Địa ốc Hà Nội hướng đến... quý II năm 2012?

Cứu cánh có nhờ vào... chứng khoán?

Không biết có phải là sự trùng hợp mang hàm ý "nhân quả" hay hoàn toàn ngẫu nhiên, cuộc cách mạng "Chiếm phố Wall" phát sinh trong lòng nước Mỹ lại khá gần gũi với thời điểm một cuộc "cách mạng" khác - đổ vỡ tín dụng đen BĐS - nổ ra trong lòng Hà Nội. Nếu "Chiếm Phố Wall" khởi đầu từ ngày 17/9/2011, thì cuối tháng 9, đầu tháng 10 cũng khởi sự cho dây chuyền vỡ tín dụng đen với quy mô lên đến hàng chục ngàn tỷ đồng ở Hà Nội.

Điều trớ trêu là hình ảnh bóng ma tín dụng đen BĐS lại hiện ra đúng vào thời gian mà kỳ vọng của giới đầu cơ địa ốc Hà Thành về dòng tiền tiết kiệm và tiền từ vàng đổ qua thị trường BĐS đã gần như cạn kiệt. Rõ là đến nay, 2 tháng rưỡi sau khi trần lãi suất 14% được tái thiết chế, tiền dân cư đã chỉ chầm chậm nhỏ giọt vào phân khúc nhà đất bình dân dưới 2-3 tỷ đồng, chứ không hề ưu ái đến phân khúc đất nền dự án và mặc nhiên không đoái hoài gì đến phân khúc căn hộ trung - cao cấp.

Tương tự, một tháng rưỡi sau khi giá vàng bắt đầu "suy thoái" cùng với hiện tượng tương ứng ở sức mua, trong thực tế hầu như không có một lực cầu đáng kể nào từ kênh vàng xuất hiện mà có thể tạo ra sự kích thích, kích động cho thị trường BĐS Hà Nội nhổm dậy từ thế đi ngang.

Khác hẳn với thời kỳ cuối năm 2006 - đầu năm 2007 khi nhà đất Hà Nội được "kích cầu" bởi dòng tiền đến từ làn sóng chốt lãi trên thị trường chứng khoán, với rất nhiều cổ phiếu đã đạt mức tăng 2,5-3 lần so với đáy cuối tháng 10/2006, giờ đây thị trường vàng dù đã lập đỉnh nhưng lại không hề có dấu hiệu chia sẻ nguồn lực của nó cho nhà đất. Với khá nhiều người dân quen với trạng thái cầu toàn, vàng dù đang rất cao giá nhưng vẫn là một thứ tài sản không thua kém gì đất đai, nhưng lại dễ mua bán hơn hẳn so với địa ốc.

Trước tình cảnh bít bùng ấy, giới đầu cơ địa ốc chỉ còn mong manh một hy vọng khác khi họ miễn cưỡng ghé mắt sang thị trường chứng khoán. Sở dĩ phải mô tả là "miễn cưỡng" vì với đà đổ dốc không ngừng nghỉ của thị trường này, nhưng lại kèm theo hiện tượng giá trị giao dịch sụt giảm không thua gì điểm số, chẳng mấy nhà đầu tư còn mong mỏi đáy chứng khoán sẽ nằm vào cuối năm 2011.

Lý do an ủi và động viên gần như duy nhất đối với thị trường chứng khoán chỉ là mặt bằng giá cổ phiếu đã thật thấp, nhiều cổ phiếu còn thấp hơn cả giá trị sổ sách của chúng. Với lý do đó, liệu chứng khoán có lặp lại lịch sử phục hồi như năm 2009?

Chỉ có thể phục hồi như kịch bản năm 2009, chứng khoán mới trở thành cứu cánh cho thị trường nhà đất Hà Nội. Cần nhắc lại, khoảng 8 tỷ USD của gói kích cầu vào đầu năm 2009 đã nhấc bổng chỉ số chứng khoán lên hơn hai lần, đem lại số lợi nhuận lớn lao đủ để giới đầu cơ chứng khoán nghĩ đến chuyện đi buôn đất. Tháng 5/2009 đã đánh dấu bước tăng trưởng đầu tiên của thị trường đất nền Hà Nội sau một năm rưỡi rơi vào khủng hoảng.

Nhưng năm nay lại chưa thấy bóng dáng của gói kích cầu nào. Hoặc cứ cho là một động thái kích cầu của Chính phủ có thể xuất hiện vào tháng 11 hay 12 này, thị trường chứng khoán nếu phục hồi trước cũng sẽ phải mất ít ra 3 tháng. Mà độ phục hồi của giá cổ phiếu lại phải đủ mạnh, ít nhất 30-40% thì mới tạm đủ để tạo ra hiệu ứng chuyển dịch dòng tiền từ chứng khoán sang BĐS. Có nghĩa là trong điều kiện khả quan nhất, thị trường BĐS Hà Nội vẫn phải chờ đến gần cuối quý 1 năm 2012 thì mới nhúc nhích được.

Quý II/2012 sẽ ra sao?

Còn trong bối cảnh hiện thời, tâm tư của giới đầu cơ địa ốc Hà Thành vẫn xiết bao ngổn ngang. Đã xuất hiện một số thông tin mang tính khẳng định về khả năng nhiều là quý 4/2011 sẽ không còn ý nghĩa gì nữa. Phép thử về quy hoạch Thủ đô đã kéo dài gần 4 tháng, kể từ đầu tháng 8/2011, không những không mang lại tín hiệu tốt lành nào mà còn bị cuộc "cách mạng" tín dụng đen BĐS nhấn chìm hoàn toàn.

