Giá căn hộ bao nhiêu là vừa?

Khó giảm giá đồng loạt

Tại các cuộc hội thảo nhằm tháo gỡ đầu ra cho thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường căn hộ, các nhà quản lý và chuyên gia tái khẳng định: Sở dĩ giá căn hộ hiện nay quá tầm với của người mua là do tổng chi phí chủ đầu tư đổ vào căn hộ tăng nên giá thành không thể giảm sâu hơn nữa để kích thích thanh khoản cho thị trường.

Tuy nhiên, các chủ đầu tư gần đây gặp khó khăn tài chính hoặc áp lực lãi vay ngân hàng cao, tiến độ bán căn hộ chậm đã chấp nhận hạ giá bán nhằm thu hồi vốn. Điều này cho thấy thị trường đang có một sự dịch chuyển tích cực theo hướng thu hẹp lợi nhuận nhà đầu tư và mở rộng cơ hội cho người mua nhà.

Tâm lý người mua nhà là trông chờ giá rẻ tại các dự án căn hộ có khả năng xả hàng trong 6 tháng đầu năm 2012.

Niềm tin trên càng được củng cố khi mới đây dự án căn hộ An Tiến (Gold House), huyện Nhà Bè, TPHCM giảm 20% giá bán 500 căn hộ. Hay CTCP Địa ốc Dầu (PVL) giảm giá bán căn hộ tại dự án Petro Vietnam Landmark từ 21,5 triệu/m² xuống còn 15,5 triệu đồng/m².

Nhận định về xu hướng trên, ông Phùng Minh Đức, Giám đốc CTCP Địa ốc Việt, chia sẻ: “Trong quý I và II-2012, các chủ đầu tư sẽ không giảm giá bán đồng loạt, mà ở từng phân khúc sẽ có sự điều chỉnh giá bán hợp lý hơn. Theo đó, căn hộ thuộc phân khúc hạng sang, cao cấp sẽ giảm giá mạnh để rút vốn tái đầu tư sang các phân khúc căn hộ mà nhu cầu xã hội đang cần.

Phân khúc căn hộ hạng sang, cao cấp thường có suất đầu tư lớn, trong khi nhu cầu thị trường ít chính là yếu tố kéo giá thành xuống so với kỳ vọng lợi nhuận ban đầu của chủ đầu tư. Riêng căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, bình dân, giá bán dao động ở mức 14-16 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, với mặt bằng giá hiện nay, giá căn hộ phân khúc này khó có thể giảm thêm, thậm chí có khả năng sẽ tăng vì nhu cầu vẫn còn rất lớn.

Theo ông Dương Chí Thiện, Tổng giám đốc Công ty 584.6 (thành viên của Công ty 584), một công trình căn hộ đưa vào kinh doanh thương mại, nếu thuận lợi chủ đầu tư cũng mất vài năm để hoàn thành. Để mang lại cho khách hàng một sản phẩm có giá tốt nhất, nhà đầu tư phải tính toán các khâu đầu vào, thi công, bán hàng theo một quy trình khép kín. Khi khâu đầu ra gặp khó khăn, tất yếu chủ đầu tư sẽ điều chỉnh tỷ suất lợi nhuận giảm mới hy vọng giải quyết số sản phẩm tồn đọng.

Có thể nói, 2011 là năm khó khăn nhất sau 4 năm thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng. Trong bối cảnh này, do chưa được quản lý chặt chẽ, một thời gian dài nhà đầu tư mải chạy theo các giá trị ảo, hàng loạt dự án lớn nhỏ tung ra thị trường chủ yếu phục vụ cho đối tượng đầu cơ nhà đất mua đi bán lại, thổi giá kiếm lời.

Vì vậy, các chuyên gia cho rằng muốn phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững, các doanh nghiệp phải có nhiều sản phẩm hướng đến người tiêu dùng thực sự, đó là những người mua nhà để ở.

Đâu là giá trị thật?

