Dồn tòa, Bright City liệu có hết khó?

Dự án AZ Bright City bị treo đã lâu

Hướng giải quyết mới

Theo thông tin của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ngày 26/4/2018 vừa qua, chủ đầu tư Dự án AZ Bright City (huyện Hoài Đức, Hà Nội) là Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long, cùng BIDV, đại diện UBND huyện Hoài Đức (Hà Nội) và hàng trăm khách hàng mua nhà tại dự án đã có buổi họp bàn về phương án và giải pháp để tiếp tục triển khai dự án.

Tại buổi họp, ông Bùi Viết Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long cho biết, dự án nhà ở xã hội Bright City khác với các dự án nhà ở xã hội khác, bởi không được hưởng ưu đãi về đất. Dự án tiền thân là dự án nhà ở thương mại do chủ đầu tư tự bỏ tiền triển khai, đến năm 2015, doanh nghiệp quyết định chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với mục đích thay đổi cơ cấu diện tích căn hộ để hưởng ưu đãi về lãi suất thấp (4,5-5%/năm) từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.

Theo ông Sơn, sau khi được chuyển đổi, chủ đầu tư ứng vốn tự có 20%, còn Ngân hàng BIDV Chi nhánh Tây Hà Nội chấp nhận thông qua hạn mức vay là 1.100 tỷ đồng, doanh số giải ngân tối đa 420 tỷ đồng để triển khai dự án. Tuy nhiên, khi gói 30.000 tỷ đồng dừng triển khai, BIDV mới cho vay được 300 tỷ đồng, khiến dự án rơi vào tình trạng xây dựng dở dang. Muốn có vốn triển khai tiếp, chủ đầu tư phải vay tiền với lãi suất thương mại, từ 9,2 - 9,3%/năm.

Theo đại diện chủ đầu tư, Dự án mới bán được 40% số căn hộ trong tổng số 1.946 căn. Số tiền thu được từ khách hàng (nộp tiền tiến độ 70%) là trên 300 tỷ đồng. Số tiền này, cùng với số tiền ngân hàng cho vay và vốn tự có của chủ đầu tư chỉ triển khai được 1 tòa nhà, trong khi đó, chủ đầu tư đã xây xong thô được 3 tòa và 1 tòa đã xây đến tầng 23. Vì vậy, toàn bộ số tiền thu được của khách đã được đầu tư hết vào 4 tòa nhà.

“Nếu không xảy ra nút thắt chính sách, nếu vẫn được vay vốn ưu đãi với lãi suất 5%/năm, thì dự án đã xong đúng tiến độ. Chúng tôi không lừa đảo khách hàng”, ông Sơn nói và cho biết, sau khi trao đổi với ngân hàng, chủ đầu tư đề xuất phương án là mong muốn khách hàng dồn lại 2 tòa để chủ đầu tư tiếp tục triển khai, hoàn thiện các tòa này bàn giao cho khách bằng vốn tự có và vốn vay 260 tỷ đồng lãi suất thương mại.

Cụ thể, 162 khách hàng đã mua tòa A2 sẽ dồn sang tòa A1.1 và tòa A1.2. Khách hàng có thể chọn căn tương đương, nhưng tầng khác so với tầng mua ban đầu.

Về phía đại diện BIDV, ông Lê Hữu Hoàng, Giám đốc BIDV Tây Hà Nội cho biết, hiện nay, khi dự án chậm tiến độ, BIDV sẵn sàng cơ cấu nợ vay của chủ đầu tư và khách hàng mua nhà, giãn số tiền nợ gốc phải trả, chưa thu lãi vay để giảm áp lực tài chính cho khách hàng đến khi nhận được bàn giao nhà.

BIDV sẽ tiếp tục tài trợ vốn bằng cách điều chỉnh tăng giới hạn cho vay đối với dự án từ 423 tỷ đồng lên 640 tỷ đồng để chủ đầu tư có thể thi công tiếp, hoàn thiện bàn giao nhà cho khách hàng. BIDV cũng sẽ phối hợp với chủ đầu tư xây dựng gói lãi suất ưu đãi cho khách hàng mới vay mua nhà với lãi suất 4,8%/năm trong vòng 3 năm, mức lãi suất này thấp hơn rất nhiều so với lãi suất cho vay thương mại thời điểm này (khoảng 10%/năm).

