Dò đáy thị trường căn hộ Hà Nội

Phá giá cắt lỗ

Hai tháng trước đây, thị trường xôn xao với thông tin nhà đầu tư thứ cấp (NĐTTC) của một dự án ở Hà Đông quyết định “phá giá” thị trường bằng việc chào bán căn hộ với giá thấp hơn giá bán của chủ đầu tư (CĐT) đến 3 triệu đồng/m².

Cụ thể, nhà đầu tư đã chào bán giá 16 triệu đồng/m², trong khi mức của CĐT đưa ra là 19,2 triệu đồng/m². Như vậy, giá trị của căn hộ đã thấp hơn gần 400 triệu đồng so với giá chào bán của CĐT từ năm ngoái.

Ngay tuần trước, NĐTTC của căn hộ The Pride nằm trên đường Lê Văn Lương nối dài cũng chào bán với giá chỉ có 16,5 triệu đồng/m² (đã bao gồm VAT). Cách đây 2 năm, cũng dự án này, chủ đầu tư lại chào bán ở mức 20–21 triệu đồng/m².

Có thể thấy, xu hướng giảm giá không chỉ xuất hiện tại các dự án chưa hoàn thành, mà ở cả các dự án chuẩn bị đưa vào hoạt động. Chẳng hạn, căn hộ FLC Landmark Tower trên đường Lê Đức Thọ, huyện Từ Liêm cũng được NĐTTC chào bán ở mức 23 triệu đồng/m², thấp hơn giá công bố từ phía chủ đầu tư đến 7 triệu đồng/m².

Về vấn đề này, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Tư vấn bất động sản Sohovietnam, cho biết, trong 3 tháng qua, tại nhiều dự án, NĐTTC chấp nhận bán lỗ 10-20% so với giá mua từ CĐT.

“Không ít người mua một lúc vài căn hộ trong cùng một dự án hoặc một số dự án khác nhau, nay đến hạn đóng tiền theo tiến độ, nhưng không còn tiền nên đành phải bán lỗ, với hy vọng thu được vốn càng sớm càng tốt, đồng thời, thoát được gánh nặng trả lãi ngân hàng”, ông Cần nói.

Ở góc độ chuyên gia, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, mặc dù cả CĐT và NĐTTC tại thị trường Hà Nội chịu áp lực từ việc vay ngân hàng hàng ít hơn so với TP.HCM, nhưng họ cũng đang phải tìm cách để đẩy nhanh tiến độ bán hàng.

“Đấu giá” toàn tập

Tình trạng NĐTTC “phá giá” đẩy hàng để cắt lỗ đã tạo áp lực buộc CĐT cũng phải giảm giá theo, nhằm tăng tính thanh khoản, hút vốn trực tiếp từ khách hàng mới, tiếp tục triển khai dự án. Như vậy, CĐT lại đang trở thành đổi thủ cạnh tranh với chính khách hàng cũ của mình.

Mới đây, tại lễ mở bán và khai trương nhà mẫu của dự án Golden Palace (Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội), Công ty CP Đầu tư Mai Linh, CĐT dự án, cho biết, khách hàng mua trực tiếp từ CĐT trong tuần đầu khai trương sẽ được hưởng các loại ưu đãi, trong đó có việc giảm giá từ 2 đến 9 triệu đồng/m². Đây là dự án được khởi công từ tháng 3/2011, cho đến thời điểm này đã hoàn thành phần móng và dự tính sẽ bàn giao cho khách hàng vào năm 2014.

Để kích đầu ra, hiện tại, CĐT căn hộ Golden Palace “treo” giá từ 30-33 triệu đồng/m² (đã bao gồm VAT) cho gói nội thất đầy đủ theo hình thức chìa khóa trao tay (khi nhận nhà, căn hộ sẽ sẽ có các thiết bị nội thất như tủ lạnh, ti vi, tủ bếp, đèn trang trí, giường tủ, ghế sofa, rèm cửa, máy sấy bát...).

Song, trong trường hợp khách hàng không muốn chọn gói nội thất này, CĐT đưa ra gói nội thất cơ bản chỉ bao gồm các thiết bị gắn tường, khách hàng sẽ được giảm trực tiếp khoảng 180 triệu đồng đối với căn hộ có 2 phòng ngủ và giảm 320 triệu đồng đối với căn hộ có 4 phòng ngủ, tức giá bán sẽ dao dộng từ 27-29 triệu đồng/m².

Theo đó, giá hiện tại đã giảm đáng kể so với giá trung bình khoảng 35 triệu đồng/m² mà CĐT huy động vốn từ khách hàng ngay sau khi khởi công dự án.

Đại diện bán hàng của công ty Mai Linh cho biết, nhằm tăng thanh khoản, công ty cũng đã quyết định bán hàng trực tiếp tới khách, chứ không đơn thuần là thông qua các sàn giao dịch như trước đây. Tại dự án Thăng Long Garden trên đường Minh Khai, CĐT cũng đang chào bán căn hộ với giá 18,1 triệu đồng/m² (chưa bao gồm thuế VAT). Mức này đã giảm so với con số từ 26-28 triệu đồng/m² mà chính CĐT đã chào bán trước đây.

Nhìn nhận về hiện tượng giảm giá hàng loạt hiện nay, GS. Đặng Hùng Võ, cho rằng, phần lớn chỉ xảy ra ở các khu vực không mấy đắc địa hoặc tại các dự án mà CĐT mong muốn tăng thanh khoản nhanh vì bị áp lưc từ phía ngân hàng. “Theo tôi, giá sẽ còn tiếp tục giảm ở các khu chưa đủ điều kiện hạ tầng hoặc các dự án mới triển khai”, ông Võ nhận định.

Còn theo ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành của CBRE Việt Nam, giá chào bán căn hộ trên thị trường thứ cấp ở Hà Nội liên tục giảm xuống kể từ cuối quý II/2011. Hiện nay, người mua có thể mua được căn hộ trong vòng bán kính 5-7km tính từ trung tâm thành phố với mức giá bằng giá của căn hộ trong bán kính 10km ở thời điểm 2010.

Đáng chú ý là có tới một nửa số căn hộ chào bán trong quý I/2012 có giá bán dưới 21 triệu đồng/m², một mức giá khó có thể tìm thấy kể từ khi cơn sốt nhà đất diễn ra năm 2007.

Có cùng nhận định như trên, một số chuyên gia bất động sản ở Hà Nội cũng dự báo, “vòng xoáy giảm giá” sẽ tiếp tục rơi vào khu vực xa trung tâm thành phố vì thực ra, giá trị căn hộ ở Hà Nội hiện đang bị đẩy lên cao hơn rất nhiều so với giá trị thật của nó. Đồng thời, các CĐT thuộc khối doanh nghiệp nhà nước như: Công ty CP Đầu tư xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà (SDU), thuộc Tập đoàn Sông Đà; Viglacera... sẽ là những doanh nghiệp tiếp theo áp dụng hình thức giảm giá.