G.S Đặng Hùng Võ: Giấc mơ mua nhà của người nghèo vẫn xa vời

Cuối năm 2011, việc giảm giá nhà nhiều loại diễn ra rất mạnh, doanh nghiệp nhỏ thì tính đến chuyện bán dự án, sáp nhập với doanh nghiệp lớn, thị trường chuyển hướng từ cao cấp sang nhà giá rẻ.

Bên cạnh đó, Chỉ thị 1296 của Thủ tướng cũng hướng thị trường giá nhà cao sang nhà giá thấp, các chủ đầu tư đang hướng đến phân khúc thị trường có cầu lớn là nhà có giá trung bình. Thị trường đang cơ cấu lại và các doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS đang phải lùi lại nhằm tái cấu trúc lại thị trường.

Tuy vậy, giá bất động sản tại Việt Nam đang tạo nên một nghịch cảnh mà có lẽ không biết khi nào mới có thể giải quyết được, đó là giấc mơ mua nhà của người có thu nhập thấp và trung bình. Trong buổi Tọa đàm “Nhà ở cho mọi người - Mở đường từ giấc mơ đến hiện thực” do báo Vnmedia tổ chức ngày 21/12, các chuyên gia đều cho rằng giấc mơ này là khó trở thành hiện thực.

G.S Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân tích, với giá bất động sản quá cao như hiện nay ở Việt Nam thì giấc mơ đó quá xa vời. Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản đã đưa ra con số tỷ lệ giá nhà/thu nhập bình quân của người dân ở Việt Nam là 25, trong khi, con số này ở các nước phát triển khoảng 4 đến 5, các nước chậm phát triển là 2 đến 3 thấp hơn nhiều so với Việt Nam.

Bên cạnh đó, ở những nước khác các chủ đầu tư vay vốn đầu tư dự án bất động sản với lãi suất trung và dài hạn là 4-5%/năm, trong khi đó ở Việt Nam là 19%/năm. Các chi phí khác của dự án như chi phí “bôi trơn” là rất nhiều, chi phí đầu vào,... Tất cả những loại chi phí, ngay cả những chi phí được xem là lãng phí thì chủ đầu tư cũng cho vào giá thành căn hộ, chứ chủ dự án không hề phải gánh những chí phí này mà người mua cuối cùng mới là người phải gánh.

Thị trường căn hộ đang ở thế giằng co giữa người bán và người mua, những phân vân đang được đặt ra là liệu giá căn hộ có còn giảm nữa? và giảm đến mức nào?

Đề trả lời vấn đề này, G.S Đặng Hùng Võ cho rằng, điều này hoàn toàn phụ thuộc vào tiềm lực tài chính của chủ đầu tư.Việc nên làm thế nào thì chỉ có chủ đầu tư mới là người đưa ra quyết định.

Còn trên nguyên tắc, chúng ta là người ngoài cuộc chỉ có thể đưa ra những phân tích về thị trường hiện nay, và đưa ra xu hướng theo quy luật.

Thứ nhất, thị trường chung cư đang có xu hướng chuyển sang thị trường nhà ở giá rẻ, do đó, những dự án trước đây đang xây dựng buộc phải giảm giá để có thể bán được và phù hợp với cầu trên thị trường. Quyết định đó còn phụ thuộc vào tiền vay của chủ dự án được đến bao giờ, vốn tự có của chủ dự án chiếm bao nhiêu %.

Thứ hai, các dự án mới vừa ra mắt thị trường đang xây dựng một mặt bằng giá thấp hơn nhiều so với dự án cũ. Đây là quy luật của thị trường và chắc chắn trong giai đoạn tới buộc chung cư tồn đọng sẽ phải giảm giá.

Tuy nhiên, để trả lời câu hỏi đâu là đáy thì quả thực là khó. Mọi việc đều do thị trường quyết định. Chỉ có thể thấy rõ xu hướng thị trường đang hướng vào thị trường chung cư giá rẻ.

Hiện chúng ta đang bàn đến việc tái cấu trúc trong lĩnh vực tài chính ngân hàng là khá rõ và chưa bàn đến vấn đề tái cấu trúc thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tế thị trường đang tự điều tiết, giá bất động sản giảm, thị trường đang hướng từ khu vực giá cao sang khu vực giá thấp. Doanh nghiệp tính chuyện chuyển nhượng dự án, sáp nhập,…Như vậy, xu hướng thị trường bất động sản năm 2012 là khá rõ ràng, thị trường sẽ tự tái cấu trúc.