Hải Phòng gỡ “nút thắt” hàng nghìn căn hộ thuộc tài sản công

Theo Nghị quyết số 226/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố, Hải Phòng được phép bán các căn hộ chung cư thuộc tài sản công hình thành từ sau ngày 31/12/1994 đến trước ngày 1/1/2025. Đây được xem là một bước ngoặt quyết liệt, không chỉ đáp ứng nguyện vọng chính đáng của người dân mà còn giúp giải quyết những tồn tại kéo dài liên quan đến quản lý quỹ nhà tái định cư.

Thực trạng và nguyện vọng chính đáng

Trên địa bàn Hải Phòng hiện có hơn 4.000 căn hộ tại 17 chung cư được xây dựng bằng ngân sách nhà nước, chủ yếu phục vụ mục đích tái định cư cho các hộ dân di dời từ chung cư cũ xuống cấp hoặc giải phóng mặt bằng các dự án kinh tế – xã hội quan trọng.

Khu chung cư Đổng Quốc Bình

Cụ thể, khu vực phía Đông thành phố có 12 chung cư với 4.200 căn hộ, bao gồm: 5 tầng Khúc Thừa Dụ (424 căn), 7 tầng Vĩnh Niệm (144 căn), 5 tầng khu T Cát Bi (165 căn), 5 tầng Kênh Dương (176 căn), 9 tầng Đông Khê (360 căn), 9 tầng Lô 27 Lê Hồng Phong (29 căn), N1-N2 Lê Lợi (126 căn), U19 Lam Sơn (56 căn), Đ2 Đồng Quốc Bình (180 căn), HH1-HH2 và HH3-HH4 Đồng Quốc Bình (2.472 căn), 75 Lý Thánh Tông (68 căn).

Ở khu vực phía Tây thành phố có 2 chung cư với tổng số 276 căn hộ, gồm: 180 căn hộ thuộc khu chung cư Đông Ngô Quyền (phường Lê Thanh Nghị) bố trí phục vụ tái định cư cho các hộ thuê nhà tại nhà tập thể cũ B1 Bình Minh, khu tập thể Trường Cao đẳng Sư phạm Hải Dương và Nhà tập thể Liên cơ. 96 căn hộ thuộc khu nhà ở xã hội tại khu dân cư phía Đông Ngô Quyền (phường Lê Thanh Nghị) bố trí để di chuyển 80 hộ dân thuộc nhà tập thể cũ B4 Bình Minh.

Các căn hộ chung cư trên được quản lý theo hình thức cho thuê. Tuy nhiên, mô hình quản lý đã bộc lộ nhiều hạn chế, đặc biệt là tình trạng sử dụng sai mục đích và tự ý chuyển nhượng trái quy định. Theo thông tin từ Công ty TNHH MTV Quản lý và Kinh doanh nhà Hải Phòng, trong số 2.859 căn hộ đang cho thuê tại 12 chung cư công sản trên địa bàn, có tới 889 hộ vi phạm, chiếm khoảng 32%, chủ yếu là chuyển nhượng lại quyền thuê hoặc cho thuê lại. Đây là những giao dịch hoàn toàn không hợp pháp do đây là tài sản công.

Ngoài vấn đề vi phạm sử dụng, các chung cư công sản cũng đang xuống cấp nhanh chóng. Bên cạnh đó, việc nhiều chung cư mới vẫn được quản lý với giá thuê và cách vận hành như nhà cũ, cùng với chi phí bảo trì ngày càng tăng (ước tính cần 47 tỷ đồng để sửa chữa, khắc phục sự cố phòng cháy chữa cháy), đã tạo thêm gánh nặng tài chính lớn cho ngân sách thành phố thông qua cơ chế trợ giá hàng năm.

Khu chung cư 7 tầng Vĩnh Niệm tại phường Vĩnh Niệm, quận Lê Chân cũ (nay thuộc phường An Biên) là một trường hợp điển hình cho thấy tầm quan trọng của việc duy trì và bảo dưỡng định kỳ đối với các công trình nhà ở xã hội và chung cư cũ. Được đưa vào sử dụng từ năm 2006, từng là niềm hy vọng về một cuộc sống đô thị hiện đại. Tuy nhiên, sau gần hai thập kỷ, với 4 khu nhà và 144 căn hộ, công trình này đang phải đối mặt với tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, đặt ra bài toán nan giải về trách nhiệm quản lý và nhu cầu cấp thiết về nguồn vốn cải tạo.

