Được huy động vốn sau khi bồi thường giải phóng mặt bằng?

"Doanh nghiệp đã đầu tư một khoản tiền rất lớn để giải phóng mặt bằng nên rất cần bổ sung vốn tại thời điểm này”. Ảnh: KL

Làm sao để tiền huy động vốn được sử dụng đúng mục đích?

Trình bày tham luận tại hội thảo, chủ tịch HoREA đã kiến nghị sửa đổi 6 vấn đề trong Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó, ông cho rằng “nên cho phép chủ đầu tư (CĐT) được huy động vốn của khách hàng tại thời điểm đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng)”.

Lý giải cho kiến nghị trên, ông cho biết, vì thời điểm bồi thường giải phóng xong mặt bằng cũng chính là lúc “Doanh nghiệp đã đầu tư một khoản tiền rất lớn để giải phóng mặt bằng nên rất cần bổ sung vốn tại thời điểm này”.

Ngoài ra, ông còn cho rằng “Luật quy định sau khi phải xây xong phần móng thì CĐT mới được quyền huy động vốn. Tuy nhiên, đây là việc không quan trọng bằng chuyện quản lý, sử dụng đồng vốn huy động đó như thế nào. Vấn đề này mới cực kỳ quan trọng. Do đó, nếu cứ theo quy định chặt chẽ của luật như hiện nay thì nên thay đổi và cho phép CĐT sau khi có quỹ đất có thể huy động vốn ngay”

Chủ tịch HoREA cũng nhấn mạnh “Luật Kinh doanh bất động sản cho phép chủ đầu tư nhận tiền của khách hàng nhưng lại không có những chế tài đủ mạnh để bắt buộc các chủ đầu tư sử dụng đồng tiền đúng mục đích. Thực tế đã diễn ra trong thời gian qua là nhiều khách hàng đã ứng tiền trước cho chủ đầu tư nhưng không nhận được sản phẩm đúng chất lượng cam kết và đúng thời hạn giao ước. Thực trạng này đã gây thiệt hại rất lớn cho nhiều khách hàng.

Về vấn đề này, đại diện HoREA đã có kiến nghị “Luật cần có cơ chế cụ thể bao gồm các chế tài cần thiết để bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành bất động sản bàn giao cho khách hàng”. “Các biện pháp có thể là chuyển tiền huy động vào “tài khoản đóng” của ngân hàng và chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công công trình theo giai đoạn có sự giám sát của ngân hàng và đại diện khách hàng”.

Luật còn chưa khớp với thực tế

Về điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản, Chủ tịch HoREA nêu ý kiến cho rằng, “Luật Kinh doanh bất động sản chưa tạo được hành lang pháp lý đồng bộ và có tính điều chỉnh cao để điều tiết thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh và phát triển ổn định, bền vững”.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định điều kiện bắt buộc “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật” (Khoản 1, Điều 8). Tuy nhiên, điều luật này lại mâu thuẫn với khoản 1b điều 92 của Luật Nhà ở quy định điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở. Theo đó, Luật Nhà ở quy định “Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà không nhằm mục đích kinh doanh”.

Mặt khác, theo điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản và Khoản 2, Điều 6 Nghị định 153/2007/NĐ-CP, luật chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án chứ không cho chuyển nhượng một phần dự án. Bên cạnh đó, luật cũng chỉ cho phép được chuyển nhượng dự án trong trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện hoặc không còn nhu cầu để tiếp tục thực hiện dự án.

Trước lỗ hổng về pháp lý trên ông Lê Hoàng Châu cho rằng, “Luật Kinh doanh bất động sản đã can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản.”

Ngoài ra, tại hội thảo do trường ĐH Luật TP.HCM tổ chức, Chủ tịch HoREA cũng nêu quan điểm về quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn của Luật Kinh doanh bất động sản. Ông Châu cho rằng quy định này là không cần thiết vì chỉ nên xem sàn giao dịch là một trong rất nhiều kênh như môi giới, luật sư, công chứng…để khách hàng lựa chọn trong giao dịch bất động sản.