Ông Phùng Minh Đức, phân tích: “Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến cấu thành giá của một căn hộ, trong đó chi phí đất (vị trí đất, tiền bồi thường, tiền sử dụng đất…) và chi phí xây dựng có vai trò quyết định lớn nhất”.

Có thể dựa vào tổng mức dự toán sơ bộ của một dự án căn hộ có quy mô 1,2ha với 2 block (khu thương mại - chung cư 14 tầng và khu chung cư 8,5 tầng) gồm 576 căn hộ loại 60m² tại quận 9, TPHCM (đã đưa vào sử dụng) để có một cách nhìn cụ thể hơn. Theo đó, đơn giá đất chủ đầu tư mua thực hiện dự án tại thời điểm năm 2007 là 8,5 triệu đồng/m², chi phí xây dựng đối với khu thương mại - chung cư 14 tầng là 7 triệu đồng/m², khu chung cư 8,5 tầng là 5,4 triệu đồng/m².

Ngoài tiền mua đất và chi phí xây dựng, những chi phí khác ảnh hưởng đến cơ cấu giá thành căn hộ có thể kể đến như nghiên cứu phát triển dự án; hạ tầng chính (tư vấn, giám sát, bảo hiểm); quy hoạch thiết kế (hạ tầng chính, chung cư, xin giấy phép xây dựng…); quản lý gián tiếp; kinh doanh - tiếp thị (khảo sát thị trường, quảng cáo, xây nhà mẫu, hoa hồng bán hàng); hậu mãi (bảo trì, bảo dưỡng); pháp lý (làm chủ quyền đất tên công ty, luật sư) và chi phí tài chính lãi vay, huy động vốn.

Chủ đầu tư ước tính hiệu quả lợi nhuận trước thuế vào khoảng 128 triệu đồng/căn, lợi nhuận trước thuế trên mỗi mét vuông đất là 5,8 triệu đồng, tổng lợi nhuận sau thuế (thuế suất 25%) toàn dự án là 55 tỷ đồng, với điều kiện giá bán căn hộ bình quân 14 triệu đồng/m².

Đó là thời điểm năm 2007, còn hiện nay với chi phí đất, giá nguyên vật liệu tăng lên vài chục %, nếu căn hộ bán ra với giá 10-15 triệu đồng/m² xem ra nhà đầu tư không có lời hoặc hòa vốn. Tuy nhiên, tùy theo đặc thù của từng dự án, cách làm ăn của từng doanh nghiệp sẽ quyết định sự thành công của dự án.

Chẳng hạn, những doanh nghiệp nào có quỹ đất dồi dào nhờ trước đây mua được đất giá rẻ vài trăm ngàn đồng/m² sẽ có lợi thế hơn so với các doanh nghiệp mua đất với giá hàng chục triệu đồng/m².

Ngoài ra, cách đây vài năm khi thị trường chung cư bùng nổ, người dân phải xếp hàng để bốc thăm mua căn hộ, các chủ đầu tư đã tận dụng nhiều mánh khóe huy động vốn từ khách hàng khá dễ dàng.

Cũng theo ông Phùng Minh Đức, hiện các dự án căn hộ trung bình mọc lên ở các quận vùng ven như quận Thủ Đức, 9, 12 cũng chịu tác động rất lớn về giá đất đang tăng lên. Trong khi đó, chi phí xây dựng đối với chung cư 5-12 tầng dao động 6,5-8,5 triệu đồng/m².

Vì vậy, muốn có một dự án căn hộ giá vừa túi tiền người dân không phải nhà đầu tư nào cũng làm được. Đó là chưa kể quy định mật độ xây dựng tại các dự án vào khoảng 40%, chỉ số thấp dẫn đến chi phí giá thành đội lên rất nhiều.

Cùng với đó là diện tích kinh doanh lúc nào cũng nhỏ hơn diện tích xây thô, công trình chung cư phải dành khoảng 22% để làm cầu thang, ban công, lỗ thông gió…