Địa ốc Hà Nội: Ẩn số sau vùng đáy

Vùng đáy tạm đã hình thành

Tình hình hiện nay rõ ràng không còn giống như thời bĩ cực vào các tháng 6-7/2011. Tại những dự án ở khu vực phía Tây mà đã một thời nổi đình đám với tốc độ tăng chóng mặt và giảm cũng ghê gớm, đã một tháng nay gần như chấm dứt tình trạng bán tháo. Giá đất nơi đây, khi giảm khoảng 30-35%, đã trở nên bắt đầu hấp dẫn trong con mắt những nhà đầu tư ngắn hạn theo trường phái bắt đáy, tuy hoàn toàn chưa thu hút được số người mua để ở.

Khác với năm 2009 - thời gian mà lượng nhà đầu tư vay vốn ngân hàng để kinh doanh đất đai chỉ khoảng 30%, trong năm 2010 tỷ lệ này đã vọt cao hơn hẳn. Theo đánh giá sơ bộ của một số môi giới địa ốc, trong thị trường hiện nay có đến 90% những người mua đi bán lại, tức tuyệt đại đa số nhằm mục đích đầu cơ chứ không phải nhắm đến giá trị sử dụng.

Thực trạng đó cũng là một hệ quả từ xu hướng vay vốn ngân hàng để đầu tư đất nền và căn hộ trung - cao cấp, được khởi phát từ thời điểm tháng 4-5/2010, để cho đến đầu năm 2011, Hà Nội đã khó có thể tự hào là nơi có tỷ lệ dư nợ vay BĐS thấp hơn hẳn so với TP.HCM.

Sự chấm dứt có vẻ "đột ngột" của con sóng BĐS tại Hà Nội vào cuối tháng 3/2011 đã làm cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp chưng hửng, bắt buộc họ trở thành nhà đầu tư ít ra là trong trung hạn. Nhiều người trong số đó là con nợ của các ngân hàng thương mại cổ phần và đã bị siết một phần vốn vay trong giai đoạn tháng 6-7/2011. Số con nợ còn lại vẫn cố gắng cầm cự cho đến cuối năm nay, với hy vọng là thị trường sẽ khởi sắc trở lại để họ tống tiễn được số hàng đang phải ôm.

Rõ ràng là cùng với đà rớt giá khá mạnh của đất nền ở những khu vực đã tăng nóng trước đây, xu thế giảm lãi suất đang hiển hiện đã giúp cho nhiều nhà đầu tư được củng cố tâm lý và gia cố hy vọng vào sự phục hồi có thể của thị trường BĐS Hà Nội. Khác hẳn với tháng 5/2011 là thời điểm nền kinh tế chịu quá nhiều áp lực của lạm phát và mối quan hệ giữa ngân hàng với giới chủ đầu tư dự án BĐS trở nên xấu hẳn, những ngày gần đây, không khí có vẻ dễ chịu hơn, tuy nhiều doanh nghiệp vẫn còn nằm trong tình trạng đình đốn sản xuất, còn doanh nghiệp BĐS thì thúc thủ, cắn răng trả lãi chờ thời.

Lãi suất giảm là cơ sở quan trọng nhất để biểu đồ giá BĐS Hà Nội đang xác lập vùng đáy. Với những nhà đầu cơ ngắn hạn, vùng đáy này có ý nghĩa như một sự khởi nguồn cho một con sóng tăng trong những tháng còn lại của năm 2011. Còn với số người không đủ khả năng để với tới mặt bằng giá nhà đất vẫn còn đang treo cao, họ chỉ còn kỳ vọng rằng đây là vùng đáy được thiết lập một cách tạm thời, rồi sau đó giá nhà đất sẽ tiếp tục đi xuống.

Cả hai nhóm người trên đều có lý với những cơ sở phân tích và dự đoán của họ. Nếu vào giữa tháng 8/2011, chuyện lãi suất giảm vẫn còn là một sự đánh đố, thì đến nay đang trở thành hiện thực. Hiện thực ấy còn có thể vượt quá mong đợi, nghĩa là mặt bằng lãi suất cho vay sẽ có thể giảm về dưới vùng 17-19%, theo đó mặt bằng lãi suất huy động sẽ giảm dưới 14-15%. Khi đó, dòng tiền tín dụng sẽ tự nhiên chảy từ ngân hàng sang các kênh BĐS và chứng khoán. Giá nhà đất sẽ tăng lại.

Thị trường có thể phục hồi nhẹ

Trong trường hợp khả quan nhất, thị trường BĐS Hà Nội có thể làm nên một cú phục hồi ngoạn mục, tạo nên một mặt bằng giá cao hơn hẳn so với mức hiện nay và gần sát với mặt bằng giá đã thiết lập vào cuối tháng 3/2011. Nếu khả năng này xảy ra, tỷ lệ tăng của thị trường BĐS Hà Nội sẽ vào khoảng 20-25%, riêng giá đất nền một số dự án phía Tây sẽ có mức tăng khá nhất: 40-50%.

