Giới đầu cơ "ôm" đất làng... chờ lên phố

Bỗng dưng giá tăng 2-3 lần

Đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ 3 ngay đầu năm dường như không ảnh hưởng đến việc săn đất nền của giới đầu tư, bởi việc không phải đến cơ quan và được làm việc từ xa giúp nhiều người có thêm thời gian đi tìm hiểu đất đai.

Tại một dự án tại tỉnh Hòa Bình, từ khoảng giữa tháng 1/2021, mỗi ngày có hàng chục lượt xe cộ đến khảo sát dự án. Nga - một người dân bản địa và là tư vấn viên tại dự án cho biết, hầu như ngày nào cũng bán được vài lô, thậm chí trước ngày nghỉ Tết Tân Sửu còn chốt được hơn chục lô. Khách hàng đến tìm hiểu và xuống tiền rất nhanh, chỉ đi vài vòng là đã vào cọc.

“Em nghĩ anh xuống tiền giai đoạn này là hợp lý, bởi chỉ còn có ít lô cuối cùng của giai đoạn 1, sang giai đoạn 2 là chủ đầu tư sẽ nâng giá thêm 20-30% mỗi nền. Hiện nay, giá đất Hòa Bình đang được kéo tăng do sắp tới có vài dự án lớn được đồng thời triển khai tại đây”, Nga tư vấn và không quên trấn an nhóm nhà đầu tư về việc cách đó không xa là khu nghĩa trang được quây tôn cũng không ảnh hưởng tới tiềm năng của dự án.

Những năm trở lại đây, khi nhà ở trong khu vực nội thành ngày càng hiếm và giá cả tăng cao, khu vực ngoại thành là mục tiêu được hướng đến, bởi giá đất tại đây thường thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm. Trước đây, đất đầu tư ở Hà Nội chỉ khoảng 20-30 triệu đồng/m2, nơi có vị trí đẹp cũng chỉ từ 50-60 triệu đồng/m2, thế nhưng giờ đây, nhiều dự án dù cách xa trung tâm như tại quận Hà Đông hay Nam Từ Liêm giá tối thiểu đã là 100-150 triệu đồng/m2.

Kiên, giám đốc một công ty phân phối trụ sở tại khu vực Nam Từ Liêm cho biết, đất nền ở các tỉnh vùng ven, đặc biệt là vùng giáp ranh Hà Nội, đã tăng 2-3 lần so với cách đây hơn 1 năm. Dẫn phóng viên đi dọc theo con đường rộng chưa tới 3 m từ mặt đường Quốc lộ 6, Kiên giới thiệu, hơn 60 lô đất tại đây hồi giữa năm 2019 có giá chưa tới 3 triệu đồng/m2, thì nay giá giao dịch thứ cấp trên thị trường là 7-9 triệu đồng/m2 tùy theo vị trí. Dự án đã có sổ đỏ tổng cả khu đất và đang làm thủ tục tách sổ cho từng lô.

Kiên cho biết, Hòa Bình hiện có khá nhiều tiểu dự án tương tự và bản thân môi giới này cùng vài người bạn đang gom đất để phân phối lại cho nhà đầu tư hưởng chênh lệch. Ngoài Hòa Bình, Kiên còn giới thiệu thêm một số dự án ở Hà Nam và Phú Thọ để nhà đầu tư có thêm lựa chọn. Theo Kiên, nhà đầu tư hiện có xu hướng đầu tư đất nền tại những dự án quy mô nhỏ. Họ mua không phải để ở mà chủ yếu để “lướt sóng”, được giá là bán.

“Thực tế, ‘sóng’ đất nền xuất hiện ở nhiều nơi, nếu lỗ ở đây sẽ có cơ hội ở nơi khác, quan trọng nhất là có kịp thời nắm bắt thông tin dự án và gom được nhiều đất hay không”, Kiên nhấn mạnh và cho biết thêm, có nhiều người nhờ “vào sóng” đất nền Hòa Bình, Hà Nam hay Phú Thọ đã gỡ gạc được không ít sau khi bị “sóng đè” ở Đồng Trúc hồi tháng 3 hay Hoài Đức hồi tháng 7 năm ngoái (cùng tại huyện Thạch Thất, Hà Nội .

