Lãi suất 0% khi mua nhà: Đừng vội mừng

Câu chuyện hỗ trợ lãi suất 0%

Căn hộ The Eastern (quận 9) hiện đang được chào bán với chương trình hỗ trợ cho vay 60% trong 25 năm lãi suất 0% trong vòng 2 năm đầu. Sốc hơn là căn hộ TDH-Trường Thọ (Thủ Đức) hỗ trợ trả góp cho chủ đầu tư 60% giá trị căn hộ trong 4-5 năm mà không phải trả lãi suất. Đặc biệt là căn hộ này đã hoàn thành, có thể dọn vào ở ngay khi chỉ trả trước 40% (khoảng hơn 500 triệu). Ehome 3 cũng đang hỗ trợ 1 năm lãi suất 0% (cho vay 70% giá trị căn hộ trong 20 năm). Ở Hà Nội, dự án Golden Palace cũng đang hỗ trợ lãi suất 0% năm đầu.

Ảnh minh họa

Thực chất, việc hỗ trợ lãi suất là một trong những cách làm rất hiệu quả khi vừa thúc đẩy bán hàng vừa tránh gây ảnh hưởng đến mức thị giá và thương hiệu do giảm giá bán. Cách giảm giá gián tiếp này không hề mới, trước đây cũng có nhiều doanh nghiệp lựa chọn cách làm này để hỗ trợ người mua nhà và đẩy nhanh quá trình bán hàng thu hồi vốn. Nếu như trước đây, mức 9,9% trong năm đầu đã là một gói hỗ trợ hấp dẫn thì hỗ trợ 0% lãi suất như hiện tại là lần đầu tiên và gây sốc – một cách tốt để lôi kéo sự chú ý của khách hàng.

Động thái này chứng tỏ chủ đầu tư dự án đã chấp nhận giảm lợi nhuận. Nếu hỗ trợ lãi suất hoàn toàn như Thủ Đức House thì mức lợi nhuận giảm đi là khá lớn mà theo doanh nghiệp này là lên đến 220 triệu cho mỗi căn (rất lớn so với mức giá căn hộ chỉ quanh quẩn trong mức từ hơn 1 tỷ đến 2 tỷ). Bù lại, thời gian cho vay giảm xuống còn từ 4 – 5 năm tùy căn hộ cụ thể. Nhẩm tính với căn hộ lớn nhất (114 m²) với giá 16,5 triệu đồng/m2, tỷ lệ vay là 60% với lãi suất 0% và thời gian hoàn trả trong 5 năm. Giả sử lãi suất người đi mua nhà phải trả là 13%, thì việc chỉ phải trả với lãi suất 0%, họ đã tiết kiệm được 484 triệu đồng. Giả sử số tiền này được chiết khấu với lãi suất 13%, thì số tiền tiết kiệm được lúc mua nhà cũng đã lên tới 368 triệu đồng.

Ở những dự án khác, lãi suất 0% trong 1 – 2 năm đầu thì thời gian cho vay dài hơn nhiều nhưng bù lại, chắc chắn lãi suất trong những năm sau sẽ là lãi suất thị trường. Tổng thể ở các dự án trên, mức giá nhà thực tế đã giảm khoảng 5 – 14% so với giá không hỗ trợ lãi suất. Bù lại, doanh nghiệp chắc chắn có thể thu hồi vốn nhanh hơn, ít rủi ro hơn. Thêm vào đó, giảm giá bằng ưu đãi lãi suất sẽ bảo đảm thương hiệu của chủ đầu tư không bị ảnh hưởng nhiều, không tạo nên tâm lý mong chờ giá tiếp tục giảm như khi giảm giá trực tiếp.

Về phía người mua nhà, về hình thức thì đây rõ ràng là một tin vui. Lãi suất 6% có thể không đến được với nhiều người, nhưng cơ hội mua nhà với lãi suất thực âm (nếu tính thêm lạm phát) từ phía các dự án như trên chắc chắn là sẽ là một sự lựa chọn rất hấp dẫn.

Có phải là quá sớm để vui mừng?

Nếu thực sự mọi chuyện được như mong đợi , người tiêu dùng được hỗ trợ mua nhà, chủ đầu tư có thể thu hồi vốn sớm, ngân hàng giảm bớt được nhiều vấn đề. Tuy nhiên, xem xét rõ ràng thì còn nhiều vấn đề xung quanh câu chuyện lãi suất 0%.

Thứ nhất, biện pháp này hiệu quả đến đâu còn phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng, nhất là đối với những dự án chỉ cam kết lãi suất 0% 1-2 năm đầu, như vậy giá nhà sẽ giảm tương đương 5-14% (tùy thuộc tỷ lệ cho vay và thời gian hưởng ưu đãi). Gần đây, nhiều ý kiến từ phía doanh nghiệp đều cho rằng tâm lý của người tiêu dùng hiện tại vẫn rất e ngại vì mấy năm qua nhiều dự án bị chậm trễ tiến độ, nhiều chủ đầu tư đánh mất uy tín gây ảnh hưởng chung đến cả thị trường và những doanh nghiệp tốt. Cho nên biện pháp này còn phụ thuộc vào thương hiệu của chủ đầu tư và sản phẩm: không phải ai áp dụng cũng mang lại kết quả tốt.

Thứ hai, thật sự đây không phải là một biện pháp mới. Sở dĩ trước đây, doanh nghiệp không thể mạnh tay như hiện tại là vì lãi suất cho vay mới chỉ giảm xuống gần đây. Mức giảm hiện tại không có nhiều khác biệt so với giai đoạn trước. Ngay cả đối với những ngành hàng khác, việc cho trả góp 0% lãi suất là rất phổ biến, nhất là đối với hàng điện tử - tiêu dùng. Việc nâng giá lên trước khi hỗ trợ lãi suất hay thu thêm những khoản phụ phí là rất phổ biến và đã có nhiều cảnh báo. Điều gì bảo đảm kịch bản này không tái hiện lại trên thị trường BĐS?

Trên thực tế, lần giảm giá năm trước cũng đã xảy ra hiện tượng giảm giá bằng những chiêu PR hơn là thực tế. Điển hình là không công bố rõ những điều kiện kèm theo để hưởng ưu đãi. Những điều khoản nhỏ có thể làm số tiền thực tế mà khách hàng phải trả tăng lên cũng là điều cần lưu ý. Vì vậy, khách hàng nên cẩn thận xem xét rõ ràng từng chi tiết trước khi đi đến quyết định mua.

Một sự thật là chúng ta thường hay mất bình tĩnh trước những khuyến mãi lớn, đó chính là lúc dễ bị đánh lừa nhất. Mọi chuyện sẽ chỉ rõ ràng cho đến khi hợp đồng được ký kết, đợt bán hàng kết thúc!