Đầu tư trung tâm thương mại: Bài toán "tỉnh lẻ"

Vậy đầu tư xây dựng TTTM tại các thành phố nhỏ hơn liệu có mang lại hiệu quả? Ông Âu Ban Đán, Giám đốc Kinh doanh Công ty CP Thương mại Hoàn Cầu khẳng định là có.

Năm 2002, Công ty Hoàn Cầu đã đầu tư xây dựng một TTTM rộng 28.000m² tại TP. Quy Nhơn. Việc này đã khiến không ít người ngạc nhiên, bởi thời điểm đó, TP. Quy Nhơn vẫn chưa phát triển, người dân chưa có khái niệm về TTTM và siêu thị. Thu nhập bình quân đầu người lúc đó khá thấp, chỉ khoảng 500 - 600 ngàn đồng/tháng.

Vì thế, nhiều ý kiến cho rằng, có thể Công ty đã tính toán sai lầm, vì trước đó TTTM Bài Thơ ở Đà Nẵng đã phải đóng cửa, rồi Chợ Đầm ở Nha Trang, TTTM Gia Lai... cũng không thành công. Nhưng ông Đán lại nghĩ khác, việc quá nhiều NĐT tập trung vào các thành phố lớn, bỏ quên những thành phố nhỏ lại chính là cơ hội cho Công ty.

Và muốn kinh doanh thành công tại một địa phương kém phát triển thì NĐT phải hết sức linh hoạt. Khách hàng đầu tiên của TTTM Quy Nhơn là Co.opMart, được cho thuê với giá rẻ, thậm chí TTTM còn phải bù lỗ.

Ông Đán cho biết, bây giờ, sau 7 năm kinh doanh, giá cho thuê mặt bằng của TTTM Quy Nhơn cũng vẫn linh hoạt: nếu mặt bằng kinh doanh tương tự tại nơi khác cũng ở TP. Quy Nhơn giá khoảng 400 ngàn đồng/m², thì mức giá của chúng tôi chỉ 230 ngàn đồng/m².

Để thu hút khách, có những vị trí chúng tôi còn miễn phí tiền thuê ban đầu. Tất nhiên, diện tích miễn phí này chỉ chiếm tối đa 10 -15% tổng diện tích của TTTM và chúng tôi phải lấy từ các nguồn khác (như tiền giữ xe, dịch vụ...) để bù vào. Tính đến nay, 98% diện tích TTTM Quy Nhơn đã có người thuê.

Năm đầu tiên TTTM Quy Nhơn lỗ, năm thứ hai cắt lỗ. Những năm tiếp theo tăng trưởng duy trì ở mức 20%. Năm 2010, doanh thu cho thuê mặt bằng đạt khoảng 20 tỷ đồng, riêng Co.opMart với diện tích kinh doanh 3.500m2, có mức tăng trưởng hơn 30%/năm.

Theo tính toán, mức thu nhập bình quân của người dân Quy Nhơn hiện ở mức 1,5 triệu đồng/tháng, do đó, mô hình chủ đầu tư ưa thích vẫn là TTTM tổng hợp, bao gồm: khu bán hàng cao cấp, showroom trưng bày sản phẩm, khu giải trí, khu kinh doanh hàng trung cấp...

Bởi hiện giờ, việc kinh doanh của một số thương hiệu thời trang cao cấp tại đây có vẻ chững lại. Sản phẩm của thương hiệu Việt Tiến, có mức giá từ 300.000 - 1 triệu đồng/sản phẩm lại tiêu thụ tốt.

Tự tin sau thành công của TTTM Quy Nhơn, trong lần ra mắt dự án Nha Trang Center tại TP.HCM mới đây, ngoài hạng mục khách sạn, căn hộ, chủ đầu tư là Công ty TNHH Hoàn Cầu Khánh Hòa nhấn mạnh đến khu TTTM 5 tầng bao gồm: kinh doanh mua sắm, dịch vụ giải trí, siêu thị...

