Hệ lụy từ mô hình bán nhà ở hình thành trong tương lai theo kiểu 3691 tại Trung Quốc

Trung Quốc đang lâm vào tình thế tiến thoái lưỡng nan khi các nhà đầu tư nước ngoài lo ngại sẽ mất trắng do thị trường bất động sản biến động liên tục. Tuy nhiên, nếu chính phủ siết chặt quản lý như hiện nay, các nhà phát triển Trung Quốc có thể vỡ nợ hoặc phá sản do bị phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn nước ngoài và không còn kênh huy động để trả nợ trái phiếu.

Các chuyên gia cho biết, Bắc Kinh có lý do chính đáng để kiềm chế những gã khổng lồ bất động sản. Quá trình phát triển nóng đã để lại khoản nợ 2,5 nghìn tỷ đô la trong số 50 công ty niêm yết hàng đầu trong ngành bất động sản của Trung Quốc. Thậm chí, Cục Dự trữ Liên bang vừa cảnh báo tình trạng khó khăn này có thể lan sang Hoa Kỳ.

Hệ quả của mô hình 3691

Nhiều năm xây dựng điên cuồng đã dẫn đến nguồn cung khổng lồ của thị trường nhà ở với các thị trấn ma nằm rải rác trên khắp Trung Quốc. Có thời điểm, Trung Quốc đã xây thêm khoảng 15 đơn vị nhà ở cho mỗi 1.000 người, gấp ba lần so với ở Mỹ hoặc Nhật Bản. Sự bùng nổ xây dựng đã giúp thúc đẩy quá trình đô thị hóa nhanh chóng của Trung Quốc. Đến năm 2020, 64% dân số Trung Quốc sống ở các thành phố, so với chỉ 36% vào năm 2000.

Với sự hỗ trợ từ chính sách và cái gật đầu của chính phủ từ năm 1998, các tập đoàn bất động sản đã xây dựng hàng loạt khu dân cư theo mô hình bán nhà ở hình thành trong tương lai theo kiểu “3691”, cam kết khởi động các dự án mới trong 3 tháng, bắt đầu bán hàng trong 6 tháng, hoàn thành xây dựng trong 9 tháng và trả lại tiền cho nhà đầu tư của họ trong 1 năm.

Mô hình 3691 đã gây ra bất ổn tài chính, khi các nhà phát triển khởi động các dự án nhanh hơn rất nhiều so với khả năng hoàn thành. Evergrande có 1,6 triệu ngôi nhà chưa hoàn thành do thiếu vốn, dù khách hàng đã thanh toán tiền và chờ bàn giao nhà.

Đối với các dự án xây dựng, các nhà phát triển vay ngân hàng với mức tối đa 40% tổng chi phí. Phần vốn còn thiếu được bù đắp bằng cách đưa căn hộ ra thị trường khi việc xây dựng vẫn ở giai đoạn đầu. Khách hàng sẽ thanh toán toàn bộ giá trị căn nhà, chuyển một lần vào tài khoản ký quỹ của nhà phát triển.

Về lý thuyết, các nhà phát triển chỉ được sử dụng tiền kỹ quỹ này để thanh toán các hóa đơn xây dựng, hoặc khi đã giao căn hộ cho người tiêu dùng. Nhưng trên thực tế, họ thường coi đây là lượng tiền mặt miễn phí để sử dụng cho những việc như trả nợ và phát triển các dự án khác.

Những băn khoăn về khoản tiền ký quỹ

Rất khó đánh giá chính xác lượng tiền mặt trong tài khoản ký quỹ của các nhà phát triển Trung Quốc. Nhiều nhà đầu tư tỏ ra băn khoăn vì không biết họ có bao nhiêu khoản nợ ngoại bảng hoặc bao nhiêu tiền mặt để trả nợ.