Đất nền, món ưa thích của giới đầu cơ địa ốc

“Năm 2020, nhà đất là tài sản đầu tư ưa thích của giới đầu tư Hà Nội bởi nguồn cung hạn chế. Bởi vậy, bất chấp dịch Covid-19 hoành hành, nhiều dự án được đầu tư tốt về hạ tầng vẫn tăng giá mạnh, khoảng 5% so với năm 2019", ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay.

Cũng trong năm qua, sự chuyển dịch đầu tư từ các ngành kinh tế khác vào thị trường bất động sản khiến thị trường trở nên sôi động hơn và đất nền trở thành “món ăn” sốt nóng, nhất là đất tại khu vực nông thôn, vùng ven chuẩn bị lên quận.

Theo dữ liệu của trang batdongsan.com.vn, “đất nền” là một trong những từ khóa được tìm kiếm nhiều nhất thời gian qua. Ông Đính cho biết, không chỉ đất nền dự án tại các trục đường lớn, mà đất trong làng, trong xã cũng tăng giá mạnh.

“Nguyên nhân của thực trạng này chủ yếu do nhu cầu đầu tư đất nền lớn trong khi nguồn cung trên thị trường khan hiếm, giá đã tăng cao, buộc nhà đầu tư phải tìm đến khu vực vùng ven, trong các làng xã để tìm đất khiến giá đất tại đây tăng mạnh”, ông Đính phân tích.

Không đưa ra dự báo về khu vực nào sẽ tạo sóng, song bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của Savills Hà Nội cho rằng, sức hấp dẫn của đất nền đến từ dư địa tăng giá lớn. Tuy vậy, cần nhìn nhận rằng, nếu giao dịch đất nền chỉ đơn thuần là để kiếm lời mà thiếu đầu tư xây dựng thì giá trị đóng góp cho xã hội không cao. Thậm chí, nếu dự án không được kiểm soát, đầu tư tốt về hạ tầng và quy hoạch thì giá đất nền sẽ sụt giảm nhanh chóng, gây thiệt hại cho nhà đầu tư.

Theo báo cáo công bố mới đây của Công ty Chứng khoán VNDirect, ngoại trừ những khu vực có quy hoạch dự án, việc điều chỉnh địa giới hành chính ở một số khu vực trong cả nước có thể dẫn tới sốt đất cục bộ và TP.HCM là một minh chứng.

Sau khi quyết định thành lập TP. Thủ Đức được thông qua, giá nhà, đất ở khu vực này liên tục tăng. Đơn cử, ở phường Trường Thọ, tính từ giữa năm 2019 đến nay, giá đất đã tăng lên 70-90 triệu đồng/m2, trong khi trước đó chỉ khoảng 40-50 triệu đồng/m2.

Hay như đề án chuyển đổi 4/5 huyện vùng ven thành quận trong 10 năm tới của TP.HCM, ngay sau khi thông tin được rò rỉ đã khiến giới đầu cơ đất nền sôi sục, đặc biệt tại những khu vực nằm trong 26.000 ha đất nông nghiệp được phép chuyển đổi thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, nhà ở giai đoạn 2016-2020.

Tương tự, tại Hà Nội, việc Đề án đầu tư xây dựng các huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng thành quận đến năm 2025 mới được phê duyệt đang khiến đất nền tại những khu vực này “dậy sóng”.

Thực tế cho thấy, hiện tượng tăng giá đột biến thường chỉ mang tính nhất thời, bởi ngay tại khu vực xảy ra sốt đất, giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu cơ nhằm thổi giá bất động sản lên cao, trong khi giao dịch đến từ người mua đất, mua nhà thực không nhiều. Do đó, các chuyên gia khuyến nghị, các nhà đầu tư nên cẩn trọng khi ôm “đất làng” để đợi lên thành “đất phố”, nhất là về tính pháp lý và quy hoạch.