Giao dịch ngầm, phá giá đất

Giao dịch chính thống chỉ chiếm tỷ lệ thấp trong tổng số giao dịch nhà đất

- Tại một số dự án, người dân vẫn phản ứng vì giá bồi thường do Nhà nước quy định cách quá xa so với giá giao dịch thực tế?

- Trường hợp giá đất bồi thường do cấp tỉnh, thành phố ban hành thấp hơn so với giá thực tế, Nhà nước đã quy định khoản hỗ trợ người dân, từ 1,5 cho tới 5 lần giá đất do Nhà nước quy định. Nơi nào giá thấp, sẽ đẩy khoản hỗ trợ cao lên còn nếu giá sát thị trường thì tỷ lệ hỗ trợ thấp xuống. Nếu dân muốn cả khoản bồi thường và hỗ trợ cùng ở mức cao thì không được.

- Đã vậy sao chúng ta vẫn nói “giá đất sát giá thị trường trong điều kiện bình thường”?

- Muốn có giá thị trường, phải thông qua các giao dịch thực tế. Nhưng giao dịch ở ta phần lớn là ngầm, chưa công khai, thiếu minh bạch nên lấy thông tin từ đó thường tù mù, rất khó đảm bảo tính chính xác, khách quan. Những con số đưa ra hiện nay có thể nói chỉ là cảm tính, chưa có tính định lượng rõ. Thế nên, lần này, tiếp tục tổng kết, đánh giá lại toàn bộ hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, tài chính đất đai để tiến tới chỉnh sửa, bổ sung cho phù hợp thực tiễn. Đất đai là vấn đề hết sức phức tạp và cần có thời gian chứ không thể vội vã làm hết tất cả trong một lúc.

- Bộ Xây dựng có đề xuất lập chỉ số giá bất động sản để theo dõi biến động đất đai, ông có bình luận gì?

- Tôi chưa có điều kiện nắm rõ về chỉ số này. Song giá đất phải được đội ngũ chuyên nghiệp xác định. Hiện nay, phải tiếp tục nâng cao trình độ đội ngũ tư vấn để có được thông tin về giá đất chính xác, cập nhật hơn.

- Ông nói khó định giá đất thực tế, vậy cơ sở nào để nói giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 50-70% giá chuyển nhượng trên thị trường?

- Con số đó được đưa ra sau các khảo sát của các nhà chuyên môn. Họ đã tiến hành các nghiên cứu và đưa ra nhận định như thế. Nhưng như đã nói ở trên, các con số này chỉ có tính tương đối. Chúng ta đang xây dựng mô hình quản lý đất đai hiện đại. Trước tiên, phải có được hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai và đảm bảo thực thi pháp luật phải nghiêm mới có được giá đất sát thị trường.

- Thực tế là khiếu kiện đất đai, nhất là các khiếu kiện về giá bồi thường vẫn chưa giảm?

- Hà Nội và TP Hồ Chí Minh kiến nghị chuyển sang định giá đất 5 năm 1 lần thay vì công bố hàng năm như hiện nay, ông nghĩ sao?

- Bộ TN-MT đang xem xét kiến nghị này. Song, có lẽ cũng cần thời gian duy trì giá đất dài hơn hiện nay một chút. Các nước có thể giữ giá đất trong 3-5 năm. Trong khoảng thời gian đó, giá không cố định mà có thể điều chỉnh nếu giá thực tế trên thị trường tăng trên 20%, làm như thế để tránh biến động hàng năm, tạo sự ổn định cho triển khai các dự án. Hiện nay, nhiều địa phương hiểu chưa rõ việc định giá đất hàng năm. Không phải cứ mỗi năm lại phải làm lại toàn bộ giá đất, nếu giá trên địa bàn ổn định, tỉnh chỉ cần công bố lại giá cũ, chỉ bổ sung, cập nhật thêm giá đất tại những đường phố, khu vực mới.

- Đợt sửa đổi Luật Đất đai lần này có đề cập tới vấn đề sở hữu đất đai?

- Sau khi tổng kết việc thi hành Luật Đất đai 2003 trên toàn quốc, sẽ tiếp tục báo cáo kết quả tới các cơ quan có thẩm quyền, làm rõ những gì đã làm được, những gì còn tồn tại để chỉ ra định hướng sửa đổi luật. Trong đó, các vấn đề quan trọng như sở hữu, thời gian giao đất, hạn mức giao đất... sẽ được các cơ quan có thẩm quyền cho ý kiến.

- Có ý kiến đề xuất cho phép hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, Bộ TN-MT có bình luận gì?

- Các ý kiến đó Bộ TN-MT đã lắng nghe và sẽ báo cáo đầy đủ với cơ quan có thẩm quyền.