Tình trạng hư hỏng của chung cư Vĩnh Niệm không chỉ là vấn đề kỹ thuật đơn thuần mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống hàng ngày của hàng trăm hộ dân. Không chỉ có thang máy, các vấn đề liên quan đến hạ tầng cơ bản cũng đang ở mức báo động. Nhiều khu vệ sinh bị thấm dột nghiêm trọng, cùng với đó là sự hư hỏng của hệ thống ống cấp, thoát nước. Những sự cố này không chỉ làm giảm mỹ quan mà còn tiềm ẩn nguy cơ về vệ sinh môi trường và an toàn sinh hoạt. Sự xuống cấp đồng bộ của công trình khiến người dân phải chấp nhận cảnh "sống mòn" trong một không gian ngày càng chật vật.

Chính sách tháo gỡ và nguồn thu nghìn tỷ

Trước thực tế đáng lo ngại này, các cơ quan chức năng đã và đang nỗ lực tìm kiếm giải pháp. Từ năm 2023 đến nay, Sở Xây dựng TP Hải Phòng đã nhiều lần phải gửi đề xuất lên UBND thành phố với mong muốn được bố trí ngân sách để tiến hành sửa chữa, bảo trì khẩn cấp khu chung cư Vĩnh Niệm nhưng đến nay vẫn vẫn chưa được phê duyệt ngân sách cụ thể để triển khai.

Sự chậm trễ này không chỉ khiến tình trạng xuống cấp tiếp diễn, gây bất an cho cư dân, mà còn phản ánh phần nào những vướng mắc chung về nguồn vốn và cơ chế quản lý nhà chung cư thuộc tài sản công. Đứng trước thực trạng này, nhu cầu được mua lại căn hộ để ổn định cuộc sống lâu dài của người dân là rất lớn.

Ngoài vấn đề vi phạm sử dụng, các chung cư công sản cũng đang xuống cấp nhanh chóng.

Để giải quyết những tồn tại trên, UBND TP Hải Phòng đã đề xuất bán 4.170 căn hộ công sản cho các hộ dân đang thuê. Nếu thực hiện thành công, TP Hải Phòng có thể thu về khoảng 4.500 tỷ đồng. Nguồn thu này không chỉ giảm gánh nặng quản lý, chấm dứt tình trạng trợ giá và vi phạm sử dụng nhà công sản, mà quan trọng hơn, còn tạo thêm nguồn lực quan trọng cho đầu tư phát triển và an sinh xã hội.

Theo đó, Sở Xây dựng TP Hải Phòng đã hoàn thiện tờ trình, dự thảo trình UBND thành phố xem xét và ban hành Quyết định về trình tự, thủ tục và xác định giá bán nhà chung cư thuộc tài sản công do thành phố xây dựng từ ngân sách nhà nước hoặc hình thức hợp đồng BT hình thành từ ngày 31/12/1994 đến trước ngày 1/1/2025.

Dự thảo được Sở Xây dựng đưa ra nêu rõ điều kiện người thuộc diện được mua nhà chung cư thuộc tài sản công, là các hộ dân đã ký hợp đồng thuê căn hộ lần đầu với cơ quan nhà nước trước ngày 1/1/2025. Về giá bán, ông Nguyễn Hoài Long - Phó giám đốc Sở Xây dựng Hải Phòng thông tin, giá bán sẽ được UBND thành phố quy định, dựa trên chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng và giá trị quyền sử dụng đất, đảm bảo công khai, minh bạch. Sở đang đề xuất thành phố lựa chọn đơn vị tư vấn xây dựng giá bán phù hợp với quy định và thực tiễn thị trường.

Hiện nay, Công ty Quản lý và Kinh doanh nhà Hải Phòng đang tiến hành rà soát, xác định danh sách các hộ đủ điều kiện và có nhu cầu mua nhà, đồng thời phối hợp với Sở Xây dựng và các cơ quan liên quan để xây dựng phương án giá bán trình UBND thành phố phê duyệt. Theo chủ trương, các hộ đủ điều kiện mua nhà sau khi thanh lý sẽ được toàn quyền sửa chữa, cải tạo căn hộ theo nhu cầu, tuân thủ các quy định pháp luật. Trong khi đó, các hộ chưa có nhu cầu mua vẫn tiếp tục được thuê như trước. Với nhóm này, trách nhiệm sửa chữa các hạng mục hư hỏng vẫn thuộc về nhà nước...