Hướng đầu tư cho kênh chứng khoán và bất động sản

Tại hội thảo, vấn đề vĩ mô trở thành tâm điểm thu hút sự chú ý hơn cả. Theo các diễn giả, trên thế giới, tổng các yếu tố vĩ mô khởi sắc là quá ít. Khủng hoảng tài chính còn tiếp diễn, kéo theo hàng loạt các vấn đề khác phát sinh như khủng hoảng kinh tế thực, thất nghiệp leo thang, an sinh xã hội - chính trị bất ổn. Tất cả các điều trên đã đẩy giá vàng thế giới tăng cao. Thêm vào đó, khủng hoảng nợ tại Ireland, chiến tranh tiền tệ đã tác động mạnh mẽ đến các nước nói chung và Việt Nam nói riêng.

Tại Việt Nam, mặc dù mức tăng trưởng GDP khá cao trong 9 tháng đầu năm 2010 nhưng kinh tế còn tồn tại nhiều mặt hạn chế: lạm phát leo thang, nhập siêu cao, cán cân thương mại mất cân đối, hệ số ICOR cao, chất lượng tăng trưởng kém, nợ công cao, lãi suất đầu vào đã lên đến15-16% trong khi đầu ra vào khoảng 19-20%. Thêm vào đó, tỷ giá USD/ VND biến động mạnh.

Đặc biệt vấn đề thâm hụt từ 2007-2009 là quá lớn. Nguyên nhân do ngành công nghiệp phụ trợ yếu kém và tỷ giá tăng cao. Mặc dù NHNN nhiều lần can thiệp vào tỷ giá nhưng sau một thời gian thì áp lực tỷ giá lại quay về. Về ngắn hạn, có thể tạm chấp nhận mức tỷ giá như hiện nay nhưng về lâu dài phải có các chính sách hợp lý để tạo dựng niềm tin cho các NĐT.

Hiện xảy ra tình trạng chèn ép tín dụng của DNNN. Năm 2010 đánh dấu việc phát hành trái phiếu Chính phủ thành công, NHNN qua hoạt động thị trường mở bơm tiền cho NHTM nhưng đồng tiền không đi vào sản xuất mà chảy vào khu vực Nhà nước, chưa kể đến tình trạng một số ngân hàng vẫn đang đối mặt với căng thẳng về thanh khoản.

Áp lực về vốn cũng là vấn đề “đau đầu” của các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp niêm yết. Theo tính toán, hiện các ngân hàng cần xấp xỉ 37 ngàn tỷ đồng để tăng vốn, trong khi các doanh nghiệp niêm yết cũng cần khoảng 10 ngàn tỷ đồng do nhu cầu phát hành cổ phiếu tăng vốn.

Chứng khoán không đột biến trong 3 tháng tới

11 tháng đầu năm 2010, thị trường chứng khoán Việt Nam có nhiều biến động thất thường, xu hướng giảm chiếm thế chủ đạo, quy mô giao dịch ở mức thấp (khối lượng giao dịch bình quân trên 2 sàn chứng khoán 11 tháng khoảng 78.3 triệu đơn vị/phiên, giá trị ở mức 2,450 tỷ đồng/phiên).

Trong bối cảnh đó, hầu hết các nhà đầu tư đều đứng ngoài quan sát, chờ đợi và thận trọng dò đáy. Dù vậy, thị trường trở nên tích cực hơn nhờ một số thông tin khả quan như các giải pháp hỗ trợ kinh tế thế giới bắt đầu có hiệu quả, Chính phủ Việt Nam cũng đã có chỉ đạo kiểm soát lạm phát quyết liệt, nợ công có dấu hiệu cải thiện, việc tái cấu trúc Vinashin bước đầu xuất hiện hiệu ứng lạc quan. Thêm vào đó, khối ngoại vẫn kiên trì bám trụ thị trường Việt Nam, biểu hiện ở khối lượng và giá trị mua ròng trong 11 tháng đầu năm 2010 đều tăng rất mạnh so với năm 2009. Chỉ riêng sàn HOSE, khối lượng giao dịch của khối ngoại trong 11 tháng qua lên đến 209.25 triệu đơn vị, cao gấp 6.1 lần so với năm 2009, còn giá trị cũng gấp 4.58 lần khi đạt 12,427.6 tỷ đồng.

