Lãi suất tăng cao kéo giảm thanh khoản thị trường căn hộ TP.HCM

Nhận định trên vừa được đưa ra trong báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý 1/2026 của các đơn vị nghiên cứu thị trường.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, quý đầu năm nay phân khúc căn hộ tại TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm về cả nguồn cung sơ cấp lẫn tỷ lệ hấp thụ. Nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 1.900 căn, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống còn 40%. Việc thắt chặt tín dụng và lãi suất tăng nhanh đã làm thay đổi tâm thế người mua.

Thị trường vẫn cho thấy sự phân hóa rõ rệt, trong khi thanh khoản ở phân khúc cao cấp đang chậm lại thì phân khúc vừa túi tiền có kết quả tích cực hơn nhờ nhu cầu ở thực, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức trung bình chung 10 điểm phần trăm.

Thanh khoản ở phân khúc cao cấp đang chậm lại, phân khúc vừa túi tiền có kết quả tích cực hơn nhờ nhu cầu ở thực

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M Savills TP.HCM, nhận định chi phí lãi vay tăng nhanh thời gian qua đã chính thức khép lại giai đoạn lãi suất thấp kéo dài. Các chủ đầu tư hiện nay đã phải chuyển dịch từ các chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang áp dụng các gói lãi suất cố định ở mức 9-10%. Lãi suất vay ưu đãi hiện đã tăng lên mức 8% - 9%/năm, trong khi lãi suất thả nổi có thể vượt ngưỡng 12%. Điều này tạo ra áp lực dòng tiền lớn lên nhóm khách vay khi thời gian ưu đãi kết thúc.

Theo bà Hương, giao dịch trên thị trường TP.HCM đã giảm so với quý cuối năm 2025, phản ánh quá trình điều chỉnh trước áp lực từ lãi suất và tín dụng, đặc biệt làbài toán cung cầu trở nên mất cân đối. Hiện nay, khoảng 2/3 nguồn cung căn hộ tập trung vào phân khúc cao cấp và trung cấp, khiến nhiều người dân gặp khó khăn trong việc tiếp cận.

Báo cáo của Avison Young Việt Nam cũng ghi nhận thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc, chuyển dịch từ xu hướng đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn sang đầu tư giá trị dài hạn và nguồn cầu tăng ở các khu vực có mức giá hợp lý hơn.

Trong quý 1, thị trường căn hộ tại TP.HCM sau sáp nhập chứng kiến sự phân hóa rõ rệt theo khu vực. Mặt bằng giá sơ cấp toàn thị trường tiếp tục tăng, chính thức thiết lập tiêu chuẩn mới đạt mức giá trung bình khoảng 3.900 USD/m2, tương đương khoảng 102 triệu đồng/m2. Trong khi thị trường sơ cấp ghi nhận thanh khoản cải thiện nhờ nguồn cung mới tung ra nhiều tại khu vực Bình Dương, thì thị trường thứ cấp lại chững lại do áp lực lãi suất vay thả nổi tăng cao và hiệu suất cho thuê thấp.

Mặc dù thị trường đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng tâm lý tiêu dùng vẫn rất mạnh, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở giá hợp lý

Theo bà Hương của Savills, mặc dù thị trường đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng tâm lý tiêu dùng vẫn rất mạnh, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở giá hợp lý. “Người dân vẫn duy trì nhu cầu mua nhà, nhưng họ rất nhạy cảm với các yếu tố như tín dụng, giá cả và chính sách bán hàng từ các chủ đầu tư,” bà Hương nhấn mạnh.

Về triển vọng nguồn cung trong năm nay, bà Hương cho biết khoảng 13.000 căn hộ dự kiến gia nhập thị trường trong năm 2026. Con số này vẫn quá thấp so với nhu cầu thực tế của TP.HCM, ước tính lên tới 50.000 căn mỗi năm, nhất là khi tốc độ tăng dân số tại TP.HCM đạt 1-2% mỗi năm.

“Sự khan hiếm nguồn cung vẫn là một vấn đề lớn. Bên cạnh đó, chi phí lãi vay và chi phí xây dựng tiếp tục tăng, khiến việc suy giảm giá bán trong ngắn hạn là điều khó xảy ra,” bà Hương nói và cho biết thêm trong dài hạn, khi hạ tầng kết nối tốt hơn, các chủ đầu tư sẽ có cơ hội phát triển các dự án quỹ đất với loại hình căn hộ hợp lý hơn, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân.

Avison Young Việt Nam ghi nhận giá bán ít có hiện tượng giảm sâu do các dự án đang có chính sách hỗ trợ lãi suất ân hạn gốc và việc áp dụng bảng giá đất mới sát giá thị trường khiến giá nhà càng khó giảm. Thị trường sẽ có sự thanh lọc nhu cầu ở thực và giới đầu cơ, đặc biệt việc định danh điện tử bất động sản cũng góp phần làm minh bạch thị trường.

Đơn vị này dự báo, mặt bằng giá sơ cấp được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trong ngắn hạn do tình trạng chi phí phát triển tăng cao. Giai đoạn 2026 – 2028, các cơ sở hạ tầng dần hoàn thiện giúp mở rộng không gian đô thị và làm dịch chuyển dòng tiền về các khu vực có hạ tầng kết nối tốt, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có tiềm năng khai thác dòng tiền ổn định.