Kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ nên quản lý như thế nào?

Ảnh minh hoạ

Bộ Xây dựng mới đây đã có văn bản trả lời kiến nghị của cử tri tỉnh Lâm Đồng về việc cần có quy định cụ thể về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Theo kiến nghị của cử tri tỉnh Đồng, về phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”. Khoản này được hướng dẫn bởi Điều 5 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6/1/2022 của Chính phủ.

Cụ thể, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản) không bắt buộc phải có các điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bao gồm: Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật...; Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP (trước đây là Nghị định số 76/2015/ND-CP) chưa quy định rõ bất động sản quy mô nhỏ, hoạt động không thường xuyên phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (mức diện tích đất tối thiểu khi đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để kinh doanh; mức diện tích đất ở, diện tích đất khác để kinh doanh).

Do đó, cử tri tỉnh Lâm Đồng kiến nghị Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ có quy định cụ thể về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên để các địa phương có cơ sở thực hiện.

Trả lời vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6.1.2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định về điều kiện của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên.

Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, nội dung các quy định nêu trên còn có một số điểm chưa rõ, cần được sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện đảm bảo tính khả thi và dễ hiểu hơn trong việc áp dụng như kiến nghị của cử tri tỉnh Lâm Đồng.

Vừa qua, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 1.1.2025.

Tại khoản 3 và 4 Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định: “Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật này”.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đã quy định về trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ cụ thể hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Quy định tại khoản 6 Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đã giao Chính phủ quy định cụ thể việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 9 của Luật.

Bộ Xây dựng cho biết, sẽ nghiên cứu kỹ lưỡng kiến nghị của cử tri tỉnh Lâm Đồng để đề xuất trong Nghị định của Chính phủ để quy định xác định rõ kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ bảo đảm cụ thể, khả thi trong áp dụng.

Liên quan đến câu chuyện này, sáng 5.3, Bộ Xây dựng xác nhận đã bỏ đề xuất cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có thể chỉ được bán, cho thuê 3-5 căn nhà trong một năm, nếu vượt phải đăng ký lập doanh nghiệp.

Bộ Xây dựng cho biết có nhiều ý kiến cho rằng đề xuất trên sẽ vi phạm quyền tự do kinh doanh của người dân. Bộ đã lắng nghe và tiếp thu ngay các ý kiến hợp lý và có sự điều chỉnh kịp thời.

Trước đó từ ngày 27.2.2024, Bộ Xây dựng đã đăng tải dự thảo tờ trình và Nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1.1.2025). Trong bản dự thảo lấy ý kiến lần một tại Điều 7 có đề xuất cá nhân kinh doanh BĐS chỉ được bán, cho thuê tối đa năm căn nhà trong một năm.

Tuy nhiên, vào sáng 5.3, bản dự thảo mới được đăng tải đã bỏ nội dung này và chỉ quy định chung chung là cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ (theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS), không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thực hiện giao dịch theo pháp luật về dân sự, pháp luật về công chứng và phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Đồng thời chỉ rõ tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh (theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS 2023) là các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh BĐS 2023.