Giá bất động sản thế nào là thực?

Giảm giá đã chạm “đáy”?

Theo ghi nhận của CafeLand, từ đầu năm đến nay, khá nhiều dự án căn hộ trên địa bàn Tp.HCM được chào bán với mức giá giảm mạnh so với thời điểm cuối năm 2010.

Chẳng hạn như dự án căn hộ Đại Thành, quận Tân Phú do Công ty Đại Thành làm chủ đầu tư. Cuối năm 2010, dự án này đưa ra mức giá 14,9 triệu đồng/m2, nhưng mới đây giá bán căn hộ của dự án này đã giảm xuống còn 12,7 triệu đồng/m2.

Tương tự, dự án Hiệp Tân cũng ở quận Tân Phú, trước Tết Nguyên đán dự kiến giá bán hơn 13 triệu đồng/m2, hiện nay đã giảm xuống còn khoảng 12,5 triệu đồng/m2,… Nhiều dự án tại quận 7, Bình Chánh, Nhà Bè,… cũng cho kết quả tương tự.

Thay vì giảm giá bán như trước đây, nhiều chủ đầu tư thông qua các hình thức khuyến mãi, chiết khấu để giảm giá căn hộ xuống. Trong đó có nhiều dự án căn hộ cao cấp giảm khá sâu từ 30% đến 50% so với đỉnh điểm nhưng tính thanh khoản lại rất thấp.

Tại thị trường Hà Nội, dự án biệt thự nhà vườn Thăng Long- Đại Mỗ (Sàn giao dịch BĐS Thăng Long Invest Group), hay dự án Rừng Cọ - Ecopark (phía Đông Hà Nội) áp dụng giảm giá chung cư 12% nhưng vẫn không thu hút được khách hàng, ngay cả khi chủ đầu tư tuyên bố khuyến mại giảm giá 10% vô thời hạn.

Lý giải hiện tượng trên, giới kinh doanh địa ốc cho rằng, sở dĩ có thực tế này là bởi liên tục trong nhiều năm qua, đầu ra sản phẩm bất động sản gặp nhiều khó khăn, trong khi không ít chủ đầu tư vì áp lực tài chính đè nặng buộc phải tung hàng giảm giá ra thị trường để thu hồi vốn.

Một chủ đầu tư ở quận 7 cho biết, do mức lãi suất hiện nay quá cao, hơn 20% (chưa chắc vay được) nên nhiều doanh nghiệp khó lòng tiếp cận được nguồn vốn. Vì vậy, họ buộc phải bán sản phẩm với giá thấp để thu hút đầu tư.

Tại đêm hội bất động sản lần thứ 35, Đỗ Thị Loan - Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản cho biết, thực tế nhiều doanh nghiệp vay vốn ngân hàng rất khó, nhiều doanh nghiệp phải vay ở thị trường "đen” với lãi suất thậm chí đến mức gần 30%.

Còn theo Ts.Vũ Đình Ánh - Nguyên Phó viện trưởng Viện thị trường giá cả của Bộ Tài chính, ngoài nguyên nhân lãi suất tăng cao thì việc đầu tư theo phong trào, ồ ạt một phân khúc đã khiến đầu ra thị trường gặp khó khăn.

Do vậy, trước hiện tượng tượng bất động sản tại Tp.HCM, Đà Nẵng và bất động sản Hà Nội vừa giảm giá vừa ồ ạt khuyến mãi khiến cho dư luận có cảm giác thị trường bất động sản nói chung đang rơi xuống "đáy". Nhiều nhà đầu tư trên thị trường đang có xu hướng tiếp tục chờ giá xuống đến lúc bắt “đáy”. Tuy nhiên, giới chuyên gia khuyến cáo rằng, những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm và người mua đất để ở có thể dễ bị nhầm lẫn bởi khái niệm "đáy". Bởi thị trường của giới đầu cơ luôn có nhiều loại "đáy". “Đáy” tạm thời hay “đáy” giá trị thực phù hợp với mặt bằng thu nhập mua để ở của đại đa số người dân.

Trước cảnh vừa giảm giá vừa ồ ạt khuyến mãi khiến cho dư luận có cảm giác thị trường bất động sản nói chung đang rơi xuống "đáy". Ảnh: Minh Nguyệt

Khó xác định “đáy” thực

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản khá trầm lắng do nhiều nguyên nhân tác động. Trong đó nguyên nhân chủ yếu là do giá bất động sản chưa phù hợp với khả năng thanh toán của người dân. Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng, trước bối cảnh khó khăn đó, thị trường bất động sản sẽ trở về giá trị thực của nó.

Hiện tại có rất nhiều cách tính giá trị của bất động sản. Cách tính được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất tại Việt Nam cũng như các nước trên thế giới là dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với bất động sản thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của bất động sản đó.

Cách thứ hai là phương pháp dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một bất động sản, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với bất động sản đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của bất động sản đó.

Thứ ba là phương pháp dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.

Thứ tư là phương pháp dựa trên nguyên tắc giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình bất động sản trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận,…

Mặc dù có nhiều cách tính giá trị của một bất động sản nhưng thật khó để xác định đâu là giá trị thực. Người cho rằng, để tính giá trị thực của thị trường này thì căn cứ vào tương quan giữa giá bất động sản với thu nhập chung của người dân.

Người khác lại căn cứ vào mối tương quan giá của thị trường này với giá của thị trường khác. Tuy nhiên, dù căn cứ vào mối tương quan nào thì cũng rất khó xác định đâu là giá trị thực.

Theo Ts.Vũ Đình Ánh, nếu căn cứ vào mối tương quan nào cũng khó có thể xác định chính xác giá trị thực của bất động sản. Ông Ánh cho rằng, chỉ có thể biết được giá bất động sản biến động như thế nào mà thôi.

Còn theo Gs - Ts.Đặng Hùng Võ, "đáy" của bất động sản là giá thị trường bằng giá thành sản xuất.

Tuy nhiên, theo ý kiến các chuyên gia khác cho rằng, thật khó để xác định đâu là “đáy” của thị trường. Song thực tế, giá nhiều dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án căn hộ có mức giá từ 12 - 16 triệu đồng/m2, quanh các khu vực có chuyển động tốt về hạ tầng như quận Tân Phú, Bình Chánh, Thủ Đức,… có thể nói là đang chạm đáy.