Lãi suất tăng lên 13-14%/năm, người vay mua nhà 'méo mặt'

Cách đây khoảng nửa năm, chị Phương Linh (31 tuổi, TP.HCM) từng liên hệ một chuyên viên tư vấn của BIDV tại TP.HCM để hỏi vay mua nhà. Thời điểm đó, lãi suất chỉ quanh mức 6,5-7%/năm, thậm chí ngân hàng còn có gói cố định 5,5% trong 3 năm đầu dành cho khách hàng cá nhân dưới 35 tuổi.

Tuy nhiên, do vốn tự có còn mỏng, phải sử dụng đòn bẩy lớn nên chị chưa quyết định xuống tiền.

Đến nay, sau khi tích lũy thêm được một khoản từ tiền thưởng Tết, gia đình chị tính toán quay lại kế hoạch mua nhà thì mặt bằng lãi suất đã thay đổi đáng kể. Theo tư vấn mới nhất, lãi suất vay mua nhà tại BIDV hiện dao động 10,5-12%/năm, áp dụng trong 18-24 tháng đầu, tùy hồ sơ và điểm tín dụng từng khách hàng.

Lãi suất tăng gần gấp đôi sau nửa năm

Khi được hỏi liệu có phương án nào "dễ thở" hơn, một chuyên viên ngân hàng tại TP.HCM cho biết nếu khách hàng có thêm tài sản đảm bảo khác, có thể chuyển sang hình thức vay tiêu dùng thế chấp với lãi suất khoảng 8,5%/năm.

Người này cũng nhận định nếu thị trường thuận lợi, khoảng tháng 4-5 lãi suất có thể ổn định trở lại, tiệm cận mặt bằng năm ngoái. Khi đó, khách hàng có thể tất toán khoản vay hiện tại để chuyển sang gói vay mua nhà lãi suất thấp hơn.

Tuy vậy, với mặt bằng lãi suất liên tục tăng như hiện nay, chị Linh cho biết gia đình một lần nữa phải cân nhắc lại kế hoạch mua nhà. "Nếu vay ở mức trên 10% như bây giờ thì áp lực trả nợ hàng tháng sẽ rất lớn", chị nói.

Không chỉ BIDV, mặt bằng lãi suất tại nhiều ngân hàng khác cũng tăng nhanh trong thời gian ngắn. Tại ACB, chị Minh Anh (28 tuổi, TP.HCM) cho biết vào tháng 8/2025, khi vay theo tiến độ căn hộ tại phường Cát Lái, chị được áp dụng mức lãi suất cố định 7%/năm trong 2 năm đầu.

Đến cuối tháng 10, ngân hàng điều chỉnh gói cố định 2 năm lên 8,3%/năm, gói 1 năm 7,8% và gói 3 năm 9,3%. Sang tháng 11, lãi suất tiếp tục tăng, gói 2 năm lên 8,5% và gói 3 năm lên 10,4%/năm. Hiện tại, ngân hàng thông báo lãi suất vay mua căn hộ cố định 12 tháng ở mức 9,8%, còn cố định 2 năm là 10,8%/năm.

"Cuối tháng này đến đợt giải ngân tiếp theo theo tiến độ dự án. Nhìn lãi suất tăng chóng mặt mà tôi cũng giật mình. May là trước đó đã dự phòng tài chính nên vẫn xoay xở được. Chứ nếu vay số tiền lớn hơn, với mức lãi này có khi không kham nổi, thậm chí phải tính chuyện bán nhà", chị chia sẻ.

Chỉ sau nửa năm, lãi suất vay mua nhà từ 6,5-7% đã leo lên 10-12%, thậm chí 13-14%/năm. Ảnh: Nam Khánh.

Trên thực tế, không chỉ BIDV hay ACB, mặt bằng lãi suất tại nhiều ngân hàng khác cũng tăng nhanh trong thời gian ngắn.

Tại Vietcombank, theo thông báo từ một chi nhánh ở TP.HCM, lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán, cũng như tái tài trợ khoản vay, hiện thấp nhất từ 9,6%/năm. Trong khi cùng kỳ năm ngoái, mức lãi suất chỉ khoảng 6%/năm cố định 12 tháng và 7%/năm cho 24 tháng, tức tăng xấp xỉ 60%.

VietinBank hiện cũng đã nâng lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng lên hơn 12%/năm.

Ở khối ngân hàng tư nhân, lãi suất cũng neo ở mức cao và tăng dần theo thời gian vay. Trong đó, MB Bank phổ biến 9-9,5% cho thời gian cố định 12-24 tháng; VIB dao động 9,9-12%; trong khi Techcombank ở mức 8,5-9,5% cho 6-12 tháng.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group nhìn nhận tốc độ điều chỉnh lãi suất trong thời gian ngắn vừa qua là rất nhanh.

Theo ông, chỉ 4-5 tháng trước, nhiều ngân hàng vẫn áp dụng lãi suất cố định 2 năm quanh 6,5%/năm. Tuy nhiên, mức này đã lần lượt tăng qua các mốc 7,3%, 8,4%, 9%, 9,8% và hiện phổ biến ở 13-14%/năm.

