Địa ốc chuyển công năng để 'chữa cháy'

Công ty cổ phần đầu tư thương mại dịch vụ Phước Long (đơn vị trực thuộc Công ty cổ phần Vinaland) vừa khai trương chợ Phước Long tại quận 7, TP HCM. Đây là khu chợ 6.000 m2 được xây dựng trong khuôn viên dự án trung tâm thương mại cao tầng rộng 10.000 m2.

Theo lãnh đạo phòng kinh tế quận 7, do thị trường bất động sản trầm lắng, Vianland đã xin chuyển đổi công năng một phần khu đất thành dự án trung tâm thương mại kết hợp chợ truyền thống. Xét thấy nguyện vọng của doanh nghiệp phù hợp với chủ trương khuyến khích đầu tư xây dựng chợ truyền thống nên quận đã chấp thuận đề nghị này.

Trong khi trung tâm thương mại được xẻ một phần đất làm chợ truyền thống thì các dự án căn hộ bán thuộc phân khúc cao cấp lại ồ ạt chuyển thành căn hộ dịch vụ cho thuê trong năm nay.

Đầu tiên phải kể đến dự án căn hộ triệu đô Diamond Island (Đảo Kim Cương) dành hẳn bolck A và C làm căn hộ dịch vụ cho thuê. Kế đến là dự án The Vista (quận 2) có 250 căn hộ chuẩn bị được cho thuê trong thời gian tới. Dự án XI Riverside Palace có 40 sản phẩm được chuyển thành căn hộ dịch vụ. Dự kiến 258 căn của block 3 dự án này được chào bán và cho thuê. Thậm chí tòa nhà có vị trí đắc địa tại quận 1 là Bến Thành Times Square cũng chuyển đổi công năng của 30 căn hộ tồn đọng thành căn hộ dịch vụ.

Dự án Đảo Kim Cương dành hẳn bolck A và C làm căn hộ dịch vụ. Ảnh: Vũ Lê

Cuộc đua chuyển công năng dự án chưa có dấu hiệu kết thúc khi hàng loạt dự án cao tầng được hoán đổi chức năng thành đất nền để tăng tính thanh khoản. Tại quận 9, Công ty Thuduc House dành một phần của dự án Phước Long Spring Town để phân lô bán nền. Theo đó, bên cạnh khu trung tâm thương mại, chung cư cao tầng, doanh nghiệp “cắt” ra 38 nền nhà phố thương mại và biệt thự để bán trước.

Công ty cổ phần phát triển nhà Hoàng Anh (thuộc Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai) chuyên phát triển căn hộ cũng chuyển khu đất xây cao ốc rộng 8 hecta tại quận 9 sang phân lô bán nền. Đây là một trong sản phẩm đất nền hiếm hoi của doanh nghiệp này.

Thậm chí, do bán căn hộ ế ẩm, một doanh nghiệp còn lên kế hoạch dành quỹ đất phát triển căn hộ cao cấp còn trống tại huyện Nhà Bè chuyển sang làm khách sạn 5 sao.

Cách đây 7 tháng, thị trường bất động sản từng chứng kiến vụ tranh chấp đình đám giữa khách hàng và doanh nghiệp vì dự án căn hộ 584 Tân Kiên A (huyện Bình Chánh) bất ngờ biến thành bệnh viện. Lý do khiến chủ đầu tư tìm đến phương án này là số người nhận nhà rất ít, tổng số khách hàng còn nợ tiền mua căn hộ quá nhiều khiến doanh nghiệp thua lỗ nặng.

Khối chung cư 584 Tân Kiên A từng xảy ra tranh chấp vì chủ đầu tư muốn chuyển công năng dự án thành bệnh viện. Ảnh: Vũ Lê

Trên thực tế, 3 năm khủng hoảng liên tiếp (2009-2011) hàng loạt doanh nghiệp bất động sản rất khó khăn. Đầu tư dàn trải, kinh doanh ế ẩm, ngân hàng thắt chặt tín dụng... dẫn đến tài chính suy kiệt. Để giải bài toán này, TP HCM đã tạo cơ chế mở để hỗ trợ doanh nghiệp bằng cách chấp thuận chuyển công năng một số dự án nếu phù hợp quy hoạch.

Trong tháng 3, UBND TP HCM cũng đã thuận chủ trương cho phép nhiều dự án văn phòng cho thuê và khách sạn chuyển công năng thành căn hộ (bán hoặc cho thuê) hay từ căn hộ cho thuê sang căn hộ bán để tìm đầu ra trong năm 2012. UBND còn chỉ đạo Sở Tài chính TP HCM hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định khi các dự án được chuyển đổi công năng.

Trao đổi với VnExpress.net, Tổng giám đốc Công ty Saigon Land, Lê Quang Hàng cho biết: "Việc chuyển đổi công năng dự án có thể xem là cách doanh nghiệp chữa cháy trong giai đoạn thị trường bất động sản ế ẩm, đói vốn và khủng hoảng thừa cục bộ".

Theo ông Hàng, xét về mối quan hệ cung cầu đây là hình thức cân đối lại sản phẩm cho thị trường bất động sản. Theo đó, các sản phẩm nào thị trường thừa nguồn cung sẽ được dịch chuyển sang dòng sản phẩm còn thiếu hụt. "Tất nhiên, mọi sự điều chỉnh đều phải tuân thủ theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương", ông Hàng nói.

Tuy nhiên, theo một chuyên gia bất động sản, sự dịch chuyển công năng của các dự án có mặt tích cực lẫn tiêu cực và là con dao hai lưỡi. Mặt tích cực là giúp doanh nghiệp đa dạng nguồn cung, tăng khả năng huy động vốn và tạo thanh khoản cho hàng tồn. Mặt tiêu cực là nếu dự án nào cũng được điều chỉnh công năng sẽ tạo sự hỗn loạn, mất kiểm soát cho quy hoạch của địa phương trong tương lai.