Giá bất động sản muốn giảm không dễ

Dự án Hoàng Anh River View (Q.2) mới đây đã tung hơn 100 căn hộ giảm giá đến 30% - Ảnh: Đình Sơn

“Dự án không cònlà của mình”

Theo thống kê, chỉ riêng phân khúc căn hộ, hiện TP.HCM còn khoảng 20.000 căn tồn kho, bán chẳng ai mua. Hàng nghìn nền đất ở các khu đô thị, khu dân cư cũng rơi vào thảm cảnh tương tự. Nhiều người vẫn tự hỏi, tại sao các DN cứ "cố thủ” không chịu giảm giá trong khi cần tiền mặt?

Giám đốc một công ty bất động sản (BĐS) trần tình, khi công ty của ông công bố giảm giá bán một dự án căn hộ ở huyện Nhà Bè đã bị NH “tuýt còi”. Phía NH cho rằng, dự án đã cầm cố vay tiền nên là tài sản của họ. Mà theo tính toán, với mức giảm của chủ đầu tư, có bán hết tài sản cũng không đủ trả nợ vay nên họ không đồng ý. Vị này cũng thú thật, trong một dự án, chỉ 15 - 20% là vốn tự có của DN, 80% còn lại là vốn vay, đây là tình trạng phổ biến trên thị trường nên có rất nhiều trường hợp hiện đang mắc kẹt như DN ông.

Ông Lê Hùng, Tổng giám đốc Công ty phát triển nhà Hoàng Anh (thuộc Hoàng Anh Gia Lai) cho rằng, khi làm dự án, nhiều DN “vẽ” rất hoành tráng, với giá bán khá cao, lợi nhuận lớn để NH duyệt cho vay nhiều tiền. Nay DN muốn giảm giá, bán lỗ, không đảm bảo tài sản trả nợ thì NH không thể chấp nhận phương án này là đương nhiên. Bản thân Hoàng Anh Gia Lai muốn giảm giá bán căn hộ cũng phải dùng tài sản khác trả NH để "lấy" dự án ra rồi mới thực hiện được. Đó là chưa kể, giảm không đúng lúc, mức giảm không đủ hấp dẫn thì chỉ khiến dự án càng rơi vào ế ẩm, khi đó còn “chết” thảm hơn.

Điển hình như trường hợp một dự án ở Q.9 giảm từ 15-16 triệu đồng/m2 xuống còn 11 triệu đồng/m2 để lấy tiền thi công hoàn thiện dự án. Tuy nhiên, việc giảm giá đã không thu hút được khách hàng, trái lại còn bị nghi ngờ về chất lượng, năng lực chủ đầu tư và tiến độ. Hiện dự án vẫn phải đang thi công cầm chừng vì thiếu vốn. Tại một dự án khác ở Q.Bình Tân, trước đây khoảng 2 tháng chủ đầu tư đã quyết định giảm 2 triệu đồng/m2, từ 13,9 triệu đồng xuống còn từ 11,9 triệu/m2, nhưng vẫn bán không được.

Giảm giá là xu hướng tất yếu

Theo ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty địa ốc HASG, giảm giá bán căn hộ như con dao hai lưỡi, chỉ khi nào "hết đường" mới dùng là hạ sách này bởi DN có thể giảm giá gián tiếp bằng cách tăng chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ lãi vay... “Việc công bố giảm giá sẽ làm mất giá trị dự án, tạo cho khách hàng cảm giác sản phẩm ế ẩm, bán không được”, ông Thanh cho hay.

Chuyên gia BĐS Trần Minh Hoàng cũng cho rằng, việc chạy đua giảm giá tạo tâm lý hoang mang, mất lòng tin nơi khách hàng, khi họ tiếp tục chờ giá nhà giảm thêm mới mua. Điều này càng khiến NH sợ cho vay BĐS khi tài sản liên tục sụt giá. “Biện pháp giảm giá không phải là hợp lý, nhưng đối với một số DN thì đó là cách để bán được hàng, để tồn tại”, ông Hoàng phân tích.

Chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển lại phân tích, giảm giá là con đường cuối cùng và cũng là xu hướng chung của thị trường. DN không thể cố chờ thị trường tốt hơn mà buộc phải chấp nhận giảm giá để thiết lập một giá mới phù hợp với khách hàng khi mà giá BĐS lâu nay vẫn quá cao. DN nào khôn ngoan thì làm trước để tiêu thụ tốt hơn khi mà cuối cùng ai cũng phải theo xu hướng này.

Lãnh đạo một DN tính toán, cứ mỗi ngày trôi qua mỗi dự án phải mất 1 căn hộ trả lãi vay. Như vậy, tất cả lợi nhuận sau một năm bị “quét” sạch và họ buộc phải giảm giá sớm để bán thu hồi vốn, trả lãi vay, còn lời được bao nhiêu hay bấy nhiêu. Ông này cũng dự báo, nếu trong thời gian tới kinh tế vĩ mô tiếp tục bất ổn sẽ có thêm hàng loạt DN khác tiếp tục phải giảm giá bán.