Nhận định xu hướng thị trường chứng khoán trong 3 tháng tới, Tiến sỹ Phạm Linh, TGĐ CTCP Chứng khoán Quốc tế cho rằng, dòng tiền vào thị trường chưa có nhiều đột biến do chính sách kiểm soát lạm phát, lãi suất ở mức cao, khủng hoảng nợ công châu Âu.

Quy mô giao dịch bình quân tiếp tục nằm trong khoảng 1,400-1,700 tỷ đồng trên HOSE. Vn-Index sẽ dao động trong khoảng 450-510 điểm do các nhà đầu cơ tạo sóng. Đây chính là cơ hội tích lũy cổ phiếu có giá trị cơ bản tốt đối với các NĐT tổ chức và NĐT giá trị.

Đầu tư bất động sản theo phân khúc

Theo ông Bùi Phi Hùng, chuyên gia đầu tư kinh doanh bất động sản, thương mại quốc tế, năm 2010 là một năm đặc biệt khó khăn cho thị trường bất động sản do tác động phức tạp của nhiều yếu tố vĩ mô, vi mô trong nước và thế giới.

Với Nghị định 69 quy định việc tính tiền sử dụng đất thì giá thành chung cư thời gian tới khó có thể thấp hơn. Cùng với đó là Thông tư 16, hướng dẫn Nghị định 71 không thừa nhận việc mua nhà qua hợp đồng góp vốn cũng tác động đáng kể đến thị trường. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản đã thực hiện việc liên doanh liên kết để giao sản phẩm, cắt lỗ, quay vòng vốn, giá cả vật liệu xây dựng, nhân công tăng làm giá thành bình quân m2 tăng theo.

Ông Hùng cho rằng có thể xem xét một số cơ hội đầu tư theo phân khúc thị trường.

Theo thống kê của các sàn giao dịch BĐS, dự án chung cư giá thấp đang là tâm điểm thu hút sự chú ý. Chỉ trong quý 3/2010, thị trường BĐS thành phố tăng đột biến khi đón nhận thêm 7,200 căn hộ của 20 dự án mới, trong đó có đến 80% căn hộ giá thấp, giá phổ biến từ 800 triệu đồng/căn. Mặc dù nguồn cung dồi dào nhưng thị trường giao dịch tăng mạnh, khoảng 5,000 căn hộ đã được tiêu thụ, đây là lượng hấp thụ cao nhất kể từ đầu năm đến nay.

Một lưu ý đến việc lựa chọn đầu tư nhà giá thấp là cần phải bám sát cơ sở hạ tầng tại những nơi thuận tiện đi lại. Điển hình như hàng loạt các căn hộ tại các phường 14, 15, 16 của Quận 8 có giá thành chỉ từ 500- 600 triệu đồng/căn. Các dự án này ăn theo cơ sở hạ tầng phát triển như Đại lộ Đông Tây và những tuyến đường kết nối trực tiếp.

Chung cư mini cũng là một lựa chọn có thể cân nhắc. Do diện tích nhỏ, vốn ít, giá thành các căn hộ này không cao nên phân khúc chung cư mini trở nên sôi động, nhiều nhà đầu tư đang bỏ vốn thu gom dạng nhà này. Dù vậy, để thị trường chung cư mini phát triển bền vững, cần có các chính sách quản lý phù hợp như mỹ quan đô thị, vấn đề an ninh, an toàn…

Ông Hùng cho biết, nhu cầu đất để xây nhà cho người đã khuất phát triển nhanh chóng và trở thành một loại hình mới trên thị trường địa ốc. Bên cạnh đó, với Nghị định 35 của Thủ tướng Chính phủ ban hành 2008 công nhận việc xây dựng và khai thác nghĩa trang là một ngành kinh doanh, đây sẽ là thời điểm thuận lợi cho các cá nhân và doanh nghiệp đầu tư vào loại hình này nhờ các ưu đãi như được Nhà nước cấp đất xây dựng nghĩa trang lâu dài, không thu tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng tùy theo quy mô, hình thức đầu tư.

