"Đáy" nào cho bất động sản?

Lộ trình BĐS: Parabol chữ L hay U?

Trong buổi "đăng đàn" trực tuyến với người dân vào đầu tháng 6/2012, lần đầu tiên kể từ khi nhậm chức vào tháng 8/2011, bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, người có tiếng là thận trọng trong phát ngôn và phát biểu, đã bàn đến... đáy của thị trường bất động sản.

Thái độ có thể nói là "dũng cảm" như trên, lồng trong bối cảnh toàn bộ thị trường đang hoàn toàn trầm lắng và phần lớn doanh nghiệp bất động sản rơi vào trạng thái trầm uất, là đáng lưu tâm đối với giới phân tích kinh tế và với cả giới đầu tư nhà đất - những người giữ đất và những người nắm tiền - đang đứng ngồi không yên với nỗi bức bí và cũng xen cả sốt ruột.

Lần đầu tiên, ông Dũng đã đặt mình vào vị trí một chuyên gia nhận định thị trường khi đề cập đến những khả năng biến động của bất động sản theo dạng parabol hay đáy chữ U. Đây cũng là một chủ đề đã từng được bàn tán sôi nổi trong giới phân tích bất động sản, nhưng thực ra lại chỉ thuộc về không khí của những cuộc hội thảo, tọa đàm về thị trường này từ gần một năm qua, còn có liên quan và liên quan như thế nào với thị trường thì không ai có thể đoán định được. Nói cách khác, tất cả những dự báo được nêu ra sớm nhất và sốt sắng nhất đều đã chỉ rước lấy thất vọng tràn trề.

Còn vào lần này, liệu dự báo mới nhất của bộ trưởng ngành xây dựng có rơi vào thế "hoang tưởng" như những chuyên gia khác? Và giới đầu tư cùng người tiêu dùng có thể rút ra được tố chất gì sáng lạn từ dự báo đó?

Có một cách nhìn, tuy không mới, nhưng lại được ông Trịnh Đình Dũng đề cập, điều mà trước đây dường như Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam - lại không mấy bàn tới. Đó là việc đáy của thị trường địa ốc Hà Nội có thể được xác lập từ quý 2/2011, còn tại TP.HCM thì từ tận năm 2009. Có lẽ, đây cũng là cơ sở quan trọng để ông Dũng không khẳng định là thị trường bất động sản Việt Nam, sau chu kỳ đổ dốc vào cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới kéo theo Việt Nam trong năm 2008 và cả giai đoạn nguyên năm sau đó như một hành trình "hậu khủng hoảng", thị trường sẽ phục hồi theo dạng parabol. Nếu có chăng, chỉ là một thị trường mang tính cá biệt như Hà Nội đã có một chu kỳ phục hồi khá ấn tượng từ giữa năm 2009 đến đầu năm 2011.

Còn riêng với thị trường bất động sản phía Nam, mẫu hình parabol đã không thể thành hình, khi cạnh đáy chữ L của nó đã kéo dài quá lâu. Gần đây nhất, thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng đã xác nhận rằng cái cạnh đáy đó đã làm mòn mỏi các chủ doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư thứ cấp đến 3 năm trời qua.

Trong thực tế, đã gần bốn năm rưỡi cho cạnh đáy ở TP.HCM nếu tính từ tháng 2/2008, khi các nhà đầu tư thứ cấp tại thành phố này choàng tỉnh qua một đêm và thấy mọi sự đều đảo lộn, Ngân hàng nhà nước thu về 20.000 tỷ đồng tín dụng dự trữ bắt buộc và thị trường lập tức đóng băng, rất nhiều hợp đồng mua bán trước đó đã trở nên vô hiệu...

Khoảng thời gian từ 3-5 năm lại thường ứng với một chu kỳ suy giảm và lập đáy của thị trường. Nếu đúng với "cảm giác" của những người lãnh đạo ngành xây dựng, thị trường nhà đất Hà Nội sẽ vẫn chưa thể lập đáy cuối cùng vì mới trải qua một năm sụt giảm sau vùng đỉnh. Trong khi đó, cơ hội lại xuất hiện nhiều hơn ở TP.HCM, với cái đáy chữ L quá rõ ràng và mặt bằng giá nhà đất tại thành phố này chỉ bằng từ 1/2 đến 1/3 Hà Nội.

