Khủng hoảng bất động sản: cẩn thận với âm dòng tiền

Trong bối cảnh thị trường nhà đất đang vướng mắc về nhiều mặt như hiện nay, tình hình âm dòng tiền của doanh nghiệp là bài toán cần phải giải quyết ngay. Ảnh minh họa: Thành Hoa

Trong hoạt động của doanh nghiệp, dòng tiền được ví như "mạch máu" duy trì hoạt động, là yếu tố quan trọng cấu thành giá trị nội tại của doanh nghiệp, nhưng để hiểu một cách thấu đáo yếu tố này lại không hề đơn giản. Với doanh nghiệp BĐS có thể sẽ có đặc thù về cách thức ghi nhận doanh thu, tồn kho… nên việc âm dòng tiền chưa được xem là điều tối quan trọng. Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh thị trường đang ở cuối chu kỳ tăng trưởng, thanh khoản nhỏ giọt, lượng phát hành trái phiếu tăng vọt… thì việc âm dòng tiền nhiều năm liền cho thấy khó khăn của doanh nghiệp đã đến giới hạn.

Dòng tiền ngược chiều lợi nhuận

So với những năm trước, dòng tiền kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc niêm yết năm 2019 đã xuất hiện nhiều dấu hiệu bất thường khi lượng hàng tồn kho, các khoản phải thu, nợ phải trả ngắn hạn tăng mạnh, trong khi tiền và tương đương tiền của một số doanh nghiệp đang có dấu hiệu suy giảm dù vẫn báo lãi.

Theo báo cáo tài chính của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn HOSE, kết quả kinh doanh năm 2019 của khoảng 16 doanh nghiệp trong ngành bất động sản cho thấy phần lớn đều tăng trưởng lợi nhuận. Mặc dù vậy, 10 doanh nghiệp trong danh sách này có dòng tiền kinh doanh lại âm. Thậm chí có doanh nghiệp dòng tiền âm trong nhiều năm liền, như Công ty cổ phần Đất Xanh, Công ty cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức, Văn Phú Invest, LDG Group…

Theo báo cáo tài chính 2019, Đất Xanh có lợi nhuận tăng 3% so năm trước, đạt 1.216 tỉ đồng còn doanh thu tăng 25%. Nhưng cũng giống như 3 năm liền trước (2016 - 2018), Đất Xanh lại tiếp tục có một năm âm dòng tiền kinh doanh tới 1.796 tỉ đồng. Nguyên nhân nằm ở các khoản phải thu tăng 40%, hàng tồn kho tăng 49%, chi phí trả trước gấp 76 lần năm trước.

Ở khoản mục các khoản phải thu, Đất Xanh có 1.519 tỉ đồng phải thu ngắn hạn của khách hàng khác, gấp 3,6 lần; phải thu ngắn hạn khác 1.480 tỉ đồng, gấp 21 lần. Cả hai khoản mục đều không có thuyết minh chi tiết.

Một doanh nghiệp khác trong làng BĐS phía nam là Nhà Thủ Đức cũng trong tình cảnh tương tự mà nguyên nhân là tăng các khoản phải thu và tồn kho. Năm 2019, Nhà Thủ Đức tiếp tục âm dòng tiền 314 tỉ đồng khi lợi nhuận đạt 156 tỉ đồng, tăng 36%. Đây cũng là năm thứ 4 liên tiếp doanh nghiệp này có dòng tiền hoạt động âm. Một trong những lý do âm dòng tiền kinh doanh của Nhà Thủ Đức là tăng tồn kho. Trong năm 2019, công ty có thêm các BĐS dở dang tại Cần Thơ, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Long An.