Tại TPHCM, mặt bằng bán lẻ trung tâm đang chiếm ưu thế. Mặc dù giá cả tăng nhiều nhưng lượng cung vẫn không đáp ứng nổi nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Ngược lại, các mặt bằng xa trung tâm đang rơi vào cảnh ế ẩm. Theo thống kê của CBRE Việt Nam, trong quý 3/2010, giá thuê trung bình ở khu vực trung tâm tăng 7.1% so với quý trước, đạt 132.7 USD/m2/tháng, trong khi giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm chỉ còn 39.4 USD/m2/tháng, giảm 14.7% . Trong năm 2010, diện tích mặt bằng bán lẻ khu ngoại thành tăng khoảng 50%, dự báo đến năm 2013 tăng gấp 10 lần hiện nay. Tình thế này khiến cho giá thuê mặt bằng khu vực trên sắp tới tiếp tục giảm.

Như vậy, nếu đầu tư vào phân khúc mặt bằng bán lẻ, nhà đầu tư cần khai thác hết tiềm năng bằng các hoạt động tạo hiệu quả cho những nơi vị trí ngoại thành. Có như thế, phân khúc này mới phát huy hết thế mạnh của mình

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản công nghiệp dần trở nên hấp dẫn nhờ Việt Nam đang là điểm đến lý tưởng của nhiều nhà đầu tư lớn trên thị trường quốc tế. Tuy nhiên việc đầu tư vào thị trường này đòi hỏi phải tìm hiểu kỹ càng nhu cầu thị trường và điều kiện thuận lợi tại địa điểm đầu tư; như cơ sở hạ tầng, giao thông, cầu cảng…

Theo ông Hùng, từ nay đến cuối năm, xuất hiện làn sóng đầu tư trên thị trường là hơi khó vì nhà đầu tư còn e dè, thấp thỏm chờ đợi những quy định liên quan đến quy hoạch, cho phép đầu tư hay tạm dừng hàng loạt bất động sản trong thời gian tới. Đến cuối năm, thị trường có thể phân chia thành 2 dạng sản phẩm: sản phẩm mới của dân đầu tư mua được giá gốc thì dễ tạo nên sóng, còn sản phẩm cũ hiện đang được góp vốn thì có xu hướng đi ngang làm ổn định thị trường.

Thời điểm chín mùi cho các quỹ đầu tư, tín thác bất động sản

Tại hội thảo, Thạc sĩ Lê Huỳnh Cương Nghị, TGĐ CTCP Phát triển Căn hộ Nam Long cũng chia sẽ cơ hội đầu tư vào bất động sản tầm trung nhờ nguồn cung cung dồi dào và giá trị tốt. Tuy nhiên, khách hàng cá nhân vẫn là lực lượng chính yếu trên thị trường, thiếu vắng sự tham gia của các khách hàng là tổ chức cho nên khi khách hàng cá nhân bộc lộ các hạn chế như tính thanh khoản thấp, phụ thuộc nặng nề vào vốn vay ngân hàng thị thị trường dần đi vào bế tắc.

Chính vì thế, thời điềm này khá thuận lợi cho các tổ chức mua bán sỉ, hình thành thị trường kinh doanh bất động sản thứ cấp (cầm cố, cho thuê, bảo lãnh, huy động vốn thế chấp bằng quỹ kinh doanh căn hô) và là thời điểm chín mùi cho các quỹ đầu tư, nhất là hình thức quỹ tín thác bất động sản.