Sắp qua sáu tháng "chịu đựng"?

Cũng như nhiều trào lưu kinh tế, lịch sử những thay đổi lớn của thị trường bất động sản thường bắt đầu bằng một vài nhận định mang tính triết học. Vào nửa cuối năm 2011, giới chuyên gia đã khá sôi động trong việc tranh luận với nhau về bất động sản thuộc về phạm trù phi sản xuất hay sản xuất, với phần thắng cuối cùng đã thuộc về... thủ tướng, bởi sau nhiều cuộc hội thảo triền miên, vào tháng 9/2011, thứ trưởng Nguyễn Trần Nam đã vui mừng thông báo với báo giới là Thủ tướng đã đồng ý đưa bất động sản vào khu vực sản xuất, thay cho quan niệm phi sản xuất trước đó.

Còn vào lúc này, không những không còn là phi sản xuất, bất động sản lại được đưa vào danh mục cần được ưu đãi, tức không hẳn 100% phân khúc bất động sản thuộc về lĩnh vực không khuyến khích. Đó cũng là sự khác biệt giữa nhận định của bộ trưởng Bộ Xây dựng trong nửa năm qua mà những người ưa thích đầu tư bất động sản cần nghiền ngẫm sâu hơn.

Trong một hội nghị ngành xây dựng vào tháng 12 năm ngoái, lần đầu tiên ông Trịnh Đình Dũng đã dành đến hai giờ đồng hồ để trả lời báo chí xung quanh một số vấn đề nóng bỏng của thị trường bất động sản. Sau khi nêu bật nhiều bất cập và khó khăn của thị trường này, cũng như lặp lại một cam kết của thủ tướng "Nhà nước không bỏ rơi thị trường nào cả", ông kết luận: thị trường sẽ tiếp tục khó khăn ít nhất 6 tháng nữa (tức đến giữa năm 2012); cũng như "chúng ta" còn phải chịu đựng ít nhất 6 tháng nữa...

Sau nhận định hiếm hoi này, mọi chuyện đã trở nên ứng nghiệm với dự báo của ông. Bởi cho đến nay, điều mà tất cả mọi người đều quá biết là tình trạng được gọi là "chịu đựng" đã còn vượt hơn nhiều so với ngữ nghĩa của nó. Cho dù được xem xét "tái cơ cấu nợ", mà về thực chất có liên quan đến những nội dung đảo nợ, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản hiện nay (so với "một số" vào cuối năm 2011) đang thực lâm vào tình thế không lối thoát, với lượng hàng tồn kho ít nhất 100.000 tỷ đồng không tiêu thụ được, đặc biệt phân khúc căn hộ cao cấp là vô phương mua bán.

Cùng lúc, số doanh nghiệp này lại rơi vào vòng xoáy lãi mẹ đẻ lãi con trong vô số khoản nợ ngắn hạn và trung hạn tại các ngân hàng chủ nợ..., mà đã khiến cho ngay cả những cái tên bất động sản lớn như Quốc Cường Gia Lai, Phát Đạt, Sông Đà, kể cả Hoàng Anh Gia Lai cũng đang phải hạ cánh "cứng" trước nguy cơ khó hoàn trả những khoản nợ ngắn hạn được tất toán vào cuối tháng 6/2012 và cuối năm con Rồng này.

Có lẽ cũng vì tình thế quẫn bách của doanh nghiệp bất động sản, bộ trưởng Trịnh Đình Dũng đã trở nên kiệm lời trong suốt gần nửa năm qua. Tuy thế, không phải bầu không khí lắng đọng nào cũng mang màu sắc bi quan. Lần xuất hiện mới nhất của vị bộ trưởng này, tuy chỉ là mấy lời "bâng quơ", nhưng lại mang những nội dung rõ hơn nhiều so với thời điểm cuối năm 2012, điểm xuyết cho một hy vọng mong manh.