Giá nhà lập đỉnh, lãi vay tăng tốc, thị trường địa ốc bước vào cuộc thanh lọc khốc liệt

Báo cáo mới công bố của VIS Rating cho thấy năm 2026 có thể trở thành giai đoạn “thử lửa” đối với hàng loạt doanh nghiệp địa ốc khi giá nhà tiếp tục neo ở mức cao, lãi suất vay mua nhà tăng mạnh và tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt hơn.

Theo đánh giá của đơn vị xếp hạng tín nhiệm này, thị trường sẽ không còn tăng trưởng theo kiểu “nóng” như giai đoạn trước mà bắt đầu bước vào quá trình tái cấu trúc sâu rộng. Sự phân hóa giữa các doanh nghiệp sẽ ngày càng rõ rệt, trong đó nhóm có dự án sạch pháp lý, dòng tiền ổn định và khả năng bán hàng tốt sẽ giữ được lợi thế, còn các doanh nghiệp phụ thuộc vào vốn vay hoặc mắc kẹt ở các dự án nghỉ dưỡng tiếp tục chịu áp lực lớn về thanh khoản.

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của thị trường năm 2026 là sự thay đổi trong định hướng điều hành chính sách. Nếu giai đoạn trước, trọng tâm chủ yếu nằm ở tháo gỡ pháp lý và khơi thông nguồn cung, thì hiện nay cơ quan quản lý đang chuyển hướng mạnh sang thúc đẩy phân khúc nhà ở vừa túi tiền và tăng tính minh bạch của thị trường.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ năm 2025 đã giảm xuống còn 95%, thấp hơn mức 106% của năm 2024

Theo VIS Rating, số lượng dự án nhà ở xã hội trong năm 2025 đã tăng tới 161% so với cùng kỳ, cao hơn rất nhiều so với tốc độ tăng 13% của năm trước đó. Đây được xem là tín hiệu cho thấy phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực đang dần được ưu tiên trở lại sau nhiều năm thị trường nghiêng hẳn về cao cấp và hạng sang.

Đáng chú ý, một nghị quyết mới liên quan đến phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ trở thành “cú hích” lớn cho thị trường. Theo định hướng được VIS Rating đề cập, chính sách này sẽ giảm chi phí tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, đồng thời giới hạn biên lợi nhuận của chủ đầu tư ở mức khoảng 15% nhằm kéo giá bán về ngưỡng hợp lý hơn.

Giới phân tích cho rằng đây có thể là bước ngoặt quan trọng giúp mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm người thu nhập trung bình và thấp - nhóm khách hàng đang ngày càng bị đẩy xa khỏi thị trường vì giá nhà tăng quá nhanh trong vài năm gần đây.

Song song với đó, việc áp dụng mã định danh cho bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP cũng được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, hỗ trợ kiểm soát đầu cơ, tranh chấp pháp lý và hạn chế rủi ro giao dịch.

Sức ép đến thanh khoản

Dù nguồn cung mới đang cải thiện, VIS Rating cho rằng môi trường kinh doanh của thị trường bất động sản năm 2026 vẫn sẽ đối mặt nhiều sức ép. Nguyên nhân lớn nhất đến từ việc giá nhà tiếp tục neo cao trong khi chi phí vay vốn tăng mạnh.

Theo thống kê của đơn vị này, tỷ lệ hấp thụ căn hộ năm 2025 đã giảm xuống còn 95%, thấp hơn mức 106% của năm 2024. Điều này cho thấy sức mua bắt đầu chững lại khi giá căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM tăng khoảng 20% so với cùng kỳ.

Nguồn cung mới tại hai đô thị lớn nhất cả nước tăng khoảng 22% trong năm qua nhờ thủ tục pháp lý được cải thiện. Tuy nhiên, phần lớn sản phẩm mới vẫn tập trung ở các đại đô thị trung - cao cấp hoặc các dự án cao cấp tại khu vực vùng ven, khiến khoảng cách giữa nhu cầu ở thực và khả năng chi trả tiếp tục nới rộng.

VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân trong năm 2026 có thể tăng thêm khoảng 3-4%

Trong bối cảnh đó, VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân trong năm 2026 có thể tăng thêm khoảng 3-4% do mặt bằng lãi suất huy động đi lên và định hướng kiểm soát tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.

Áp lực tài chính gia tăng được dự báo sẽ làm tốc độ giao dịch chậm lại, đồng thời khiến đà tăng giá bất động sản không còn mạnh như giai đoạn trước. Điều này cũng buộc nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh, chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn để mở rộng tập khách hàng và cải thiện thanh khoản.

Cấu trúc huy động vốn dịch chuyển

Một thay đổi đáng chú ý khác là cấu trúc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản đang dịch chuyển rất nhanh. Sau khi tín dụng bất động sản tăng mạnh tới 36% trong năm 2025, Ngân hàng Nhà nước đã phát tín hiệu siết chặt hơn, hướng tăng trưởng tín dụng về mức tương đương toàn hệ thống khoảng 15% trong năm 2026.

Điều đó đồng nghĩa việc tiếp cận vốn vay ngân hàng sẽ khó khăn hơn đáng kể đối với các chủ đầu tư. Trong bối cảnh này, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục trở thành kênh huy động vốn chủ lực.

Theo VIS Rating, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản năm 2025 đạt khoảng 129 nghìn tỷ đồng, tăng 40% so với cùng kỳ. Đà tăng này dự kiến còn tiếp diễn trong năm 2026 khi lượng trái phiếu đáo hạn lên tới khoảng 99 nghìn tỷ đồng, tăng tới 74% so với năm trước, tạo áp lực tái cấp vốn rất lớn cho doanh nghiệp.

Không chỉ trái phiếu, nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng đang tăng tốc huy động vốn qua thị trường chứng khoán và hoạt động M&A. Trong năm 2025, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 7,1 tỷ USD, tăng 13% so với cùng kỳ, trong khi giá trị phát hành cổ phiếu tăng 34%.

VIS Rating nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn phân hóa mạnh về sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản. Những chủ đầu tư sở hữu dự án có thể bàn giao đúng tiến độ, pháp lý thuận lợi và dòng tiền bán hàng ổn định sẽ tiếp tục duy trì vị thế tốt hơn trên thị trường.

Ngược lại, các doanh nghiệp đang gặp vướng mắc pháp lý hoặc phụ thuộc lớn vào bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục chịu áp lực lớn về dòng tiền và khả năng trả nợ.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang một giai đoạn khác hoàn toàn so với chu kỳ tăng trưởng trước đây. Khi giá nhà đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, còn chi phí vốn ngày càng đắt đỏ, thị trường buộc phải dịch chuyển sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh đó, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và các dự án có pháp lý minh bạch nhiều khả năng sẽ trở thành “tâm điểm” mới của thị trường trong những năm tới.