Khẩu vị người mua nhà đã thay đổi

Đang tìm hiểu một dự án chung cư tại thành phố Thủ Đức (TP.HCM) và cũng đã ưng ý từ vị trí đến giá cả, chị Thanh Hằng đang băn khoăn khu căn hộ này dù đã hoàn thiện và có người dọn vào ở nhưng vẫn chưa có sổ.

Theo như chị Hằng tìm hiểu, không chỉ việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa xong pháp lý có thể dẫn đến tiền mất tật mang mà việc mua nhà đã hoàn thiện nhưng chưa có sổ cũng kém thanh khoản hơn khi có nhu cầu chuyển nhượng.

“Theo lời môi giới tư vấn, giá bán căn hộ này đang hơn thị trường hiện nay ít nhất 10%. Tôi rất thích vị trí dự án căn hộ này, giá hợp túi tiền nên cũng không áp lực về tài chính. Tuy nhiên, việc chờ sổ lại là một điểm trừ khi không biết chính xác khi nào thì có sổ nên tôi vẫn lưỡng lự”, chị Hằng nói.

Người mua nhà đang đề cao tính hoàn thiện về pháp lý và tiến độ xây dựng.

Theo một khảo sát mới đây của Savills Việt Nam, có đến 80% lượng giao dịch thành công trong bối cảnh hiện nay đến từ những dự án có pháp lý vững chắc và tiến độ xây dựng đảm bảo như cam kết.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, cho biết điều này cho thấy nhóm khách hàng có sẵn tiền sẽ nhìn vào tiến độ xây dựng và tính pháp lý của dự án và xem đây là yếu tố quyết định để mua bất động sản.

“Đó là điều chủ đầu tư nên nhìn nhận và chú trọng khi trong nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn còn những khó khăn và chính sách của nhà nước được hoàn thiện”, bà Trang cho biết.

Theo bà Trang, trong năm 2022 các chủ đầu tư đã đưa ra rất nhiều chính sách ưu đãi và tất cả đều đánh vào nguồn tài chính của người mua.

Chẳng hạn như những chính sách giảm giá hay những chiết khấu rất cao, có thể lên đến 40% nhưng yêu cầu khách mua phải thanh toán lên đến 98-99% tổng giá trị của căn hộ. Điều đó gần như chỉ đánh vào một đối tượng là những người mua đã có lượng tiền sẵn có chứ không phải những người mua cần có đòn bẩy về tài chính.

Nguồn cung căn hộ 2023 dự báo giảm

Báo cáo thị trường quý 4/2022 của Savills Việt Nam cho thấy nguồn cung căn hộ sơ cấp trên thị trường TP.HCM đạt 21.000 căn trong năm 2022. Tuy nhiên, đến 80% trong số đó là các sản phẩm ra mắt trong 6 tháng đầu năm. Quý cuối năm vừa qua thị trường chỉ ghi nhận 8.000 căn hộ mới mở bán.

Các chủ đầu tư đang trải qua một giai đoạn khó khăn trong quá trình huy động vốn cũng như thủ tục hoàn thiện pháp lý phức tạp. Về tâm lý khách hàng, lạm phát và lãi suất vay có xu hướng tăng cao cũng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà vào thời điểm này.

Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM cho biết, trong nửa đầu 2022, thị trường đã có những dấu hiệu hồi phục so với năm 2021. Tuy nhiên, đến nửa sau năm 2022 chúng ta thấy lượng giao dịch chậm hơn rất nhiều.

“Có thể thấy chính sách về tín dụng được siết chặt cũng như chủ trương chống tham nhũng của Nhà nước đã khiến các quy trình hành chính để các dự án được thông qua và phát triển cũng chậm lại. Đồng thời nguồn tiền hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng cũng đã giảm đáng kể, khiến chủ đầu tư cũng như khách hàng gặp khó khăn để có một dòng tài chính trong việc mua hay phát triển nhà ở”, bà Trang phân tích.

Với những hạn chế trên, lượng giao dịch cũng ghi nhận diễn ra khá chậm với giá bán trung bình tăng cao. Cụ thể, trong năm 2022, tổng giao dịch đạt 14.600 căn với tỷ lệ hấp thụ đạt 69% và là mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Giá bán căn hộ trung bình cao với mức 107 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 43% theo năm.

Ở góc độ khách hàng, người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5-10 tỷ đồng/căn.

“Chúng tôi đã có những khảo sát về tỉ lệ khách mua sử dụng nguồn vốn tài chính vay ngân hàng. Với những dự án ở mức tầm trung, lượng khách cần hỗ trợ từ ngân hàng từ 50-80% giá trị căn hộ. Điều đó cho thấy một số khách hàng gặp khó khăn khi không có đòn bẩy tài chính. Trong các dự án đang mở bán, có một số trường hợp người mua trả hàng vì họ không thể thực hiện được quy trình vay vốn ngân hàng theo tiến độ”, bà Trang thông tin thêm.

Đánh giá về nguồn cung thị trường trong năm 2023, Savills Việt Nam dự kiến sẽ có 5.000 căn đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn kế hoạch mở bán từ trước đó.

Trong ngắn hạn, tình hình thắt chặt tín dụng đối với ngành bất động sản sẽ tiếp tục kéo dài. Các doanh nghiệp cũng sẽ bị giám sát chặt chẽ hơn trong hoạt động phát hành trái phiếu dẫn đến khó khăn trong huy động vốn. Nhìn chung, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 sẽ đạt khoảng 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.

Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM vẫn cao nhờ tỷ lệ di cư thuần tăng và tốc độ đô thị hóa. Đến năm 2023, nguồn cung dự kiến đạt 103.800 căn, trong đó 53% lượng căn hộ mới đến từ TP Thủ Đức.