Giá căn hộ chung cư: Bao giờ trở lại giá trị thực?

Người dân đang rất quan tâm đến giá nhà chung cư.

Theo tính toán trong 6 tháng đầu năm, giá đất tại Hà Nội đã giảm hơn 30%. Tuy nhiên, mức giảm này vẫn chưa nhiều. Giá BĐS tại hai thị trường lớn TP.HCM và Hà Nội xu hướng giảm, riêng TP.HCM mấy tháng nay có xu hướng tăng trở lại. Tuy nhiên theo đánh giá chung, sau cơn sốt giá năm 2010, giá BĐS chững lại và đầu năm 2011 giá giảm xuống nhưng mức giảm theo chưa nhiều. Nối tiếp đà ảm đạm của nửa đầu năm, nhiều chuyên gia cho rằng giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục tuột dốc trong thời gian tới và mức đáy có thể chỉ bằng một nửa mặt bằng giá hiện nay. Theo biểu đồ đánh giá, cho đến nay kể cả đất nền và chung cư vẫn chưa giảm.

Chuyên gia tài chính đầu tư Đinh Thế Hiển dự báo: "Tôi không ngạc nhiên nếu BĐS, đặc biệt là căn hộ giảm giá trong thời gian tới. Nếu xét về khả năng chi trả và nhu cầu thật của người mua nhà thì giảm 50% mới là mức giá hợp lý". Ông Hiển cho rằng so với thu nhập trung bình của người dân hiện nay, khả năng tài chính để tiêu thụ sản phẩm bất động sản chiếm rất thấp vì giá quá cao. Khi mua nhà đất, khách hàng luôn phải nhờ đến sự hỗ trợ tài chính của ngân hàng, nhưng giờ tín dụng lại bị thắt chặt. Chuyên gia này cho rằng thị trường căn hộ đang vấp phải chướng ngại vật lớn nhất là khung giá chưa hợp lý, thiếu vốn và tâm lý bi quan của nhà đầu tư.

Cũng không loại trừ nguyên nhân sự sụt giảm là do cơ cấu hàng hóa BĐS mất cân đối nghiêm trọng. Cụ thể, các DN kinh doanh lĩnh vực xây dựng mới chỉ quan tâm đến hàng hóa cao cấp ví dụ chung cư giá trên 30 triệu/m2 đến 50 triệu đồng trở lên, diện tích lớn trên 100 m2 mà chưa quan tâm đến dạng nhà thu nhập thấp.

"Thị trường BĐS đang tập trung giao dịch phân khúc đất nền nhà liền kề, đất chia lô, biệt thự. Tỷ trọng nhà chung cư cả nước mới chiếm 4%, riêng Hà Nội, TP có tỷ lệ chung cư lớn nhất tính đến tháng 12/2010 mới đạt 16,64%, còn đô thị loại II và III hầu hết trong dự án đều không xây dựng nhà chung cư trong khi chính nhà chung cư mới thu hút người dân đến ở nhiều", ông Thiện cho biết.

Tổng giám đốc Cty CP Xi măng Đỉnh Cao Nguyễn Hữu Phước đề xuất với các DN địa ốc: "Tại sao không giảm giá nhà đất 30% trong năm 2011 để kích cầu cho thị trường?". Sở dĩ ông Phước đưa ra tỷ lệ giảm giá này vì ông tin rằng, với giá bán hợp lý, thái độ của người mua nhà để ở hay đầu tư sẽ tích cực hơn. Theo vị này, trong năm nay, giảm giá là một giải pháp cần thiết nhằm tăng tính thanh khoản của thị trường.

Còn Trưởng phòng nghiên cứu Cty TNHH CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam, Adam Bury dự báo từ cuối năm 2011, thị trường nhà ở sẽ có nhiều đợt giảm giá liên tiếp. Tuy nhiên, ông Adam cho rằng, xu hướng khả thi nhất là các đợt giảm giá này sẽ nhỏ giọt với tỷ lệ thấp chứ không ồ ạt. Đồng quan điểm này, ông Trương Chí Kiên - Phó tổng giám đốc Him Lam Thủ Đô cho rằng, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội thời gian tới chắc chắn sẽ thấp hơn so với thời điểm hiện nay, ở những dự án cùng loại. Điều đó có nghĩa là giá căn hộ sẽ giảm. Để giải quyết bài toán đầu ra chắc chắn những chiêu thức khuyến mại, ưu đãi có giá trị lớn sẽ được chủ đầu tư, Cty phân phối BĐS áp dụng. Nói cách khác, đây cũng là một hình thức để chủ đầu tư giảm giá bán cho phù hợp với thực tế thị trường, nhưng không muốn hạ vào chính giá đã chào bán trước đó, vì họ có cái khó hiện nay nếu làm như vậy sẽ có sự mâu thuẫn với những khách hàng đã mua trước đây.