Tình trạng âm dòng tiền kinh doanh nhiều năm của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán. Đồ thị: Việt Dũng

Trong khi dòng tiền suy giảm mạnh, LDG lại liên tục ghi nhận sự gia tăng về các khoản phải thu ngắn hạn lên 1.833,9 tỉ đồng (tăng 683,9 tỉ đồng so với cùng kỳ), nợ ngắn hạn lên 2.725 tỉ đồng (tăng 427 tỉ đồng so với cùng kỳ). Điều này cũng góp phần đẩy lưu chuyển tiền tệ thuần từ hoạt động kinh doanh của LDG âm thêm gần 624 tỉ đồng, lên mức âm 1.496 tỉ đồng.Trong số các công ty BĐS ghi nhận biến động dòng tiền kinh doanh nhiều nhất năm 2019, phải kể đến LDG Group (LDG) khi ghi nhận tới thời điểm cuối 12-2019, tiền và các khoản tương đương tiền của LDG chỉ vỏn vẹn còn hơn 40 tỉ đồng, giảm tới gần 550 tỉ đồng so với cùng kỳ 2019.

Có chuỗi ngày âm dòng tiền kéo dài có thể kể đến Văn Phú Invest với dòng tiền từ 2015 đến nay chưa thể dương. Năm 2019, dòng tiền kinh doanh âm tới 805 tỉ đồng, trong khi lợi nhuận ròng đạt 521 tỉ đồng, tăng 23%. Công ty tăng các khoản phải thu thêm 1.199 tỉ đồng, chi phí trả trước, chi phí lãi vay đều tăng, lần lượt gấp 26 lần và 7 lần so với năm trước đó.

Công ty Quốc Cường Gia Lai lần đầu âm dòng tiền kinh doanh 69 tỉ đồng sau 3 năm liên tục dương. Lý do hàng tồn kho tăng 985 tỉ đồng, cao hơn 71% so với năm trước, nằm ở các BĐS dở dang. Tuy nhiên, công ty không có thuyết minh cụ thể về các dự án dở dang. Song, tổng tồn kho lên tới 8.500 tỉ đồng, chiếm 74% tổng tài sản.

Nguy cơ ẩn sau quỹ đất

Một doanh nghiệp có thể xem như một chủ thể chi tiêu trong thị trường tiêu dùng, bất cứ hoạt động nào như mua sắm tài sản, hàng hóa, máy móc, chi trả lương cho cán bộ - nhân viên… đều liên quan đến "tiền". Dòng tiền là "dòng máu" duy trì tất cả các hoạt động sản xuất - kinh doanh, là yếu tố sống còn của doanh nghiệp.

Kết quả kinh doanh năm 2019 (dựa theo báo cáo tài chính) của 16 doanh nghiệp ngành bất động sản đã niêm yết. Đơn vị: tỉ đồng

"Nhiều doanh nghiệp có thể giấu chỉ số luân chuyển dòng tiền để dự phòng phân bổ ngược lại cho những năm có kết quả kinh doanh không tốt. Tuy nhiên trong dài hạn doanh nghiệp không thể sử dụng mãi việc này nhất là trong bối cảnh thị trường đang kẹt cả về pháp lý lẫn các yếu tố tác động ngoại cảnh như như dịch bệnh, thanh khoản… Tình trạng dòng tiền âm kéo dài có thể thấy được cả doanh nghiệp lẫn thị trường đều đi đến giới hạn của khó khăn", ông Khánh cho biết.Theo ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư CTCK Maybank KimEng Việt Nam, đặc thù hàng tồn kho của mỗi đơn vị khác nhau dẫn tới tính thanh khoản khác nhau. Tuy nhiên, phải nhìn nhận rằng, trong tình hình thị trường nói chung không thực sự ủng hộ, nhiều doanh nghiệp BĐS và các thành viên thị trường khác có tâm lý phòng thủ thì việc cạn dòng tiền là nguy cơ hiển hiện ngay trước mắt.

