Giá nhà bao nhiêu phù hợp với người thu nhập trung bình?

Khả năng mua nhà của người thu nhập trung bình cần được tính toán kỹ dựa trên thu nhập, mức vay ngân hàng, lãi suất và thời hạn trả nợ.

>> Xem thêm thông tin chi tiết các dự án bất động sản tại TP.HCM

Khả năng chi trả thực của người mua tới đâu?

Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ, nhà liền kề, biệt thự và đất nền những năm gần đây đều ghi nhận xu hướng leo thang mạnh. Bình quân mỗi năm tăng khoảng 10–15%, thậm chí có giai đoạn tăng tới 30%, cao hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập của người lao động.

Riêng trong năm 2025, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã chạm ngưỡng trung bình khoảng 100 triệu đồng mỗi m2, tăng 40% so với năm 2024. Tại TP HCM, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt khoảng 111 triệu đồng mỗi m2, tăng 23%. Nhiều địa phương khác cũng ghi nhận mức tăng phổ biến từ 10–15%.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, nguồn cung trên thị trường hiện vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp, trong khi nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân lại khá khan hiếm.

Từ góc độ tài chính cá nhân, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, cho rằng khả năng tiếp cận nhà ở của người mua ở thực hiện nay phụ thuộc lớn vào mức thu nhập, tỷ lệ vay và lãi suất ngân hàng.

Nếu giả định người mua vay ngân hàng trong 30 năm với lãi suất khoảng 7% mỗi năm và tỷ lệ vay tối đa 70% giá trị căn hộ, phần lớn người lao động chỉ có thể tiếp cận các căn hộ ở mức giá thấp hơn đáng kể so với mặt bằng thị trường.

Cụ thể, với người độc thân có thu nhập khoảng 21–25 triệu đồng mỗi tháng, số tiền có thể dành để trả nợ ngân hàng thường chỉ khoảng 8–10 triệu đồng mỗi tháng. Với mức chi trả này, khoản vay tối đa dao động khoảng 930 triệu đến 1,2 tỷ đồng.

Nếu người mua có sẵn khoảng 30% vốn ban đầu, tổng giá trị căn hộ có thể mua chỉ khoảng 1,3–1,7 tỷ đồng. Với diện tích căn hộ phổ biến từ 35–40 m2, mức giá tương ứng cao nhất vào khoảng 32–47 triệu đồng mỗi m2. Đối với các hộ gia đình có tổng thu nhập khoảng 33–50 triệu đồng mỗi tháng, khả năng chi trả cho khoản vay thường dao động từ 11–18 triệu đồng mỗi tháng. Khi đó, số tiền vay tối đa có thể đạt khoảng 1,4–2 tỷ đồng.

Nếu có đủ vốn tự có ban đầu, giá trị căn hộ có thể tiếp cận khoảng 2–3 tỷ đồng. Với căn hộ diện tích khoảng 50 m2, mức giá phù hợp cao nhất vào khoảng 38–58 triệu đồng mỗi m2.

Từ những tính toán này, nhiều chuyên gia cho rằng phần lớn người thu nhập trung bình hiện nay chỉ có thể tiếp cận các căn hộ có giá dưới khoảng 60 triệu đồng mỗi m2.

Đề xuất khung giá cho nhà ở phù hợp

Trong góp ý đối với cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng tại các đô thị, người độc thân có thu nhập khoảng 21–30 triệu đồng mỗi tháng và hộ gia đình có tổng thu nhập 40–50 triệu đồng mỗi tháng có thể được xem là nhóm thu nhập trung bình.

Mức giá nhà ở từ khoảng 30–70 triệu đồng/m2 tại đô thị được tính toán là giá phù hợp trong bối cảnh hiện tại.

>> Xem thêm thông tin hàng trăm dự án bất động sản tại Hà Nội

Tuy nhiên, nhóm này không thuộc diện được mua nhà ở xã hội, trong khi nhà ở thương mại trên thị trường hiện nay lại có mức giá khá cao, khiến khả năng tiếp cận bị hạn chế.

Từ thực tế đó, Hiệp hội đề xuất áp dụng cơ chế tín dụng ưu đãi dành cho người mua hoặc thuê mua căn hộ thuộc phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo đó, lãi suất vay có thể ở mức khoảng 6–7% mỗi năm trong thời hạn 10–12 năm. Đáng chú ý, Hiệp hội cho rằng mức giá nhà ở từ khoảng 30–70 triệu đồng mỗi m2 được xem là tương đối phù hợp với khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình tại đô thị.

Nếu chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được triển khai, nhiều chuyên gia kỳ vọng thị trường sẽ từng bước xuất hiện thêm nguồn cung nhà ở trong khoảng giá này, qua đó giúp mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho một bộ phận lớn người dân đang đứng ngoài thị trường.

>> Xem thêm thông tin mua bán nhà đất