Hà Nội: Nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục, thanh khoản biệt thự liền kề suy giảm mạnh

Ảnh minh hoạ

Nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 4.2022 mới đây của Savills cho thấy, nguồn cung sơ cấp trong quý 4 gồm 20.333 căn hộ, giảm 3% theo quý và 6% theo năm. Thị trường không có thêm dự án mới, toàn bộ nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của sáu dự án hiện tại.

Trong năm 2022, nguồn cung mới thấp nhất trong 8 năm vừa qua gồm 12.637 căn hộ. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 83%, theo sau là căn hộ hạng A với 9%.

Hoạt động của phân khúc này trong quý cũng trầm lắng khi số lượng giao dịch đạt 2.890, giảm 20% theo quý và 30% theo năm. Giao dịch căn hộ hạng B chiếm 76% thị phần. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán đạt 28%.

Trong khi đó, chênh lệch về giá bán lại tăng. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 47 triệu đồng/m2, ổn định theo quý và tăng 15% theo năm.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills Hà NộI, cho biết kể từ năm 2018, giá sơ cấp trung bình đã tăng 11% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 5% mỗi năm.

Giá sơ cấp cao hơn giá thứ cấp 42% (tăng từ mức 14% trong năm 2018). Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhiều nhất ở các dự án hạng A (52%), tiếp theo là hạng B (27%) và hạng C (25%).

Số lượng dự án bàn giao trong năm 2022 ghi nhận giảm. Năm 2022, 10.100 căn hộ được bàn giao tại Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh đã bàn giao tổng cộng 4.500 căn hộ.

Trong giai đoạn năm 2020 đến năm 2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm 36%/năm. Điều này sẽ thúc đẩy nhu cầu thị trường thứ cấp và củng cố niềm tin của các nhà đầu tư.

Dự báo về triển vọng phân khúc căn hộ trong năm 2023, bà Hằng cho biết, 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 15.800 căn hộ. 79% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B; các quận/huyện Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Gia Lâm sẽ cung cấp 57%.

“Các chủ đầu tư mong muốn quỹ đất nhà ở tại các tỉnh lân cận, nhằm ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn 2023 đến sau 2025. Cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng và đa dạng các dịch vụ tiện ích là các yếu tố thành công then chốt”, bà Hằng nhấn mạnh.

Giao dịch biệt thự giảm mạnh

Ở phân khúc biệt thự, liền kề, báo cáo của Savills đánh giá, nguồn cung sơ cấp đạt mức thấp nhất trong 5 năm với 926 căn từ 15 dự án, giảm 22% theo quý và 18% theo năm.

Trong quý 4.2022, chỉ có giai đoạn đầu của một dự án mới và giai đoạn sau của một dự án hiện hữu cung cấp thêm 45 căn cho thị trường, giảm 91% theo quý và 82% theo năm.

Không chỉ suy giảm nguồn cung, giao dịch biệt thự, liền kề cũng thấp kỷ lục.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà NộI, cho rằng thắt chặt tín dụng và các tin tức bất lợi của thị trường bất động sản gần đây đã ảnh hưởng tới niềm tin của người mua.

Trong quý 4, 196 giao dịch được thực hiện, giảm 34% theo quý và 52% theo năm. Nhà liền kề vẫn là sản phẩm được ưa chuộng, chiếm 85% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 21%, giảm 4 điểm phần trăm theo quý và 15 điểm phần trăm theo năm. Nguồn cung mới đạt mức hấp thụ 51%.

Trong năm 2022, 1.458 giao dịch được thực hiện, mức thấp nhất từ 2015, giảm 44% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ năm 2022 đạt 67%, giảm 12 điểm phần trăm theo năm.

Theo giám đốc Savills Hà Nội, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh trong giá bán, giá sơ cấp biệt thự quý 4.2022 giảm 6% theo quý xuống 130 triệu đồng/m2 đất, giá liền kề giảm 1% theo quý xuống 172 triệu đồng trong khi giá shophouse giảm 10% xuống 189 triệu đồng.

Tuy nhiên, tại thị trường thứ cấp, năm 2022 chứng kiến sự tăng trưởng lớn về giá theo năm, chủ yếu tại các quận nội thành với quỹ đất hạn chế cùng với sự tự tin của người mua nửa đầu năm.

Tuy nhiên, quý 4.2022, biệt thự và liền kề có giá thứ cấp giảm lần đầu tiên theo quý từ năm 2019, trong khi giá shophouse tiếp tục giảm từ quý 3.2022.

Ông Matthew Powell dự báo, trong năm 2023, gần 1.600 căn từ 15 dự án dự kiến gia nhập thị trường. Huyện Hoài Đức dự kiến sẽ cung cấp 20% nguồn cung tương lai, theo sau bởi huyện Thanh Trì với 16%, quận Long Biên với 15%.

Theo chuyên gia này, các dự án cơ sở hạ tầng mới sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở. Khi hoàn thành, các dự án như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sẽ hỗ trợ sự phát triển của hơn 80 dự án với hơn 2.900ha tại các quận/huyện lân cận các tuyến đường vành đai như Hoài Đức, Mê Linh, Hà Đông, Đan Phượng, Thường Tín.

“Hà Nội sẽ cần những dự án chất lượng tốt với giá hợp lý khi nguồn cung hiện hữu đang giá cao và không hấp dẫn với người mua, đặc biệt khi Hà Nội đang chịu sự cạnh tranh của các tỉnh thành lân cận như Hưng Yên , Bắc Ninh với hạ tầng đang phát triển”, vị này nhận định.