Nếu chỉ vì quyền lợi của người được thi hành án mà lại làm mất quyền lợi hợp pháp của người thứ ba mua nhà, đất ngay tình là hoàn toàn không ổn.

Theo các chuyên gia, quy định về việc kê biên, xử lý tài sản trong Thông tư 14 trái quy định về xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, thậm chí còn trái cả quy định của Luật Công chứng về hiệu lực của hợp đồng công chứng…

Trao đổi với chúng tôi, một số chấp hành viên lý giải sở dĩ có quy định bất lợi cho người mua nhà, đất ngay tình (khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch số 14) là nhằm tháo gỡ tình trạng người phải thi hành án tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ.

Tuy nhiên, hầu hết các chuyên gia khác lại cho rằng điều gây bức xúc nhất hiện nay của quy định trên là xâm phạm đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người mua ngay tình, vốn được pháp luật bảo hộ (trong trường hợp đã xác lập xong quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà). Mặt khác, quy định này - nằm trong Thông tư 14, một văn bản dưới luật - lại trái với nhiều quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng...

Vi phạm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

Theo TS Nguyễn Văn Tiến (giảng viên khoa Luật dân sự Trường ĐH Luật TP.HCM), quy định về việc kê biên, xử lý tài sản trong Thông tư 14 không phù hợp với nguyên tắc của pháp luật dân sự là bảo hộ quyền tài sản hợp pháp của người dân. Quy định này cũng trái với tinh thần của Bộ luật Dân sự 2005 và Luật Đất đai 2003 khi phủ nhận quyền lợi chính đáng của người mua nhà, đất hợp pháp, đã được xác lập chủ quyền.

Căn nhà 321Q Đào Duy Anh, quận Phú Nhuận (TP.HCM) mà bà Phan Thị Ngọc Anh mua ngay tình với giá 10 tỉ đồng đang bị cơ quan thi hành án kê biên theo Thông tư 14. Ảnh: THANH TÙNG

Cụ thể, Điều 688 Bộ luật Dân sự quy định: Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai. Điều 692 bộ luật này, Điều 46 Luật Đất đai, khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004 của Chính phủ cũng quy định: Quyền sử dụng đất (đất trống) của người nhận chuyển nhượng đất được xác lập kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Tương tự, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở của người nhận chuyển nhượng được xác lập kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.

Như vậy, tinh thần của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai là nếu giao dịch mua bán, chuyển nhượng trước đó đã được thực hiện hợp pháp, đúng trình tự, thủ tục thì phải được công nhận, không bị xem xét lại (luật bất hồi tố).

Mặt khác, theo luật sư Trần Hải Đức (Đoàn Luật sư TP.HCM), quy định về việc kê biên, xử lý tài sản trong Thông tư 14 còn trái với Luật Nhà ở 2005. Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở nói rõ quyền sở hữu nhà ở (nhưng không có quyền sử dụng đất ở) của người mua được xác lập kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng nếu mua nhà của cá nhân hoặc kể từ thời điểm đã giao nhận nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng nếu mua của tổ chức kinh doanh nhà ở. Chưa kể, nó còn mâu thuẫn cả với Điều 5 Luật Nhà ở là Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu.

Phủ nhận giá trị của hợp đồng công chứng

Theo công chứng viên Bùi Đức Cát (Trưởng Văn phòng Công chứng Nhà Rồng, quận 12, TP.HCM), khoản 2 Điều 6 Luật Công chứng 2006 quy định rất rõ là văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa tuyên bố là vô hiệu.

Như vậy, một hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất có công chứng chỉ bị mất giá trị pháp lý khi bị tòa tuyên bố vô hiệu. Trong khi đó, dựa vào quy định về việc kê biên, xử lý tài sản trong Thông tư 14, cơ quan thi hành án có thể phủ nhận, vô hiệu hóa giá trị pháp lý của hợp đồng công chứng khi gạt bỏ giao dịch chuyển nhượng hợp pháp, tước bỏ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hợp pháp của người mua ngay tình.

“Một văn bản quy phạm pháp luật không thể làm vô hiệu hóa giá trị của hợp đồng công chứng. Cần nói thêm đây là những hợp đồng công chứng hợp pháp, đúng quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục... mà pháp luật bắt buộc phải có, phải làm. Nói thật là ngay từ khi quy định về việc kê biên, xử lý tài sản nói trên ra đời, tôi đã thấy rất ngạc nhiên về sự bất hợp lý của nó, đáng tiếc là đến nay nó vẫn tồn tại” - ông Cát nói.

Cần sửa đổi

Theo ông Cát, đã đến lúc các cơ quan chức năng cần ngồi lại tìm phương án khác để “trị” tình trạng tẩu tán tài sản của người phải thi hành án nhưng vẫn đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của người mua nhà, đất ngay tình.

“Tôi rất ủng hộ đề nghị này. Nếu chỉ vì quyền lợi của người được thi hành án mà lại làm mất quyền lợi hợp pháp của người thứ ba mua nhà, đất ngay tình là hoàn toàn không ổn. Tôi nghĩ ba cơ quan ban hành thông tư là Bộ Tư pháp, TAND Tối cao, VKSND Tối cao nên nhìn thẳng vào thực tế để ban hành quy định khác thay thế. Việc sửa đổi quy định không chỉ gỡ vướng cho chính cơ quan thi hành án, bảo vệ được người thứ ba ngay tình mà còn có ý nghĩa lớn hơn nhiều là tạo niềm tin cho người dân vào các cơ quan thực thi pháp luật” - luật sư Cao Minh Triết (Đoàn Luật sư tỉnh Tiền Giang) khẳng định.

Bất công!

Người mua ngay tình là chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp pháp của nhà, đất và không phải chịu trách nhiệm với nghĩa vụ của chủ nhà, chủ đất cũ. Nếu muốn hạn chế việc chủ nhà, chủ đất cũ (người phải thi hành án) tẩu tán tài sản thì cán bộ tòa phải hướng dẫn người khởi kiện (người được thi hành án sau này) thực hiện quyền yêu cầu kê biên tài sản mà luật cho phép ngay từ khi bắt đầu thụ lý án. Bản thân người khởi kiện cũng phải ý thức được về việc này để bảo vệ mình. Đằng này, họ không làm, tạo kẽ hở cho người phải thi hành án thoải mái chuyển dịch nhà, đất. Cuối cùng bắt người mua ngay tình phải gánh chịu mọi rắc rối, thiệt hại là rất bất công.

TS NGUYỄN VĂN TIẾN, Trường ĐH Luật TP.HCM

“Đem con bỏ chợ”?

Thông tư “có vẻ” quan tâm tới người mua ngay tình khi quy định thêm là nếu có tranh chấp thì chấp hành viên hướng dẫn đương sự thực hiện việc khởi kiện tại tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Nhưng thông tư lại không hướng dẫn luôn là người mua phải kiện ai? Hầu như các tòa sẽ không thụ lý nếu giữa người mua và người bán không có tranh chấp, trong khi thực chất ở đây chỉ có mâu thuẫn, tranh chấp giữa người mua với cơ quan thi hành án. Chưa kể kiện được rồi thì liệu khi nào người mua mới lấy lại được tiền, khi bản thân người bán vốn đã nợ nần, trốn thi hành án?

Một thẩm phán ở TP.HCM (xin giấu tên)

Thanh Tùng (Pháp luật TP.HCM)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.