Thậm chí, một số ngân hàng còn rút ngắn thời gian cố định xuống 12-18 tháng thay vì 24 tháng như trước.

Nhóm bị tác động chính bởi lãi suất

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tăng nhanh tại hầu hết ngân hàng, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định tác động rõ rệt nhất là thanh khoản thị trường suy giảm. Người mua nhà, đặc biệt nhóm sử dụng vốn vay, buộc phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Trong khi đó, nhà đầu tư cũng thận trọng hơn với kế hoạch mở rộng danh mục bởi mức sinh lời kỳ vọng khó bù đắp chi phí vốn đang tăng cao.

Thực tế, ông Võ Hồng Thắng phân tích với mặt bằng lãi suất hiện nay, khoản vay 1 tỷ đồng ở mức 14%/năm tạo áp lực trả lãi tương đương khoản vay 2 tỷ đồng khi lãi suất còn 6,5% trước đây. Dù số tiền vay không đổi, nghĩa vụ tài chính thực tế gần như tăng gấp đôi, khiến chi phí trả nợ hàng tháng bị đội lên đáng kể.

Theo dữ liệu DKRA thu thập từ thị trường, ngay từ những tháng cuối năm ngoái khi lãi suất bắt đầu rục rịch tăng, lượng booking và giao dịch đã sụt giảm mạnh, chỉ còn khoảng 30-35% so với giai đoạn trước đó, tương đương mức giảm 65-70%.

Ông Thắng cho biết đà tăng lãi suất, cộng hưởng với yếu tố chu kỳ sau Tết Nguyên đán, đã tạo áp lực lớn lên tỷ lệ bán hàng, khiến thanh khoản thị trường tiếp tục suy yếu.

Với lãi suất tăng cao, dù dư nợ không thay đổi, nghĩa vụ tài chính thực tế gần như tăng gấp đôi, khiến áp lực trả nợ hàng tháng bị đẩy lên đáng kể. Ảnh: Phương Lâm.

Với tình hình này, VARS cho rằng các doanh nghiệp bất động sản hiện phải đối mặt với rủi ro "kép". Một mặt, chi phí tài chính cho các khoản vay triển khai dự án tăng cao, mặt khác, sức mua suy yếu do người dân khó tiếp cận vốn vay.

Trong khi đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp chưa phục hồi hoàn toàn, phát hành mới còn dè dặt nhưng lượng trái phiếu đáo hạn vẫn lớn. Nhiều doanh nghiệp buộc phải xoay xở dòng tiền bằng cách bán bớt quỹ đất, giãn tiến độ thi công hoặc thương lượng kéo dài thời gian thanh toán.

Đặc thù phần lớn nguồn cung là dự án hình thành trong tương lai càng khiến áp lực gia tăng, bởi dòng tiền ứng trước từ khách hàng bị gián đoạn. Khi chi phí tín dụng tăng, các kênh huy động khác chưa thông suốt và năng lực tài chính của nhiều chủ đầu tư còn hạn chế, không ít dự án có nguy cơ chậm tiến độ hoặc tạm dừng triển khai, ảnh hưởng tới niềm tin thị trường.

Với các dự án chuẩn bị mở bán, ông Thắng cho rằng chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược. "Trước đây, 90-95% dự án áp dụng chính sách hỗ trợ ân hạn nợ gốc và lãi suất. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng cao, nếu tiếp tục hỗ trợ toàn bộ như trước, giá bán sẽ phải cộng thêm 10-15%, thậm chí 20% để đảm bảo hiệu quả tài chính, vượt quá khả năng chi trả của thị trường", ông nói.

VARS cũng cảnh báo nếu mặt bằng lãi suất cao kéo dài, khả năng mở rộng quỹ đất và khởi công dự án mới sẽ suy yếu. Nhiều doanh nghiệp chọn "án binh bất động" để hạn chế rủi ro trong bối cảnh chi phí đất đai và xây dựng leo thang, kéo theo nguy cơ sụt giảm nguồn cung trong trung hạn.

Ngoài ra, lãi suất tăng còn gián tiếp tác động đến tiến độ đầu tư công và hạ tầng khi chi phí nguyên vật liệu, nhân công, giải phóng mặt bằng gia tăng. Điều này có thể làm chậm các dự án giao thông trọng điểm, ảnh hưởng tới kỳ vọng tăng giá tại những khu vực từng được dự báo hưởng lợi từ hạ tầng, khiến nhà đầu tư thứ cấp rơi vào thế khó.

Về triển vọng sắp tới, đại diện DKRA cho rằng khả năng giảm lãi suất trong ngắn hạn là không cao do chính sách vẫn theo hướng kiểm soát tín dụng vào bất động sản nhằm điều tiết dòng vốn sang lĩnh vực sản xuất - kinh doanh. Tuy nhiên, ông kỳ vọng sang đầu quý III, lãi suất có thể được điều chỉnh giảm dần và room tín dụng bớt căng thẳng hơn, qua đó tạo điều kiện để thị trường bất động sản cải thiện thanh khoản.