Nhưng vẫn còn điểm nghẽn

Trước đề nghị này từ phía chủ đầu tư và ngân hàng, một số khách hàng mua nhà tại Dự án Bright City cho biết, hiện đang có khoảng hơn 160 hộ gia đình mua nhà ở xã hội tại toà A2, trong khi toà nhà ở xã hội A1.1 hiện chỉ còn hơn 40 căn chưa có chủ. Như vậy, nếu chủ đầu tư chỉ hoàn thiện hai toà A1.1 và A1.2, trong đó toà A1.2 là nhà ở thương mại, chắc chắn sẽ có một số lượng không nhỏ người dân buộc phải chuyển từ nhà ở xã hội sang mua nhà ở thương mại. Khi đó, giá nhà sẽ cao hơn, vượt quá khả năng của khách hàng.

Đa số khách hàng mua nhà tại Dự án AZ Bright City là người có thu nhập thấp

Bên cạnh đó, khách hàng cũng chưa tin tưởng chắc chắn vào phương án mới đưa ra, bởi trước đó, chủ đầu tư và BIDV cũng đã từng thông báo về việc dừng triển khai toà A3, dồn các hợp đồng mua nhà ở xã hội sang toà A1.1 và A2 để tập trung nguồn lực hoàn thiện các toà nhà này. Tuy nhiên, sau khi khách hàng đồng ý thoả thuận chuyển căn hộ, dự án cũng chỉ xây dựng được một thời gian ngắn rồi dừng hẳn.

“Mong muốn lớn nhất của chúng tôi là nhận được nhà, nhưng phải có sự bàn giao đồng thời giữa hai tòa A1.1 và A1.2, đồng thời chủ đầu tư phải ký cam kết thực hiện có cả đại diện chính quyền địa phương và phía ngân hàng", một khách hàng nói và cho biết thêm, dẫu vậy, hiện tại thông báo xác nhận của ngân hàng vẫn chưa thực sự rõ ràng để cư dân có thể yên tâm với phương án đã đưa ra. Đồng thời, khách hàng cũng băn khoăn là tiến độ dự án như thế nào, bao giờ bắt đầu triển khai trở lại.

Đánh giá về phương án dồn tòa nêu trên, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Văn phòng Luật sư Minh Bạch cho biết, nhìn chung, với Dự án AZ Bright City, mối quan tâm hàng đầu hiện nay là việc giải quyết quyền lợi cho người dân. Việc chủ đầu tư đưa ra phương án dồn tòa cho thấy, đây là phương án có thể xem là khả dĩ nhất có thể tháo nút thắt cho dự án.

Dưới góc độ pháp lý, theo ông Tuấn Anh, cơ bản sẽ không có vướng mắc nhiều, vì chủ yếu ở đây nằm ở khách hàng chứ không nằm ở chủ đầu tư hay phải chuyển đổi ngược trở lại về dự án thương mại. Quy định về vay mua nhà ở xã hội cho phép người vay có thể dừng vay gói ưu đãi để chuyển về vay gói thương mại, trong trường hợp họ có đủ khả năng chi trả. Kể cả trong trường hợp có vướng, thì với sự khó khăn của dự án hiện nay, nhiều khả năng cơ quan quản lý có thể linh hoạt và cho phép thực hiện theo phương án dồn tòa nếu nhận được sự đồng thuận của các bên.

"Tuy nhiên, ở đây phải có sự đồng thuận tuyệt đối của khách hàng mới làm được, bởi không hẳn người mua nhà nào cũng sẽ chấp nhận phương án đó. Không chỉ họ không chấp nhận khác về diện tích theo hợp đồng đã ký ban đầu, mà còn phải chuyển sang vay lãi thương mại. Do đó, dù ngân hàng có hỗ trợ những năm đầu, thì những năm tiếp theo với họ sẽ ra sao nếu lãi suất trở thành thương mại và thả nổi", ông Tuấn Anh phân tích và cho biết, nếu muốn có sự chấp thuận từ khách hàng, cần có phương án hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà.