Giá thành chung cư: Bao nhiêu là hợp lý?

Chung cư mới tại quận 8, TPHCM. Ảnh: Thanh Tâm

Giá thấp nhờ “khép kín”

Rất ít chủ đầu tư khẳng định, giá thành thấp hoặc chủ động giảm giá là nhờ đầu tư xây dựng “khép kín”, một lợi thế đặc biệt khi đầu tư xây dựng chung cư.

Công ty TNHH TM-XD địa ốc Lê Thành có kiểu làm ăn khá lạ: Dự án chung cư ra đời âm thầm, giá bán rất thấp - kể cả thời kỳ sốt giá năm 2007, tung dự án nào bán hết đến đó. Từ năm 2006 đến nay, tổng cộng chủ đầu tư đưa ra thị trường khoảng 1.500 căn hộ, nhưng giá bán cao nhất từ dự án đầu tiên cho tới thời điểm này là chưa quá 13 triệu/m², đã bao gồm VAT, giao nhà hoàn thiện.

Địa điểm xây dựng căn hộ không phải xa xôi: quanh phường An Lạc, quận Bình Tân, gần đại lộ Võ Văn Kiệt, khá thuận lợi cho việc đi lại. Diện tích căn hộ nhỏ nhất từ 50m², nhưng cũng không lớn lắm như 68m², 81m²… nghĩa là tổng số tiền phải trả cho mỗi căn hộ từ vài trăm triệu, phù hợp túi tiền của khách hàng khác nhau.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH TM-XD Lê Thành giải thích: Mỗi năm sẽ kết thúc một dự án và “khai sinh” một dự án mới. Đối tượng nhắm đến là những người thu nhập trung bình, có nhu cầu ở thật. Chi phí vay ngân hàng cho dự án chỉ chiếm 10%, chỉ có một dự án vay nhiều nhất là 20%, như vậy gần như không lệ thuộc về những biến động của ngân hàng, không bị lãi suất “gặm hết”. Công ty lại có đơn vị đảm nhiệm luôn xây dựng toàn bộ chung cư, việc xây dựng chỉ đơn thuần làm công ăn lương.

Mặt khác, bộ máy công ty gọn, sẽ giảm tối đa chi phí. Cuối cùng, lợi nhuận công ty đặt ra chỉ 15%! Như vậy, với cách làm này, gần như một chu trình khép kín, dẫn đến giá căn hộ sẽ thấp, cạnh tranh tốt trên thị trường. Nhưng vấn đề đặt ra, với giá bán như vậy liệu chủ đầu tư có thể tái tạo lại nguồn đất để tiếp tục xây chung cư nữa hay không? Ông Lê Hữu Nghĩa cho biết, nguồn đất công ty có hiện nay đủ làm cho đến 8 năm nữa!

Trong làng địa ốc TPHCM, Công ty cổ phần Địa ốc Hoàng Anh Gia Lai xây chung cư nhiều nhất. Hiện nay số lượng căn hộ công ty này đã và đang xây dựng khoảng 4.500 căn.

Ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai nói: “Quỹ đất công ty mua từ thời đóng băng, đầu những năm 2000 nên giá đất rất thấp. Công ty tự sản xuất đá, sản xuất gỗ để cung ứng xây dựng chung cư nên giá thành thấp. Vì thế, trong đợt khủng hoảng năm 2008, công ty sẵn sàng hạ giá 30%, bán hết những căn hộ còn lại”. Ông Đoàn Nguyên Đức từng tuyên bố với cổ đông: “Giá xây dựng 7 triệu, giá đất 1 triệu, bán giá nào cũng lời”.

Giá sàn bao nhiêu?

Nhờ cách làm khép kín đã đưa giá thành chung cư xuống thấp, nhưng giá chung cư thấp cỡ nào?

Từ góc độ nhà thầu, ông Lê Quốc Duy, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Hòa Bình cho biết, so với trước đây, hiện tại giá vật liệu xây dựng đã tăng khoảng 30%, do đó giá thành chung cư tăng theo. Bài toán xây dựng chung cư tính như sau: Một chung cư cao khoảng 20 tầng (càng cao tầng việc xây dựng sẽ phức tạp, chi phí tăng theo), một mét vuông chỉ đơn thuần bê tông - cốt thép dao động từ 3 – 4,5 triệu đồng/m², việc hoàn thiện sẽ tăng gấp đôi, đó là chưa tính phí quản lý của nhà thầu, trung bình từ 7% - 10% tùy theo gói thầu. Ngoài ra, còn phụ thuộc vào hạ tầng của dự án, sự liên kết giữa các lốc với nhau…

Nói chung, chi phí xây dựng của chung cư trung bình khoảng 11 triệu đồng/m², còn chung cư cao cấp khoảng 15 triệu đồng/m².

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, ngoài việc xây dựng thô, giá thành của chung cư phải tùy thuộc vào các nhóm khác. Đó là giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, lãi vay, chi phí quản lý của doanh nghiệp, thủ tục hành chính, mật độ xây dựng… Trong đó, giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất nặng nhất, chiếm khoảng 15% - 18% giá thành. Thủ tục hành chính vẫn là yếu tố quan trọng, nếu triển khai nhanh thì giá thành giảm xuống, còn ngược lại, phải gánh lãi suất (hiện lãi suất cho vay trên 20%/năm) cũng như chi phí quản lý, do đó giá thành sẽ đội lên.

Hiện nay hầu hết các dự án mới đều bị vướng vào việc tính tiền sử dụng đất theo Nghị định 69, cũng là nguyên nhân dẫn đến giá thành căn hộ tăng cao. Ngoài ra, giá thành chung cư còn tùy thuộc vào vị trí khu đất, nếu dự án xây dựng chung cư ở nội thành, chắc chắn tiền sử dụng đất phải cao hơn nhiều lần so với khu đất ở ngoại ô…

Tóm lại, giá thành chung cư sẽ tùy thuộc vào rất nhiều yếu tố, cũng như tùy theo cách làm ăn của từng doanh nghiệp và phân khúc sản phẩm đầu tư cao cấp hay trung bình, cũng như vị trí của dự án, chứ không thể nhận định một cách chung chung.

Rõ ràng, dự án chung cư “trăm hoa đua nở” như hiện nay đã làm cho thị trường địa ốc phát triển hết sức cạnh tranh, tất nhiên người mua được hưởng lợi nhất, tùy lựa chọn…