Khởi sắc nhưng khó đột phá

Những kịch bản dễ đoán

Không giống như nhiều năm trước, diễn biến của thị trường BĐS trong năm 2015 không làm các chuyên gia phải nhức đầu trong nhận định. Theo TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, xét đủ mọi góc độ, thị trường BĐS 2015 có thể có 3 kịch bản.

Kịch bản thứ nhất theo chiều hướng tốt nhất, đó là thị trường BĐS Việt Nam sẽ tái phục hồi, giao dịch trên thị trường sẽ sôi động trở lại.

Kịch bản thứ 2, xấu hơn một chút, chỉ những dự án đã hoàn thành mới có giao dịch, một số ít dự án tái phục hồi hoạt động, các giao dịch trên thị trường trầm lắng, nếu có chỉ diễn ra tại những dự án đã hoàn thành; một số nhà đầu tư mới năng lực tốt sẽ xuất hiện trên thị trường.

Kịch bản thứ 3 được coi là xấu nhất, do đó thị trường tiếp tục bị co hẹp, các doanh nghiệp tiếp tục thoái vốn khỏi thị trường và sẽ xuất hiện một số thế lực tài chính có mục tiêu thôn tính các dự án BĐS.

Trong 3 kịch bản trên, theo TS. Trần Kim Chung, kịch bản thứ 2 dễ xảy ra nhất. Và trong trung hạn, thị trường BĐS có xu hướng tốt lên, đến quý II hoặc quý III-2015, thị trường sẽ đón nhận những xung lực mới từ những động năng Việt Nam tham gia Hiệp định Đối tác Kinh tế chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP), tình hình kinh tế thế giới dần ổn định, nguồn kiều hối và vốn đầu tư nước ngoài sẽ đầu tư vào thị trường nhờ tác động của các chính sách mới.

Cùng cái nhìn thận trọng như trên, GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng BĐS 2015 chắc chắn sẽ đi lên bởi giai đoạn 2013-2014 đã có thể coi là điểm đáy, thị trường đã cho thấy những dấu hiệu rất khả quan: người mua bung tiền trở lại kể cả ở phân khúc trung, cao cấp; giao dịch tăng; hàng tồn kho giảm; số dự án mở bán mới cũng đã xuất hiện trở lại…

Tuy nhiên, để mong chờ vào những cơn sốt nóng, đột biến gần như không xảy ra, bởi lẽ đây vẫn là giai đoạn người mua vẫn rất thận trọng khi xuống tiền. “Cầu thực đang áp đảo thị trường sẽ khiến chỉ những dự án có thể tạo ra không gian sống tốt cho người mua mới được chú trọng” - ông Võ khẳng định.

Dưới góc độ kinh tế vĩ mô, chuyên gia tài chính - ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu, cũng cho rằng thị trường BĐS sẽ phát triển lạc quan và ổn định trong năm 2015. “Nhiều khả năng chỉ số lạm phát sẽ giảm sâu trong năm 2015. Khi đó, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục giảm lãi suất huy động, từ đó lãi suất cho vay giảm theo. Điều này sẽ rất có lợi cho thị trường BĐS, kích thích nguồn vốn đổ vào thị trường này” - ông Hiếu cho biết.

Đòn bẩy chưa đủ lực

Kịch bản về 1 năm lạc quan và dễ thở hơn cho BĐS là điều đã có thể thấy trước. Tuy nhiên, liệu có đòn bẩy nào tạo sự đột phá cho một thị trường đã trên đà khởi sắc, lại được các chuyên gia đánh giá bằng những nhận xét rất thận trọng.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, chính sách mang tính đòn bẩy được nhìn nhận sẽ tác động mạnh mẽ nhất đến thị trường, đó chính là Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi. Tuy nhiên, cả 2 bộ luật này ngoài việc đến tháng 7 mới có hiệu lực thi hành, cũng phải mất một khoảng thời gian dài để “ngấm” mới có thể điều tiết thị trường như mong muốn.

Dòng tiền kiều hối, tiền từ nhà đầu tư nước ngoài đổ vào kinh doanh BĐS rất lạc quan nửa cuối năm 2014 và được dự báo sẽ còn tăng trưởng cao trong năm 2015, nhưng cũng chưa thể gây ra những biến động lớn, đặc biệt ở các dự án cao cấp. Chính vì vậy, thị trường sẽ mạch lạc hơn, thông thoáng hơn, thực chất hơn nhưng chưa thể bật lên được trong năm 2015.

Một chính sách khác cũng rất được chú ý vào những ngày cuối năm 2014 là có thể sẽ có gói tín dụng mới ra đời. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, Ngân hàng Nhà nước đang phối hợp với các bộ, ngành báo cáo Thủ tướng Chính phủ về gói tín dụng 50.000 tỷ đồng cho phân khúc nhà ở thương mại với lãi suất 7%/năm, ổn định trong vòng 10 năm.

Các ngân hàng có thể cho khách hàng vay gói tín dụng này 10-20 năm, nhưng trong 10 năm đầu lãi suất sẽ giữ ổn định 7%. Mặc dù được kỳ vọng cao nhưng nhiều chuyên gia cho biết nếu nhìn sang gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đang triển khai, có thể thấy gói 50.000 tỷ đồng chỉ nhằm thêm một công cụ để hỗ trợ thị trường, khơi thông dòng vốn, chưa thể là một chính sách tạo sự đột phá.

Thị trường BĐS đang có xu hướng tốt lên. Ảnh: CAO THĂNG

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea), mặc dù thị trường BĐS đang có dấu hiệu hồi phục nhưng về cơ bản vẫn tiếp tục khó khăn từ nay đến cuối năm và cả trong năm 2015, đó là thực tế và các nhà đầu tư không thể quá kỳ vọng vào một kịch bản màu hồng. TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn tài chính tiền tệ quốc gia, cũng nhận định rằng năm 2015 có nhiều yếu tố kích thích BĐS phát triển, đặc biệt là các luật liên quan đến BĐS.

Tuy nhiên, sớm nhất cũng phải đến năm 2018 thị trường BĐS mới hoàn toàn trở lại được trạng thái bình thường, giá cả ổn định. Bất cứ sự nóng vội hay kỳ vọng thái quá nào của nhà đầu tư cũng đều có thể dẫn đến những nguy cơ sai lầm và đổ vỡ.