Kiếm lời từ nhà nát, coi chừng ‘đứt tay’

Không dám đầu tư vào phân khúc đất nền đang sốt xình xịch vì sợ phỏng tay, cũng chẳng để tâm tới phân khúc căn hộ vì chê biên độ lợi nhuận thấp, giữa cơn sốt đất hiện nay, không ít nhà đầu tư lại chọn phân khúc “xưa như trái đất”: Săn nhà nát! Thế nhưng không phải ai cũng dễ dàng thu được lợi nhuận bởi đây là phân khúc đặc thù, cơ hội thu lời cao nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Hành trình kiếm lời từ nhà nát

Chủ một căn nhà nát, chị Huyền Trâm, kể: “Tôi mua căn nhà 50 m2 tại đường 16, khu phố 2, Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 với giá 700 triệu vào năm 2013. Tới năm 2017 tôi muốn chuyển sang chung cư nên bán lại cho bà Tâm được 950 triệu. Nếu tính chi phí tiền lãi vay ngân hàng trong suốt bốn năm thì xem như huề vốn mua căn nhà đó.

Sau khi trả cho tôi 80% giá trị căn nhà, chỉ sau hai tuần bà Tâm đã tìm được khách hàng mua mới. Lúc này bà Tâm nhờ tôi hủy hợp đồng mua bán cũ và làm thủ tục sang tên cho khách hàng mới với giá 1,250 tỉ. Trong khi đó, để “mồi” khách hàng mới, bà Tâm chỉ bỏ thêm 20 triệu để lát gạch, sơn lại tường. Với chi phí đầu tư vô cùng thấp nhưng chỉ trong thời gian ngắn bà Tâm đã bỏ túi 200 triệu”.

Nhưng không phải ai cũng dễ dàng kiếm lời mau chóng từ nhà nát. Anh Văn Thái, ngụ quận Tân Bình, cho hay ban đầu gia đình thật sự muốn tìm mua một căn nhà nát, xây mới để ở. Nhưng khi gặp nhiều chủ nhà, anh nhận thấy đa phần nhà cũ nát đều có giá tốt và chủ nhà muốn bán gấp do kẹt tiền. Vì thông thuộc địa hình, có tìm hiểu về quy hoạch nên anh Thái rất dễ nhìn ra đâu là món hời. Vậy là từ mục đích mua đất xây nhà, anh chuyển sang đầu tư vào kênh mua nhà nát kiếm lời.

Một căn nhà nát nằm trong hẻm 135 Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh, TP.HCM đã có người mua, chờ sửa chữa. Ảnh: Hoàng Giang

“Căn nhà nát đầu tiên tôi mua cách đây hơn hai năm có diện tích gần 47 m2, nằm trong hẻm rộng trên đường Chu Văn An, quận Bình Thạnh với giá 2,5 tỉ. Do chủ nhà này đang bị ngân hàng xiết nợ nên tôi mới mua được giá tốt như vậy, chứ nếu tính theo giá thị trường thì phải 3 tỉ” - anh Thái nói.

Mua được giá hời, anh Thái cho sơn sửa lại căn nhà, chờ được giá thì bán. Nhưng do không có kinh nghiệm nên sau sáu tháng anh mới bán được và lời khoảng 7% số tiền bỏ ra, thấp hơn so với gửi tiền tiết kiệm. “Nhìn thì thấy ngon nhưng khi bắt tay vào việc mới biết kiếm lời khủng từ kênh này cũng không dễ” - anh Thái chia sẻ.

Chị Nguyễn Thu Thủy, nhà đầu tư địa ốc, nói thêm: Đây là kiểu đầu tư tốn khá nhiều thời gian. Nhà đầu tư phải tốn nhiều công sức để khảo sát, tìm kiếm trong mọi hang cùng ngõ hẻm mới tìm được cơ hội mua lại những căn nhà xập xệ, giá rẻ. Sau đó còn phải tốn thời gian xây mới hoặc sửa chữa trước khi tìm mối bán. “Mua xong bán lại có khi lời vài trăm triệu ngay trong vài tuần, nhưng nếu gặp lúc đóng băng hoặc mua phải nhà vướng pháp lý (có tranh chấp, nằm trong quy hoạch…) thì nhà đầu tư có thể mắc kẹt cả năm trời không bán được nhà. Chôn vốn tiền tỉ cả năm trời thì khi bán được cũng chả lãi bao nhiêu” - chị Thủy kể.

Nhiều kinh nghiệm xương máu

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia về bất động sản, cho biết: Bất cứ phân khúc nào trong lĩnh vực bất động sản đều có thuận lợi và rủi ro hết, không có riêng phân khúc nào chỉ toàn thuận lợi. Ưu điểm của phân khúc này là nhu cầu trên thị trường luôn luôn có. Điều đó lý giải vì sao nhà nát mà có giấy tờ hợp lệ thì bao giờ cũng hút khách. Tuy nhiên, lợi nhuận thu được từ kinh doanh nhà nát phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố kinh nghiệm của nhà đầu tư.

Theo ông Chánh, nhà đầu tư vào phân khúc này thường phải đối mặt với một số khó khăn, phổ biến là mua nhà nát, sơn sửa xong nhưng không phù hợp với thị hiếu của người đi mua thì vẫn lỗ như thường. Ông ví dụ: Giả sử mua căn nhà nát 2 tỉ đồng, đổ thêm 1 tỉ nữa để xây mới (hoặc sửa tới lui nhiều lần) thì giá bán căn nhà phải trên 3 tỉ, vượt khỏi khả năng chi trả của thị trường tại khu vực đó. Số tiền đầu tư bị ngâm lâu, giá lại không thể tăng quá nhiều thì nhà đầu tư sẽ đối mặt với nguy cơ lỗ vốn.

“Phân khúc này cần người đầu tư phải có cả kinh nghiệm trong việc xây dựng. Nếu mua chỉ sơn sửa đơn giản thì không nói, nhưng nếu mua để xây mới rồi bán thì cần phải xem kỹ quy hoạch bởi cùng một diện tích nhưng có nơi chỉ cho xây ba tầng nhưng có nơi cho xây năm tầng. Đối với nhà nát thì không nên xây chất lượng tốt mà chỉ nâng cấp vừa đủ và đảm bảo thời gian sửa chữa không bị kéo dài mới thu được lợi nhuận. Ngoài ra, đừng vì tham mức rẻ mà nhà đầu tư dễ chấp nhận giao dịch bằng giấy viết tay, điều này là cực kỳ rủi ro. Do đó, chỉ nên mua nhà có pháp lý rõ ràng” - ông Chánh đưa ra lời khuyên.

Tương tự, ông Nguyên Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành, cũng khẳng định: Kênh đầu tư này không dành cho những người thiếu kinh nghiệm. Đừng đầu tư theo kiểu nghe người ta thấy lợi nhuận khủng mà lao vào. Bởi người ta đầu tư 5-10 năm nên có kinh nghiệm nhiều rồi, họ biết giá thế nào là phù hợp, sơn sửa thế nào cho bắt mắt mà chi phí lại rẻ…

“Thông thường, với những người buôn nhà nát thì lợi nhuận trung bình 10%-20% trong thời gian 2-3 tháng. Đặc biệt, chỉ nên quan tâm đến những căn từ 10 tỉ trở xuống vì đây là phân khúc dễ tìm khách để thoát hàng nhất” - ông Đực nói.