Tập đoàn Jinke Properties có trụ sở tại Trùng Khánh cho biết rằng tính đến tháng 9, một nửa số tiền mặt trị giá 30 tỷ Nhân dân tệ (7 tỷ USD) của họ nằm trong tài khoản ký quỹ. Công ty Cifi Holdings Group có trụ sở tại Thượng Hải có khoảng 30% tiền mặt được ký quỹ tính đến tháng 6.

Country Garden, nơi có khoản nợ mà Moody’s Investors Service Inc. đã đánh giá ở mức đầu tư thấp nhất, đang ở vào một tình trạng đặc biệt khó khăn. Hơn 70% danh mục đầu tư bất động sản của họ nằm ở các thành phố nhỏ hơn của Trung Quốc. Họ đang không biết huy động vốn từ đâu để trả nợ, khi có một trái phiếu chuyển đổi trị giá 1 tỷ đô la mà các nhà đầu tư có thể mua lại vào tháng 12 và 1,3 tỷ đô la trái phiếu đến hạn vào năm 2022.

Trong bối cảnh nợ nần chồng chất, tỷ lệ sinh của Trung Quốc lại đang dao động gần mức thấp lịch sử, khiến tốc độ và tỷ lệ hấp thụ nhà ở sẽ chậm hơn. Trong 5 năm tới, chỉ có 6,9 triệu hộ gia đình mới được tạo ra mỗi năm, giảm đáng kể so với 8 triệu hộ trong những năm 2010, theo ước tính của Goldman Sachs.

Phản ứng của chính quyền

Câu hỏi được quan tâm hiện nay là Trung Quốc sẽ xử lý ra sao với những nhà đầu tư nước ngoài đã cho các nhà phát triển vay hàng chục tỷ đô la và có nguy cơ không được hoàn trả.

Các nhà đầu tư nước ngoài chiếm phần lớn các trái chủ của thị trường bất động sản Trung Quốc. Ví dụ, với khoảng 12 tỷ đô la trái phiếu đang lưu hành, Kaisa Group Holdings Ltd. có trụ sở tại Thâm Quyến là nhà phát hành có lợi suất cao thứ hai sau Evergrande. Trong khi đó, các khoản vay ngân hàng trong nước của Kaisa chỉ chiếm 27% trên sổ sách, tương đương khoảng 400 triệu đô la.

Tỷ lệ này có thể là tin vui với hệ thống tài chính Trung Quốc, nhưng sẽ là thách thức khi Trung Quốc tìm đến các nhà đầu tư quốc tế để phát triển các lĩnh vực kinh doanh thâm dụng vốn khác như sản xuất chip hay xe điện trong tương lai.

Để kiểm soát sự phát triển quá nóng của ngành bất động sản, trong năm nay Trung Quốc đã đưa ra 400 quy định và biện pháp để giảm đáng kể việc xây dựng nhà ở, từ siết chặt quy định cho vay đến hạn chế bán nhà ở trong tương lai.

Chính quyền tại nhiều địa phương cũng muốn có thêm tiếng nói về việc sử dụng tài khoản ký quỹ của nhà phát triển. Nhưng các quy tắc tại mỗi nơi là khác nhau. Tại Bắc Kinh, nhà phát triển được yêu cầu chỉ để 10% tiền mặt trong tài khoản ký quỹ. Các thành phố nhỏ lại khắt khe hơn, yêu cầu mức 40%. Điều này khiến các nhà phát triển nhỏ hơn ở các thị trường ít sôi động hơn khó có cơ hội tiếp cận nguồn vốn, vô hình chung lại gây ra tình trạng bành trướng của các tập đoàn lớn.

Một chuyên gia nhận định, tất cả các công ty hay lĩnh vực đều có nguy cơ thất bại nếu phát triển quá nóng và phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính. Nhưng Trung Quốc nên có ứng xử hợp lý để đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư quốc tế đang đổ tiền vào ngành bất động sản của quốc gia này và có thể là nhiều ngành khác trong tương lai.