võng thấp hơn. Sự chênh lệch giữa đỉnh và đáy không nhiều.

“Thị trường đang xây dựng được niềm tin. Do vậy, năm 2019 tôi nghĩ rằng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tiếp tục ổn định phát triển bền vững”, ông Đính nhận định.

Xu hướng dịch chuyển về phía tây, tây nam Hà Nội

Dự báo về thị trường trong năm 2019, các chuyên gia cho rằng dịch chuyển về phía tây, tây nam TP Hà Nội sẽ là xu hướng tất yếu của bất động sản trong thời gian tới.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, bản đồ phát triển tại TP Hà Nội cho thấy, thị trường chỉ có thể lan ra khu tây và tây nam. Nguyên nhân là do phía bắc có hồ Tây không thể phát triển lên trên, phía đông gặp sông Hồng cũng không thể nào phát triển, chỉ có hai phía có thể mở được là tây và nam.

“Trong bối cảnh giao thông Hà Nội đang đối mặt với tình trạng tắc nghẽn xảy ra ngày càng nghiêm trọng thì người dân sẽ tìm đến khu vực thông thoang, và chỉ có phía tây, tây nam mới có thể đáp ứng được tiêu chí đó”, ông Hiếu nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Huy, Phó tổng giám đốc Học viện bất động sản Hải Phát Land, cho rằng nói đến bất động sản cần nói đến chính sách quy hoạch. Hiện nay, chủ trương của thành phố là dịch chuyển các trụ sở, cơ quan hành chính về phía tây. Đây chính là cơ hội cơ hội cho bất động sản phát triển theo.

Theo ông Huy, có hai yếu tố quyết định giá trị bất động sản. Đó là khu vực có dân số đông và nơi phát triển tốt về hạ tầng.

“Trong tương lai, các tuyến đường vành đai 2, vành đai 3, vành đai 3,5, vành đai 4 sẽ giải quyết các vấn đề về giao thông khu vực phía tây. Do đó, đây sẽ là tâm điểm tất yếu của thị trường bất động sản trong thời gian tới”, ông Huy nhận xét.

Cũng theo vị này, cùng với xu thế dịch chuyển từ nhà mặt phố nội đô sang các nhà thấp tầng ven đô, thì mức giá hiện tại của bất động sản khu tây đang dưới giá trị thực. Có những căn hộ thấp tầng chỉ từ 20 – 30 triệu đồng/m2, do đó khả năng gia tăng giá trị trong tương lai là rất cao.

Tuy nhiên, một thách thức được đặt ra cho thị trường bất động sản 2019 là việc các ngân hàng mạnh tay siết cho vay bất động sản.

TS. Hiếu cho rằng, lãi suất hiện tại đang cao và có thể sẽ tiếp tục cao trong mấy năm tới. Chính vì thế, các nhà phát triển dự án khi làm việc với nhà đầu tư và khách hàng nên hỏi họ đang làm việc với ngân hàng nào. Từ đó, có thể giới thiệu họ với các ngân hàng có kết nối với hệ sinh thái bất động sản, để được tạo điều kiện làm thủ tục vay dễ hơn.