Hà Nội cho phép tách thửa trở lại, đất đấu giá sẽ được “thơm” lây?

Đất đấu giá ven Hà Nội chờ khởi sắc. Ảnh minh hoạ

3 lần giảm giá mới có người tham gia

6 tháng đầu năm 2023, các huyện ven Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận liên tiếp phát thông báo đấu giá quyền sử dụng đất. Trong bối cảnh thị trường ảm đạm, các cuộc đấu giá đất được kỳ vọng nếu thành công sẽ mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương.

Tuy nhiên, có một thực tế là giá khởi điểm của các cuộc đấu giá đưa ra vẫn khá cao.

Đơn cử như 27 lô đất tại 7 xã gồm Kim Nỗ, Thụy Lâm, Đại Mạch, Đông Hội, Mai Lâm, Dục Tú, Liên Hà thuộc huyện Đông Anh. Các lô đất với diện tích từ 65,3 m2 đến 124,78 m2 có giá khởi điểm từ 20,8 triệu đồng/m2 đến 60,9 triệu đồng/m2.

Hay như 22 thửa đất có diện tích từ 89,1m2 đến 200 m2/lô tại thôn Dược Thượng, xã Tiên Dược, huyện Sóc Sơn được đưa ra đấu giá đợt 6, có mức giá khởi điểm 45-49,7 triệu đồng/m2, cá biệt có lô 200 m2 có giá khởi điểm gần 10 tỉ đồng.

Trong tháng 7 này, nhiều cuộc đấu giá sẽ tiếp tục diễn ra tại khu vực ven Hà Nội và các tỉnh lân cận.

Đơn cử, tại huyện Đông Anh, ngày 15.7 tới, 25 thừa đất tại xã Dục Tú sẽ được đấu giá. Diện tích các thửa đất dao động từ 70,07 – 103,3 m2. Giá khởi điểm từ 27,3 triệu đồng đến 38,1 triệu đồng/m2.

Hay tại huyện Phúc Thọ, ngày 17.7, sẽ đấu giá 81 thửa đất thuộc địa bàn các xã Ngọc Tảo, Cẩm Đình, Xuân Phú, Phụng Thượng. Các thửa đất có diện tích từ 87 - 101,7 m2/thửa. Giá khởi điểm từ 6,3 triệu đồng/m2 đến 15,4 triệu đồng/m2...

Tại Ninh Bình, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Ninh Bình vừa thông báo đấu giá quyền sử dụng 36 lô quy hoạch xây dựng nhà ở nằm tại khu dân cư Nguyên Ngoại 2, xã Ninh Nhất, TP Ninh Bình.

Các lô đất có diện tích dao động từ hơn 167 – 413,4 m2. Giá khởi điểm từ 11,2 triệu đến 21,3 triệu đồng/m2.

Người tham gia đấu giá phải đặt tiền trước từ hơn 388 triệu đến hơn 1,7 tỉ đồng, tùy từng lô đất. Thời gian nộp tiền đặt trước trong hai ngày 13 và 14.7.

Mới đây, Công ty Đấu giá hợp danh Bình Minh Vĩnh Phúc cũng thông báo đấu giá 39 lô đất tại Khu đấu giá QSDĐ và giao đất ở khu Đồng Tướng, xã Hướng Đạo, huyện Tam Dương. Các lô đất có diện tích dao động từ 100 – 146m2, giá khởi điểm từ 5,5 triệu – 7 triệu/m2.

Thời gian diễn ra buổi đấu giá là 14h ngày 31.7, tại hội trường UBND xã Hướng Đạo.

Đánh giá về thị trường đất đấu giá thời gian qua, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho biết, trong bối cảnh giá đất nền ghi nhận giảm sâu, thanh khoản gần như đóng băng, việc đưa ra giá đấu giá quá cao đã khiến những cuộc đấu giá thời gian qua có rất ít người tham gia và cũng rất ít người trúng. Có những địa phương giảm giá 3 lần mới có người tham gia đấu giá.

Tuy nhiên, tại các cuộc đấu giá đất thành công, số tiền chênh lệch tăng lên không đáng kể, đa phần trúng với giá khởi điểm, không có chuyện giá bị thổi lên hoặc bị chênh lệch nhiều so với giá ban đầu.

