Điểm danh những DN bất động sản “bất động” với hàng tồn kho lớn

Phát Đạt: “Tồn kho trên 5.155 tỷ đồng”

Cuối năm 2013, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) ghi nhận con số hàng tồn kho lên tới trên 5.155 tỷ đồng. Con số này gần như là toàn bộ giá trị tài sản mà Công ty đang nắm giữ, trị giá gần 5.650 tỷ đồng, tăng trên 487 tỷ đồng so với đầu năm.

So sánh với đầu năm 2013, việc tăng số dư hàng tồn kho chủ yếu tập trung ở Dự án The EverRich 2, với mức tăng từ gần 2.946 tỷ đồng lên trên 3.360 tỷ đồng. Dự án The EverRich 3 có số dư hầu như không thay đổi, tăng từ mức gần 1.415 tỷ đồng lên trên 1.488 tỷ đồng. Dự án Nhà Bè và Dự án Long Thạnh Mỹ cũng có số dư gần như đứng im trong vòng 2 năm, tương ứng ở mức 225,447 tỷ đồng và trên 80 tỷ đồng.

Tuy nhiên, một điểm đáng lưu ý là, trong tổng số tăng 487 tỷ đồng hàng tồn kho, số tiền giải ngân thực sự chỉ tăng thêm chưa tới 172 tỷ đồng, số còn lại, khoảng 315 tỷ đồng là do vốn hóa chi phí lãi vay. Năm 2012, số tiền vốn hóa chi phí lãi vay cho 4 dự án án này của Phát Đạt là gần 467 tỷ đồng, năm 2011 là trên 519 tỷ đồng. Điều này cũng đồng nghĩa với việc, trong số trên 5.155 tỷ đồng hàng tồn kho của Công ty, khoảng gần 30% là chi phí lãi vay đã được vốn hóa, tương đương trên 40% giá trị đầu tư ban đầu. Nếu không giải phóng sớm hàng tồn kho, nguy cơ lãi vay “nuốt” cả dự án là nguy cơ hiển hiện.

Thế nhưng, làm thế nào để giải phóng được lượng hàng tồn kho trên lại là câu hỏi không dễ trả lời, khi bản thân Phát Đạt đang ở trong thế kẹt thanh khoản, thu tiền thêm của NĐT chỉ tăng không đáng kể, và hàng tồn kho của Công ty chủ yếu ở dạng quyền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng?

IJC, SCR: “Doanh thu lớn, tồn kho vẫn cao”

Năm 2013, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal, mã SCR) ghi nhận doanh thu thuần tới trên 1.093 tỷ đồng. So với năm 2012 và mặt bằng các DN ngành bất động sản khác, con số doanh thu hạch toán của Sacomreal là khá ấn tượng. Thế nhưng, tại thời điểm 31/12/2013, số dư hàng tồn kho của Công ty vẫn lên tới 2.954 tỷ đồng, sau khi đã lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho hơn 3,5 tỷ đồng.

Năm 2013, Sacomreal đã khá thành công với việc bán Dự án chung cư Carillon, nhưng các dự án khác vẫn không dễ tìm được đầu ra trong bối cảnh tình hình bất động sản còn tương đối trầm lắng như hiện nay. Trong khi phân khúc thị trường được quan tâm nhiều hơn là nhà thu nhập tầm trung bình - thấp, thì việc Sacomreal phải đau đầu tìm hướng ra (và cả nguồn tiền tiếp tục triển khai) cho gần 3.000 tỷ đồng hàng tồn kho tại hơn chục dự án bất động sản lớn nhỏ là điều dễ hiểu.

Quý IV/2013, CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (BecamexIJC, mã IJC) hạch toán tới 421 tỷ đồng doanh thu thuần, trong đó chủ yếu là doanh thu bất động sản, do hạch toán doanh thu bán sản phẩm từ 2 dự án là Đông Đô Đại Phố và Prince Town, đã giúp công ty này tránh được một năm… giậm chân tại chỗ. Với kết quả trên, Công ty ghi nhận con số doanh thu thuần cả năm gần 589 tỷ đồng, lãi sau thuế 161,58 tỷ đồng.

Thế nhưng, dù có được “cứu” bởi 2 dự án trên, BecamexIJC cũng không thể không đau đầu với con số 2.606 tỷ đồng hàng tồn kho thời điểm cuối năm vừa qua. Công ty cũng có gần 67 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện làm khoản “giắt lưng” cho mùa kinh doanh năm 2014 và trên 18 tỷ đồng tiền khách hàng ứng trước… Tuy nhiên, những khoản này không thấm vào đâu so với những gì BecamexIJC đang phải gánh, là hơn 2.600 tỷ đồng hàng tồn kho và gần 1.800 tỷ đồng các khoản bao gồm nợ vay, nợ phải trả, phải nộp.

Trên thực tế, đây mới chỉ là 3 trong số nhiều đơn vị niêm yết ngành bất động sản có số dư hàng tồn kho lớn. Thực trạng hàng tồn kho của các DN lớn khác trong ngành cũng như áp lực giải phóng hàng tồn kho, đối phó với nợ nần, lãi suất… sẽ được DN giải quyết như thế nào, khi giá bất động sản giảm, thanh khoản thị trường chưa tăng, chi phí của DN đội lên cao là các vấn đề mà Đầu tư Bất động sản sẽ phản ánh trong các số tiếp theo.