Giám đốc đầu tư Savills: Quốc hội hoãn thông qua Luật đặc khu, nhà đầu tư thủng thẳng hơn

CafeLand: Ông đánh giá thế nào về tình hình kinh doanh bất động sản trên thị trường thời gian qua?

Ông Sử Ngọc Khương: Nếu nhìn vào bình diện chung của thị trường bất động sản Việt Nam từ đầu năm đến nay, thì có thể thấy thị trường đang thiếu nhiều yếu tố.

Thứ nhất là quỹ đất. Có thể thấy là các đô thị lớn ở Việt Nam là Hà Nội và TP. HCM quỹ đất không còn nhiều.

Thứ hai là liên quan đến vấn đề khả năng phát triển của nhà đầu tư về mặt tài chính. Không phải nhà đầu tư nào cũng đủ năng lực, trong khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu siết chặt tín dụng cho vay bất động sản.

Thứ ba, có thể nói thẳng thắn với nhau là việc đền bù giải tỏa khó khăn. Thực tế cho thấy, quy trình phê duyệt rất lâu, từ khi có chủ trương đến lúc ra được giấy phép xây dựng là một câu chuyện dài, như 1/2000, 1/500, rồi đánh giá tác động môi trường và nhiều thủ tục khác cùng hàng loạt giấy phép con, khiến quá trình phát triển dự án tại các đô thị lớn như TP. HCM và Hà Nội khó khăn hơn.

"Việc Quốc hội chưa thông qua sẽ giúp cho những nhà đầu tư này có thời gian thủng thẳng hơn".

Bản thân chúng tôi cũng vậy, kinh doanh bất động sản cần có nhu cầu đặt hàng, cần có những dự án để phát triển và bán. Khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư chỉ dám ký thanh toán đến 20 - 25 % là dừng vì dự án chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán mà mới chỉ là đặt cọc góp vốn.

Đây là một câu chuyện mà rất nhiều nhà đầu tư đã làm hiện nay. Điều này khiến cho người mua gặp khó khăn. Tuy nhiên, nếu không có những hỗ trợ cho chủ đầu tư thì họ cũng sẽ gặp khó khăn ở giai đoạn ban đầu và khó để đi đến việc mua bán.

Ông nhận định thế nào về thị trường từ nay đến cuối năm 2018? Phân khúc nào hứa hẹn có khả năng phát triển?

- Vấn đề vẫn là nguồn cung. Thời gian qua, thị trường căn hộ không có sản phẩm mới, nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu thị trường. Đặc biệt, phân khúc hạng C (phân khúc nhà ở vừa túi tiền) có nhu cầu rất lớn. Tuy nhiên quỹ đất đang hạn chế, để làm được căn hộ sản phẩm nhà ở thì giá trị đất đóng góp tới 40%, nếu chi phí đền bù giải tỏa cao, các chi phí khác tập trung quá nhiều vào giá trị đất sẽ khiến giá trị nhà ở tăng lên, dẫn đến tình trạng nhà giá rẻ không còn rẻ, khả năng tiếp cận người thu nhập trung bình và thấp của phân khúc này sẽ bị hạn chế. Còn nếu theo đuổi phân khúc này, lợi nhuận đem về cho doanh nghiệp không cao, nên các chủ đầu tư còn e dè, dẫn đến nguồn cung sản phẩm này còn khan hiếm.

Lâu nay chúng ta thấy rằng giá trị gia tăng của căn hộ gắn liền với tài sản cố định như nhà phố và biệt thự. Nếu nguồn cung kéo dài bởi những yếu tố vừa nói trên thì giá trị căn hộ sẽ có điều chỉnh tăng.

Vừa qua, Quốc hội tiếp tục hoãn thông qua Luật đặc khu. Theo ông việc này có tác động như thế nào đến tình hình thị trường bất động sản các khu vực Bắc Vân Phong, Vân Đồn, Phú Quốc?

- Thực ra, nhiều nhà đầu tư họ mua để lướt sóng, mua để cho kế hoạch lâu dài. Nếu nhà đầu tư lướt sóng thì điều này sẽ là một gánh nặng rất lớn vì họ sử dụng vốn vay. Còn đối với nhà đầu tư lâu dài thì ở 3 khu vực chúng ta đang nói là Bắc Vân Phong, Phú Quốc và Vân Đồn, đầu tư dự án mang tính chiến lược từ 20 - 30 năm. Do đó, việc Quốc hội chưa thông qua sẽ giúp cho những nhà đầu tư này có thời gian thủng thẳng hơn, chuẩn bị mọi điều kiện tốt nhất để phát triển dự án sau này.

Liên quan đến động thái siết tín dụng vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), có ý kiến cho rằng, động thái này có khả năng de dọa đến thị trường, khiến thị trường sụt giảm. Ông có đồng tình với nhận định này không?

- Ở góc độ quản lý nhà nước, NHNN đóng vai trò điều tiết dòng tiền đi vào thị trường. Cụ thể như khuyến nghị các ngân hàng thành viên kiểm soát tốt hơn tỷ trọng tín dụng trung và dài hạn đổ vào đầu tư tài chính trong đó có bất động sản. Mục tiêu cuối cùng vẫn là để thị trường phát triển tốt hơn. Đơn cử như thị trường Hong Kong, khi thị trường này phát triển vượt ngưỡng, Chính phủ đã khuyến cao không nên phanh gấp tín dụng. Bởi, có thể khiến thị trường quay lại tình trạng bong bóng năm 2007 - 2008.

Tương tự như câu chuyện của Ngân hàng Nhà nước ở Việt Nam. Đơn vị này đã cân nhắc rất kỹ bằng lộ trình điều chỉnh siết tín dụng một cách linh hoạt so với trước đây rất nhiều. Thay vì áp đặt cực đoan biện pháp hành chính như tăng lãi suất, họ điều phối dòng tiền chảy vào bất động sản cân đối hơn. Ví dụ, thay vì đưa tất cả 100 đồng cho vay vào bất động sản, họ kiểm soát chỉ còn 20 - 40 đồng, trong ngưỡng an toàn hơn. Tôi cho rằng, chúng ta đã rút ra được bài học nhãn tiền của giai đoạn năm 2007 - 2008.

Xin cảm ơn ông!