Tuy nhiên, nếu nhìn lại lịch sử thì có vẻ suy luận trên không hợp lý lắm. Vào năm 2009, một gói kích cầu lớn có giá trị đến 8 tỷ USD được Chính phủ tung ra để kích thích nền kinh tế và do đó, đã vực dậy các thị trường chứng khoán, thị trường BĐS Hà Nội. Thế nhưng trong khi giá nhà đất Hà Nội làm nên một cuộc cách mạng về tăng tiến thì thị trường địa ốc TP.HCM lại vẫn tiếp tục ngủ đông. Đó cũng là thời gian mà lãi suất được kéo giảm.

Vậy tại sao lại có sự lệch pha rất đáng kể giữa thị trường địa ốc ở hai miền Nam, Bắc?

Nếu kịch bản năm 2009-2010 được lặp lại, nhưng ở trạng thái ngược, nghĩa là trong bối cảnh lãi suất giảm và thị trường địa ốc TP.HCM và các tỉnh phía Nam khởi sắc, trong khi thị trường địa ốc Hà Nội lại ngủ đông, thì dòng vốn nóng có chảy vào thị trường BĐS Hà Nội?

Trước khi xu thế giảm của lãi suất được xác lập, những động thái "giải cứu" thị trường BĐS đã liên tiếp được Bộ Xây dựng và một số cơ quan, viện nghiên cứu nêu ra, đã giúp cho nhiều nhà đầu tư Hà Nội kiên nhẫn hơn trong chờ đợi. Chỉ có điều, cho đến gần đây vẫn chưa có một xác quyết nào về thị trường BĐS ở khu vực nào - Bắc hay Nam, hoặc cả hai - sẽ được cứu.

Trong khi đó, lại bắt đầu xuất hiện một vài động thái từ phía cơ quan quản lý nhà nước tỏ ra không mấy ưu ái đối với thị trường BĐS Hà Nội, đồng thời khuyến nghị các doanh nghiệp địa ốc Thủ đô tiếp tục cầm cự cho đến hết năm 2011.

Thậm chí, còn xuất hiện dự đoán từ một quan chức có trách nhiệm rằng thị trường BĐS Hà Nội chỉ có thể phục hồi từ giữa năm 2012.

Đáng chú ý, dự đoán về sự phục hồi từ giữa năm sau của thị trường địa ốc Hà Nội lại nhận được sự đồng tình của một số chuyên gia, nhà phân tích. Do vậy, bài toán về xu hướng vận động của thị trường BĐS Hà Nội lại càng trở nên mù mờ, khó thuyết minh, và lại càng thiếu tính biện chứng nếu cập nhật với những diễn biến về giá cả và lượng giao dịch trong những ngày gần đây.

Vì thế, khả năng tăng mạnh của thị trường BĐS Hà Nội trong thời gian cuối năm 2011 không nên được đánh giá cao. Sự cân nhắc này càng có cơ sở nếu nhìn vào mối tương quan giữa giá nhà đất ở Hà Nội với TP.HCM. Hiện nay, mặc dù đã giảm khoảng 20-25% nhưng giá nhà đất Hà Nội vẫn còn cao hơn hẳn TP.HCM. Do đó, nếu sắp tới tại TP.HCM và một số tỉnh lân cận có sóng tăng giá đất nền thì nhiều khả năng thị trường BĐS Hà Nội vẫn chỉ duy trì được thế đi ngang.

Thế đi ngang trên có thể biến động theo hai cách: hoặc thị trường BĐS Hà Nội bò ngang theo hình một đường đáy, hệt như dao động của thị trường BĐS TP.HCM từ tháng 8/2010 đến nay; hoặc với thông tin tích cực về xu thế giảm của lãi suất và dòng tiền chuyển một phần vào kênh BĐS, thị trường BĐS Hà Nội sẽ tăng được khoảng 7-10%, một tỷ lệ rất khiêm tốn so với mức vài trăm phần trăm trong đợt sóng mạnh 2009-2010. Khả năng này nên được đánh giá cao nhất trong những điều kiện hiện thời.

Với những nhà đầu tư bị "kẹp hàng", nếu sắp tới giá nhà đất Hà Nội có nhổm lên đôi chút nhưng được kèm theo lượng giao dịch đáng kể thì đó cũng là một sự an ủi, đủ cho họ có thể thanh toán phần nào món vay với ngân hàng trong đợt đáo hạn cuối năm 2011.

Nếu họ không tiếp nhận sự an ủi này như một cơ hội hiếm có để thoát hàng, rất có thể sang năm 2012 họ sẽ rơi vào tình thế khốn khó hơn nhiều khi giá nhà đất Hà Nội tiếp tục tuột dốc cùng với thái độ không khoan nhượng của giới chủ ngân hàng.