Giá cả, lãi suất nhấn chìm xây dựng, bất động sản

Bất động sản kém khởi sắc cũng đẩy xây dựng vào thế khó khăn, nhất là khi giá cả vật liệu xây dựng càng gần tới cuối năm càng tăng cao.

Kẹt vốn: cú phủ đầu

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản (BĐS) cho thấy, tính đến cuối tháng 7/2010, tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản đạt 210.770 tỷ đồng, tăng 14,38% so với thời điểm 31/12/2009.

Tuy nhiên, dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm 31/7/2010 lại có tăng trưởng âm 2,35% so với tăng trưởng 10,2% của cả năm 2009. Đây là mức tăng trưởng rất chậm và thiếu vốn đã trở thanh nguyên nhân chính khiến BĐS "giật lùi".

Trong khi đang bị dồn ép vì thiếu vốn thì từ tháng 7/2010, các chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng lại đón thêm tín hiệu xấu khi giá cả vật liệu xây dựng dồn dập tăng.

Bộ Xây dựng đã nhận định, thị trường BĐS phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Việc thắt chặt tín dụng cho thị trường này đã khiến giao dịch bắt đầu có dấu hiệu đình trệ. Đã có thời điểm thị trường có biến động nhưng do không có tín hiệu hỗ trợ từ hệ thống ngân hàng.

Từ đầu năm 2010, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) liên tiếp phát đi các tín hiệu hạn chế cho vay BĐS để đảm bảo an toàn. Đi kèm theo đó là các tiêu chí kỹ thuật để kiểm soát mà đáng chú ý nhất là việc NHNN cắt giảm tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn dành cho vay dài hạn từ 40% xuống 30%, đưa cho vay BĐS vào nhóm rủi ro cao...

Thực tế này, cộng với khó khăn về nguồn vốn của ngân hàng, BĐS biến động bất thường nên các ngân hàng rất dè dặt giải ngân.

Trao đổi về vấn đề này, đại diện ACB đã nhiều lần khẳng định, không tài trợ đầu tư các dự án, các nhà kinh doanh BĐS, chủ yếu hỗ trợ vốn cho khách hàng cá nhân mua, sửa chữa nhà, nhưng nâng điều kiện được vay vốn.

Hơn nữa, hiện các ngân hàng chỉ được sử dụng 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung - dài hạn, thay vì 40% như trước, trong khi huy động vốn trung và dài hạn ngày một khó khăn nên chính các ngân hàng cũng hạn chế cho vay đầu tư BĐS vì động nhiều vốn dài hạn.

Còn ABBank cho biết, cho vay BĐS của ngân hàng này chủ yếu là phát triển qua kênh tiêu dùng. Việc cho vay đầu tư phát triển dự án hiện nay hạn chế.

Ngân hàng co hẹp tài trợ vốn đã đẩy DN đến thế bí. Ông Nguyễn Đình Thiết, Phó tổng giám đốc Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam (Vinaconex) cho rằng, các ngân hàng thương mại hiện chỉ cho vay tối đa là 10 năm. Mức dư nợ trong tổng dư nợ của ngân hàng dành cho BĐS thường khống chế tối đa khoảng 10%. Do vậy, nguồn vốn dành cho BĐS vẫn còn khan hiếm, nhà đầu tư sẽ còn vất vả trong việc tìm kiếm nguồn tài chính khi tín dụng cho vay BĐS vẫn bị thắt chặt.

Trong khi đó, nhận định mới đây của Công ty tiếp thị bất động sản Colliers International cũng cho rằng, một trong những động lực cơ bản của thị trường BĐS là nguồn tài chính từ các ngân hàng, nhưng mức lãi suất 17,5 - 18%/năm là vấn đề lớn, buộc khách hàng cân nhắc khi quyết định vay tiền ngân hàng đầu tư cho ngôi nhà của mình.

Tại một diễn đàn mới đây, đại diện Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, lãi suất cao đang là lo lắng chính đối với các chủ dự án. Bản thân các ngân hàng cũng cạn vốn và thiếu tiền mặt, cuộc tranh đua lãi suất để giành giật tín dụng đang khiến nhiều DN khốn đốn. Các khoản chênh về lãi suất, các chi phí "bôi trơn"... chắc chắn sẽ được cộng dồn vào giá thành. Nhưng giá tăng cao trong thời điểm này là không khả thi vì thị trường đang ở thời kỳ thấp điểm.

