Để nhà ở đô thị 2-4 triệu đồng/m2

Từ thực tế của Bình Dương

Chương trình xây dựng nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp đến thời điểm này có thể nói Bình Dương là nơi có giá thành thấp nhất. Theo Đề án xây dựng nhà ở an sinh xã hội do Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp TNHH MTV (Becamex) xây dựng, để có giá nhà 3 triệu đồng/m² (giá rẻ nhất trong một dự án) đơn vị thiết kế đã đưa ra 2 phương án.

Theo đó, phương án 1: thiết kế kết cấu khung bê tông cốt thép toàn khối, móng đơn trên nền thiên nhiên tường xây gạch ống dày 10cm, giá xây dựng trước thuế trung bình 115 triệu đồng/căn 30m². Thời gian hoàn thành một block nhà là 6 tháng.

Phương án 2: thiết kế sử dụng panel sàn lắp ghép, cột đổ bêtông, móng băng trên nền thiên nhiên, tường xây gạch dày 10cm, giá xây dựng trước thuế trung bình 117 triệu đồng/căn 30m². Thời gian xây dựng một block nhà là 5 tháng.

Một khu chung cư mới dành cho người thu nhập thấp ở quận 8, TPHCM. Ảnh: KIM NGÂN

Cả 2 phương án thiết kế đều có chi phí xây dựng tương đương nhau, giá thành đầu tư không thay đổi nhiều. Giá bán căn hộ sau khi hoàn thành khoảng dưới 120 triệu đồng/căn 30m².

Tuy nhiên, đó chỉ là chi phí xây dựng. Becamex đã có quỹ đất sạch và chưa tính chi phí đất vào giá thành xây dựng. Tổng diện tích đất xây dựng nhà ở theo đề án của Becamex là 130ha (gồm 20ha đất do UBND tỉnh giao và 110ha thành phẩm của Tổng công ty Becamex) với 64.700 căn, tổng vốn đầu tư khoảng 10.830 tỷ đồng.

Tuy nhiên ông Nguyễn Văn Hùng, Tổng giám đốc Becamex, cho biết để triển khai được, Becamex đã kiến nghị UBND tỉnh Bình Dương xem xét cho vay vốn ưu đãi đợt đầu từ quỹ đầu tư phát triển 1.000 tỷ đồng, với lãi suất 3,6%/năm, thời gian vay trung hạn (từ 3-5 năm). Rõ ràng để thực hiện được nhà giá rẻ cần phải có cơ chế hỗ trợ từ ngân sách nhà nước.

Đến thực tiễn những đô thị lớn

Trở lại “gợi ý” của Thủ tướng, nhiều doanh nghiệp, chuyên gia tỏ ra băn khoăn. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng cấu thành giá nhà gồm 6 yếu tố: chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất, lãi vay, chi phí xây dựng, thủ tục và thuế, phí.

Rõ ràng với những chi phí nói trên để cho ra giá thành 2-4 triệu đồng/m² nhà là khó khả thi. Hơn nữa nhà ở đô thị không thể là nhà cấp 4 như ở nông thôn mà phải xây kiên cố dạng chung cư thấp tầng nên chi phí khá cao.

Trong khi đó, ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Thuduc House, cho biết theo quy định của Bộ Xây dựng, suất đầu tư tối thiểu cho nhà ở hiện nay là 6 triệu đồng/m². Như vậy để có những căn hộ có giá 2-4 triệu đồng/m², Nhà nước phải có cơ chế đặc thù.

Nghĩa là phải có những doanh nghiệp công ích chuyên thực hiện những dự án này. Còn đứng dưới góc độ kinh doanh e rằng không thể có doanh nghiệp nào tham gia nổi.

Theo khảo sát của ĐTTC tại các chung cư đang xây dựng ở TPHCM, chưa kể các chi phí khác, chỉ riêng giá xây dựng đối với các dự án chung cư rẻ nhất cũng 4 triệu đồng/m². Trong khi đó, hiện nay doanh nghiệp phải “mua đất 2 lần” và gánh chịu hàng loạt chi phí khác, khiến giá thành đội lên cao.

Ông Nguyễn Hòa Bình, Công ty Lạc Điền, cho rằng nếu doanh nghiệp được giao đất sạch, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, VAT, ưu đãi lãi suất vay và áp dụng một số công nghệ mới trong xây dựng thì có thể hạ giá thành xuống 4-5 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, một số vật liệu nhẹ giá rẻ trong xây dựng vẫn chưa được phép triển khai ở Việt Nam. Do đó xung quanh câu chuyện nhà giá rẻ vẫn còn nhiều vướng mắc. Chính sách nhà ở cho người nghèo là chính sách hợp lòng dân. Tuy nhiên, để huy động được các thành phần kinh tế tham gia cần có những chính sách hấp dẫn.