Doanh nghiệp có thể báo cáo lợi nhuận hàng năm lên đến hàng trăm tỉ đồng, tốc độ tăng trưởng cao, nhưng nếu nguồn tiền thu về để tài trợ cho hoạt động sản xuất - kinh doanh thì sẽ phải bù đắp bằng dòng tiền đầu tư, hoặc dòng tiền hoạt động tài chính (vay nợ, huy động thêm vốn từ cổ đông, bán bớt tài sản). Trong trường hợp này, một mặt công ty phải chịu thêm chi phí lãi vay, mặt khác chịu thêm rủi ro về tài chính nếu không cơ cấu được nguồn vốn để trả các khoản nợ vay ngắn hạn hay nợ dài hạn đến hạn.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn tự tin khi tạo ra quỹ đất lớn thì vẫn có sức tăng trưởng tốt dù dòng tiền âm. Có những dự án mà giá thị trường của doanh nghiệp sở hữu lớn gấp nhiều lần giá trị trên sổ sách. Tuy nhiên việc ôm quỹ đất lớn vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro khi thị trường không tạo ra được thanh khoản, dự án vướng pháp lý không thể triển khai. Minh chứng rõ nhất là hàng loạt doanh nghiệp BĐS sản kêu cứu vì ách tắc dự án tạo nên bi kịch của dòng tiền. Có thể kể đến những doanh nghiệp lớn như Novaland với dự án Water Bay (quận 2), Đất Xanh với dự án Gem Riverside (quận 2) hay Quốc Cường Gia Lai với dự án Phước Kiển…

Những dự án nêu trên chưa thể triển khai đang "giam giữ" của doanh nghiệp hàng ngàn tỉ đồng, tình trạng này kéo dài nhiều năm đang khiến cho doanh nghiệp ngày càng "thấm đòn". Trong cuộc gặp gỡ với lãnh đạo TPHCM mới đây, bà Nguyễn Thị Như Loan - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, cho biết công ty hiện có 6 dự án BĐS đang bị ách tắc nhiều tháng qua, gây thiệt hại lớn.

"Đối tác nước ngoài có cổ phần trong dự án cũng đã nản và có ý định rút vốn. Công ty bị thiệt hại hàng ngàn tỉ đồng lãi vay ngân hàng và lãi vay phải trả cho các đối tác kinh doanh, dòng tiền thu - chi không chủ động được. Dự án không biết đi về đâu trong khi tiền trả lãi vay ngày một tăng", bà Loan cho hay.

Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, kế toán, kiểm toán cho rằng, trong các báo cáo tài chính mà công ty công bố thì báo cáo lưu chuyển tiền tệ có thể coi là báo cáo quan trọng nhất. Bởi lẽ, báo cáo này chỉ ra được tiền của doanh nghiệp đi đâu về đâu, tại sao làm ăn có lãi mà thường xuyên thiếu tiền, trên cơ sở đó giúp đánh giá về khả năng trang trải công nợ, chi trả cổ tức trong tương lai của doanh nghiệp. Các ngân hàng và chủ nợ có thể siết chặt các khoản vay, thậm chí không cho vay, dễ đẩy doanh nghiệp đối mặt với rủi ro về thanh toán. Cộng thêm đó, các doanh nghiệp niêm yết có thể phải đối diện với những thiệt hai từ giá cổ phiếu giảm sâu.

"Tỷ lệ huy động vốn thành công trên sàn hay trái phiếu đang rất thấp, doanh nghiệp nào huy động được thì cũng phải trả mức lãi suất rất cao. Tỷ lệ thanh khoản trên thi trường BĐS cũng đang rất thấp khi lượng giao dịch thành công chỉ khoảng 2%. Do đó, việc không có dòng tiền đủ lớn để tiếp tục… nằm gai nếm mật là một nguy cơ. Trong bối cảnh này, có thể thị trường đã đi đến giới hạn khó khăn và bài toán dòng tiền kinh cần được doanh nghiệp giải ngay", ông Phan Dũng Khánh cho hay.