Cũng trong dự báo mới nhất của một bộ phận giới đầu cơ địa ốc Hà Nội, khoảng thời gian quý I/2012, như thường lệ trong lịch sử, sẽ khó có hy vọng để tạo nên một sự chuyển biến đáng kể nào về sức cầu từ phía người mua. Nếu ứng với lịch sử, đó sẽ là thời kỳ "ăn chơi" hơn là mua bán. Do vậy, khả năng lớn là vào cuối tháng 3/2012, các phân khúc căn hộ và kể cả đất nền vẫn bất động.

Trong khi đó, cứ vào cuối mỗi quý, nếu lịch sử không tái hiện được kết quả khả quan thì sẽ bộc phát dấu hiệu bi quan. Dấu hiệu đó đang trở nên khá rõ rệt vào đầu tháng 10/2011, khi nhiều người đánh giá làn sóng vỡ tín dụng đen BĐS vừa qua chỉ mới là sự khởi đầu chứ chưa phải là kết thúc - một lời cảnh báo nghiêm trang cho thời điểm đáo hạn thanh toán vào ngày 31/12/2011.

Rõ ràng, tình thế bĩ cực của các nhà đầu cơ thứ cấp Hà Nội đang diễn ra với sự chuyển biến nhanh chóng hơn hẳn so với tốc độ dòng tiền từ các kênh đầu tư khác chảy vào thị trường BĐS. Hiện tượng vỡ tín dụng đen đã trở nên bất ngờ đối với các nhà quản lý, cho thấy tỷ lệ 16% dư nợ tín dụng BĐS của Hà Nội trong tổng du nợ tín dụng BĐS quốc gia (thống kê vào cuối năm 2010) là một con số quá thiếu tin cậy.

Nếu nhớ lại thời kỳ nhà đầu tư bắt đầu gia tăng tỷ trọng vay mượn ngân hàng thì có thể xác định là từ tháng 5/2010, khi giá nhà đất các khu vực phía Tây và phía Đông của Hà Nội tăng mạnh, nhiều ngân hàng đã rộng mở hầu bao. Từ tháng 4/2011 khi thị trường BĐS Hà Nội lập đỉnh cho đến nay, thời gian đã kéo dài được nửa năm, đủ cho độ trễ của đáo hạn tín dụng đen và gần đủ cho độ trễ của đáo hạn thanh toán ngân hàng.

Có vẻ như đường nào cũng dẫn đến ngân hàng. Trước ngân hàng là doanh nghiệp. Có nghĩa là nếu tín dụng đen tạo hiệu ứng dây chuyền thì cá nhân chết trước, doanh nghiệp chết sau, để cuối cùng là ngân hàng sẽ chịu chung số phận.

Viễn cảnh trên cũng ứng với dự báo của giới đầu cơ Hà Nội vào quý II/2012. Đó sẽ là thời gian mà các ngân hàng, sau khi một lần nữa gia hạn cho con nợ vào cuối năm 2011, sẽ bắt buộc phải củng cố sự tồn tại của mình bằng cách hy sinh sự tồn vong của kẻ khác. Nhiều chủ đầu tư và nhiều dự án sẽ bằng mọi cách phải xả hàng để trả nợ và lãi. Giá nhà đất Hà Nội vì thế có thể "down" mạnh.

Trong tâm tưởng của giới đầu cơ địa ốc Hà Nội, quý II/2012 có lẽ là thời kỳ cuối cùng để hoặc chết trùm hoặc thoát khỏi địa ngục. Thị trường năm 2012 bắt buộc phải "lên", không còn cách nào khác! Kỳ vọng trung hạn ấy giống như một tối hậu thư vừa khắc khoải vừa tuyệt vọng.

Nhưng sau một tấm màn nhung nào đấy, vẫn có những đại gia BĐS đang ung dung... chờ ngóng. Đó là những người có vốn tiềm tàng, không lệ thuộc vào chuyện nợ nần ngân hàng, vẫn đang ấp ủ kế hoạch được gọi bằng cái tên rất khoa học là MA, nhưng thực chất là một chiến dịch của cá mập lớn thôn tính những con cá mập nhỏ.

Bởi thế, sẽ không có gì ngạc nhiên nếu sự phân hóa sâu sắc sẽ càng trở nên sâu sắc hơn hẳn giữa người giàu và kẻ nghèo trong giới BĐS Hà Nội trong những tháng tới. Cũng sẽ không ngạc nhiên nếu từ đây đến giữa năm 2012, thị trường bị "buông" cho rơi tự do, với lý do tối thiểu là hoạt động cho vay tín dụng BĐS vẫn bị Nhà nước kiểm soát chặt chẽ. Khi đó, sẽ chẳng có gì khó hiểu nếu làn sóng MA dự án đất nền được báo chí phản ánh về xu thế tăng mạnh hơn cả về số lượng lẫn quy mô.

Nếu đúng như dự báo của một chuyên gia, cũng là một quan chức có trách nhiệm, thì sớm ra cũng phải từ giữa năm 2012 trở đi, BĐS Hà Nội mới khởi sắc. Đó cũng là thời gian mà quy hoạch Hà Nội được chi tiết hóa mà hầu mong có thể "kích cầu" cục bộ một số khu vực tại Thủ đô. Và có lẽ đó cũng là chu kỳ khởi sắc cuối cùng để giới đầu cơ BĐS Hà Thành tận dụng cơ hội nhằm thoát hàng, trước khi lời cảnh báo về bong bóng BĐS Hà Nội trở nên ứng nghiệm.