Đối với việc giảm giá gần đây của một số dự án nhà ở có thể thấy, ở phân khúc cao cấp, giá đã giảm 50% và có thể sẽ giảm nữa, trong khi với nhà cấp thấp thì mức giảm từ 10 -20% và hơn thế.

Nói thông tin giảm để gây "sốc" và chiêu thức truyền thông cũng không hẳn, bởi thời điểm này, chẳng ai mạo hiểm làm thế. Chẳng hạn, chuyện Phát Đạt giảm đất nền biệt thự The EverRich 3 tới 50% so với mức giá đã công bố là chuyện hợp lý vì cơ cấu giá trước đây quá cao.

Ngay như đất ở đường Phổ Quang (quận Tân Bình), cơ sở hạ tầng đầy đủ, gần sân bay nhưng giá cũng chỉ 100 triệu đồng/m2. Do đó, muốn bán được sản phẩm, nhà phát triển buộc phải cơ cấu lại mức giá.

Trước những động thái giảm giá, một giáo sư từng công tác trong cơ quan quản lý đất đai phát biểu là doanh nghiệp có thể bán căn hộ cao tầng với giá 10 triệu đồng/m2 vẫn lời thì xin thưa đó chỉ là phát biểu định tính chứ chưa định lượng.

Giá thành căn hộ phải dựa trên cơ cấu căn hộ, quy mô căn hộ, chi phí xây dựng, tiền sử dụng đất, tiền mua đất, chi phí hạ tầng, công viên, trường học, các tiện ích khác...

Sở dĩ người ta có thể phát biểu một cách... nhẹ nhàng vì bản thân họ chưa từng xây một dự án nào. Trong thời điểm khó khăn này, những phát biểu thiếu định lượng có thể gây hoang mang dư luận, tạo hiệu ứng tiêu cực cho thị trường.

Tôi lấy dẫn chứng đơn giản là khi doanh nghiệp xây công trình 100m2 thì không thể bán đúng diện tích này. Vì hiện nay 100m2 ở phải mất 20m2 để xe, rồi thang máy, sân thượng... Tính ra, xây 100m2 chỉ bán được 65m2 thôi. Còn về giá thành căn hộ, theo quy định của Bộ Xây dựng, chi phí 1m2 xây dựng chung cư hơn 7 triệu đồng. Dù cho DN tiết kiệm lắm cũng ở mức 5 triệu đồng/m2.

Thêm vào đó là tiền mua đất hiện không nhỏ. Điển hình như ở khu vực xung quanh dự án của chúng tôi ở quận 12 thì 5 - 6 triệu đồng chưa chắc đã mua được 1m2 đất. Người ta thường lầm tưởng rằng với 1m2 đất, doanh nghiệp sẽ xây được 15m2 sàn, nhưng điều này là sai lầm vì mật độ xây dựng của dự án chỉ khoảng 20%.

Vì thế, khi đánh giá yếu tố này cần phải xem xét hệ số sử dụng đất ở khu vực đó là bao nhiêu. Thông thường, ở các quận vùng ven, hệ số sử dụng đất là 3, tức 1m2 đất chỉ xây được 3m2 sàn; 3m2 này chỉ bán được 2m2 căn hộ.

Như vậy, tiền đất chia cho 2m2 này đã là 3 triệu đồng. Đó là chưa kể chi phí làm đường giao thông, công viên, trường học... cũng chiếm 1 triệu đồng/m2; rồi chi phí lãi vay, tiền sử dụng đất...

Như vậy, cơ cấu giá thành 1m2 căn hộ ở quận 12 không dưới 12 - 13 triệu đồng. Cho nên, một khi muốn đưa ra nhận xét doanh nghiệp bán giá nào là hợp lý, giảm giá như thế liệu có còn giữ được biên độ lợi nhuận nhất định hay không thì chí ít phải phân tích được các yếu tố cấu thành giá căn hộ, không nên phát biểu kiểu định lượng, rất dễ gây hiểu nhầm!


Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành
Doanh nhân Sài Gòn
  • Đánh thuế nhà thứ 2: Tạo nguồn thu, chống đầu cơ

    Đánh thuế nhà thứ 2: Tạo nguồn thu, chống đầu cơ

    Góc nhìn chuyên gia  -  04/11/2016 10:02 AM

    Cuối năm 2009, khi thảo luận về Dự thảo Luật Thuế nhà, đất, đa số các đại biểu Quốc hội không tán thành với việc đưa nhà ở vào diện chịu thuế. 7 năm sau, việc đánh thuế người sở hữu nhà thứ 2 dù mới chỉ là dự kiến của Bộ Tài chính, nhưng đã trở thành vấn đề nóng, được dư luận quan tâm. ĐTTC đã trao đổi với ông NGUYỄN VĂN ĐỰC, Phó Giám đốc Công ty Bất động sản (BĐS) Đất Lành, xung quanh vấn đề này.

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.