Vốn ngân hàng bị thắt chặt cả về nguồn cung và lãi suất cao đã khiến các nhà đầu tư xoay sang tìm kiếm các nguồn vốn khác như: huy động các nhà đầu tư, vận dụng các hình thức trái phiếu huy động vốn... nhưng trong một thị trường còn có nhiều bất ổn, giá cả đang chững lại thì các nhà đầu tư cũng không mấy mặn mà với việc bỏ vốn vào BĐS.

Thực tế cho thấy, do thiếu nguồn vốn rất nhiều dự án đã bị đình trệ, nhiều nhà đầu tư bỏ vốn vào BĐS đã buộc phải chấp nhận lỗ để rút vốn ra. Điều này là dễ hiểu khi những tín hiệu tiền tệ chưa có nhiều khả quan thì BĐS hẳn còn khó khởi sắc.

Tăng giá vật liệu: đòn trọng thương

Trong khi đang bị dồn ép vì thiếu vốn thì từ tháng 7/2010, các chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng lại đón thêm tín hiệu xấu khi giá cả vật liệu xây dựng dồn dập tăng.

Lãnh đạo Vinaconex cho rằng, sự tăng giá vật liệu xây dựng và sự thắt chặt vốn vay từ các ngân hàng thương mại đã trở thành "cơn ác mộng" của các nhà thầu khi không có vốn để đổ vào các dự án, nhất là đối với dạng hợp đồng trọn gói không được điều chỉnh giá.

Trong khi đó, Tổng công ty cổ phần Tư vấn công nghệ thiết bị và Kiểm định xây dựng - Coninco nói rằng phản ánh, khi loại vật liệu xây dựng đồng loạt tăng giá 30 - 40%, ngân hàng siết chặt vốn vay, nhu cầu mua nhà của người dân cũng chững lại... không ít nhà thầu đã bỏ công trình khi việc thương lượng bù lỗ giá vật liệu xây dựng với chủ đầu tư bất thành.

Còn đối với công trình nhà nước thì việc đề xuất xin điều chỉnh kéo dài rất lâu và thủ tục rườm rà. Điều này khiến các nhà thầu đang có nguy cơ phá sản, kéo theo nguồn cung về các công trình nhà ở dân dụng bị kìm hãm. Và điều này có thể gây ra một tác động dây chuyền đến thị trường BĐS.

Giám đốc một công ty xây dựng ở Hà Nội cho biết, DN có 3 công trình lớn thì cả ba đều có nguy cơ thua lỗ. Khi ký hợp đồng giá thép chỉ có 8 triệu đồng/tấn nay là 15 triệu đồng/tấn, tăng gấp 2 lần mà lỗi không thuộc về nhà thầu, nhưng không được điều chỉnh giá, thành ra có nguy cơ thua lỗ. Trong khi đó, giá cả vẫn chưa dừng tăng: thép đã tăng giá 4 - 5 lần, xi măng cũng tăng giá, các loại vật liệu và thiết bị nội thất khác cũng đang theo đà tăng lên khiến cho các chủ đầu tư và nhà thầu ngao ngán vì chưa nhìn thấy lối ra.

Thông thường, chi phí nguyên vật liệu của công trình thường chiếm từ 40 - 70% tổng dự toán. Theo đánh giá của Viện Kinh tế Xây dựng, chỉ riêng sự thay đổi giá của 5 loại vật liệu chủ yếu là xi măng, thép xây dựng, đá, cát và gạch đã làm cho chi phí xây dựng tăng từ 1,25 đến 1,4 lần. Với diễn biến như hiện nay, giá cả tăng đang khiến chủ thầu gặp khó.

Nếu như trước đây, điều này dễ chia sẻ hơn từ các chủ đầu tư BĐS vì thị trường sôi động, chủ đầu tư muốn xong sớm để bán hàng thì chấp nhận đề xuất của nhà thâu. Tuy nhiên, bây giờ thị trường khó khăn, chỉ cần chủ đầu tư làm đúng quy định nhà nước là nhà thầu thua lỗ. Nước cuối, nhà thầu trì hoãn thi công, thậm chí bỏ dở công trình... thị trường vốn đã ảm đạm lại càng ảm đạm hơn. Nếu tình hình kéo dài có thể ảnh hưởng đến nguồn cung và chất lượng sản phẩm BĐS đưa ra thị trường thời gian tới.