Giám đốc quản lý là ông Kim Duck Ho, người đã từng làm việc 8 năm tại TTTM Diamond Plaza (TP.HCM) cho biết, mô hình TTTM này sẽ giống với mô hình kinh doanh của Diamond Plaza, nhưng đa dạng hơn ở chỗ là nhắm đến cả đối tượng khách hàng có thu nhập trung bình. Hiện 90% diện tích TTTM đã có người thuê, mức giá trung bình là 20 - 30 USD/m2.

Rải đều

Trong số các NĐT TTTM ở tỉnh, Eurowindow Holding được coi là NĐT có tham vọng và tiềm lực nhất. Tính đến nay, NĐT này đã có 5 TTTM ở các tỉnh phía Bắc và Bắc Trung bộ, và sẽ tiếp tục bành trướng ở các tỉnh phía Nam.

Nhưng cũng giống các chủ đầu tư TTTM ở tỉnh khác, Eurowindow Holding luôn xác định rõ hướng đi thương mại kết hợp với kinh doanh bất động sản. Khi NĐT này công bố dự án Vicentra tại TP.

Vinh (Nghệ An), nhiều người tỏ ra hoài nghi về tính phù hợp của một dự án quá lớn (bao gồm TTTM, căn hộ cao cấp và nhà phố) ở một thành phố có quy mô trung bình.

Dự án gồm tòa tháp 20 tầng với khối đế 4 tầng là TTTM, 16 tầng là khu căn hộ cao cấp và khối nhà 4 tầng với 20 căn nhà phố, được xây dựng trên khu đất có tổng diện tích 11.352m2, tổng diện tích sàn là 48.128m².

Thế nhưng, tại buổi ra mắt vào cuối năm 2010, chủ đầu tư đã đưa ra một phương thức an toàn khi chính thức cho ra mắt “Đại siêu thị Big C Vinh”. Toàn bộ mặt bằng TTTM với tổng diện tích sàn 17.600m2 được siêu thị Big C Việt Nam thuê trong 50 năm để thành lập đại siêu thị Big C Vinh.

Nơi đây kinh doanh trên 25.000 mặt hàng các loại: thực phẩm tươi sống, thực phẩm chế biến, thời trang, mỹ phẩm, đồ điện tử... cùng cửa hiệu mua sắm cao cấp, nhà hàng, không gian trò chơi, ẩm thực...

Công ty này cũng tích cực xúc tiến đầu tư thêm hai TTTM nữa ở Nam Định và Sóc Trăng. Nhìn chung, cách đầu tư xây dựng TTTM của NĐT này không hề thay đổi.

Nhưng cũng từ đây, một mối lo về sự phân bổ không đồng đều dự án TTTM ở tỉnh cũng đã xuất hiện. Cụ thể, tại TP. Sóc Trăng, trong khi dự án TTTM của Công ty Trần Liên Hưng đang được tiến hành thì Eurowindow Holding cũng chính thức xin xây dựng một TTTM quy mô lớn với diện tích từ 2,5 - 3ha.

Theo ông Lâm Văn Chúc, Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Phúc Đức, làm TTTM cũng cần phải có sự khác biệt và đáp ứng đúng nhu cầu. Chính vì vậy, Công ty đã quyết định chọn đầu tư xây dựng TTTM Lái Thiêu tại Bình Dương.

Ông Chúc phân tích, do là một thị xã đông dân (gần 400 ngàn người), nên quá trình phát triển và đô thị hóa tại Thuận An đã làm quá tải chợ Lái Thiêu.

Mặc dù có hơn 1.300 sạp chợ, nhưng vẫn có trên 800 sạp buôn bán lấn chiếm lòng lề đường. Chợ hiện tại đang dần xuống cấp, không phù hợp với quy hoạch phát triển trong tương lai.

Nhu cầu an cư của người dân ở các vùng lân cận lẫn những hộ kinh doanh cũng chưa được đáp ứng đầy đủ. Do đó, dự án TTTM Lái Thiêu với 275 căn nhà phố thương mại, 1.000 sạp và 400 ki-ốt cùng với 2 block cao ốc 24 tầng và các khu vực phụ trợ như: ngân hàng, khách sạn, khu vui chơi, giải trí, công viên, nhà hàng... sẽ đáp ứng cả nhu cầu kinh doanh lẫn sinh sống hiện đại của người dân.