Theo ông Toản, các nhà đầu tư hiện rất lo ngại tính thanh khoản của sản phẩm, sợ mua vào không bán được lại phải chôn vốn thì sẽ rất rủi ro. Có nhiều khu đất đấu giá không có người đăng ký vì giá đất được xây dựng theo giá của thời điểm sốt ngày trước.

“Nguyên tắc xác định giá khởi điểm là dựa trên giá giao dịch gần đây nhất nhưng thị trường vừa qua không có giao dịch nên phải dựa vào số liệu ở thời điểm sốt đất dẫn đến giá rất cao”, ông Toản cho hay.

Tín hiệu “sáng” cho đất đấu giá?

Ngày 26.4, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP. Hà Nội đã ban hành văn bản số 2869 bãi bỏ văn bản 1685. Theo đó, cơ quan này đề nghị UBND các quận huyện, thị xã, các cơ quan, đơn vị liên quan xem xét, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chỉnh tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định.

Theo Sở TN&MT Hà Nội, đây là quyền của người sử dụng đất khi áp dụng đầy đủ điều kiện và được thực hiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.

Sau đề nghị trên, UBND TP Hà Nội đã yêu cầu các quận, huyện, thị xã, các cơ quan, đơn vị liên quan xem xét, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chỉnh tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định.

Việc cho phép tách thửa trở lại được giới đầu tư kỳ vọng sẽ là cú hích cho thị trường đất nền vùng ven Hà Nội “hồi sinh”, sau hơn một năm bị “phanh” đột ngột bởi văn bản 1685.

Mặc dù những dấu hiệu về sự phục hồi vẫn chưa xuất hiện nhưng thông tin này được cho là sẽ đem lại luồng sáng cho thị trường, trong đó có phân khúc đất đấu giá.

Tuy nhiên, nhận định về động thái này của Hà Nội, ông Toản cho rằng, thông tin này không giải quyết được nhiều cho bối cảnh thị trường hiện nay bởi khi đưa ra “lệnh” này thì thị trường đã “chết”.

“Song động thái này của Hà Nội có lẽ có ý nghĩa về mặt tâm lý đối với một số nhà đầu tư giai đoạn trước mua ôm, cũng như tăng niềm tin và kỳ vọng cho thị trường”, ông Toản nhận định.

Vị này cho rằng, hiện nay càng đất vùng ven càng khó vì việc tách thửa đa phần diễn ra ở vùng ven. Giá đất nền hiện nay đã giảm sâu, từ 15-20%, có nơi giảm tới 30%, thì nhu cầu gần như không có nhiều. Nên dù có cho phép tách thửa trở lại thì kỳ vọng thanh khoản cũng rất khó. Các nhà đầu tư trong trạng thái chờ đợi, giải pháp an toàn họ lựa chọn đa số vẫn là gửi tiết kiệm.

Tuy nhiên, đánh giá một cách khách quan, CEO Property vẫn cho rằng, nguồn cung từ đấu giá đất vẫn được xem là ổn định khi pháp lý tốt, hạ tầng hoàn thiện, vị trí đấu giá đất đa số đều là ven các khu dân cư, các tuyến đường có sẵn, hạ tầng đầy đủ, đáp ứng được nhu cầu ở của một bộ phận người dân. Nhất là trong thời điểm nguồn cung hiện tại đang rất khan hiếm do vướng pháp lý, các dự án mới gần như không có sản phẩm, chưa kể một số địa phương vẫn còn loay hoay trong việc tính tiền sử dụng đất.

Dự báo về triển vọng phân khúc này thời gian tới, ông Toản cho rằng, các khu đất vị trí góc, đẹp vẫn sẽ có người quan tâm nhưng giá trúng mức chênh lệch sẽ không cao như trước, còn lại những vị trí khác rất ít người quan tâm.

“Đợt khủng hoảng này khá sâu, diễn biến phức tạp, khó dự đoán. Giai đoạn khủng hoảng trước chỉ mất 2 năm để phục hồi nhưng đợt này sẽ dài hơn, trước 2025 thị trường bất động sản, trong đó có đất nền nhìn chung sẽ chưa có chuyển biến đáng kể”, ông Toản dự báo.