Đầu tư đất dự án liệu có lỗ?

Trong quý vừa qua, trên thị trường bất động sản, giá chào bán thứ cấp tiếp tục giảm 5% so với quý trước, kéo dài thêm xu hướng giá cả trượt dốc bắt đầu từ quý 4/2011 - Ảnh: Getty.

Trong quý vừa qua, trên thị trường bất động sản, giá chào bán thứ cấp tiếp tục giảm 5% so với quý trước, kéo dài thêm xu hướng giá cả trượt dốc bắt đầu từ quý 4/2011. Như vậy, một lượng lớn tiền chênh đã “bốc hơi” khỏi thị trường nhưng thực chất, phần lớn trong số đó chỉ là “tiền hơi”.

Theo khảo sát của Công ty Nielsen lo ngại về kinh tế khiến người tiêu dùng tiết kiệm khoảng 15% thu nhập, hạn chế tiền đổ vào bất động sản. Đa số người dân cho rằng bây giờ chưa phải thời điểm thích hợp để mua nhà và kỳ vọng giá cả còn giảm tiếp. Vì thế ngay cả nhà đất thấp tầng trong các khu đô thị cũng trầm lắng và có khả năng thiết lập một mặt bằng giá mới.

Theo nhận định của Công ty CBRE Việt Nam, thị trường đang định giá lại các dự án với mức giá mới thấp hơn khoảng 18% so với cùng kỳ năm 2011. Giá của các dự án đã và sắp hoàn thiện có mức giảm thấp nhất. Trong khi đó, hầu như không có giao dịch tại các dự án ít tiến độ.

Tuy nhiên, nhìn lại thì mức giảm này không thấm tháp gì so với mức tăng giá hàng chục lần của đất dự án kể từ năm 2007 đến nay. Giá đất tăng nhanh, tăng mạnh như cuối 2007-2008 hoặc từ đầu năm 2011 đến cuối tháng 3/2011, đất nền ở một số khu vực phía Tây đã tăng 20%-30%.

Đất biệt thự, liền kề thuộc khu đô thị Văn Khê đầu 2007 được Sông Đà-Thăng Long chào bán với giá 4-4,5 triệu đồng/m2. Lúc đỉnh điểm, thị trường thứ cấp bán lên tới 110 triệu đồng/m2, hiện nay được rao bán 65-85 triệu đồng/m2, vẫn cao hơn khoảng 15 lần so với giá gốc.

Đất dự án Tân Tây Đô, trong năm 2009 có giá 7,5-8,3 triệu đồng/m2, cao điểm là 58-63 triệu đồng/m2, hiện tại được rao bán 25 triệu đồng/m2.

Khu Kim Chung-Di Trạch lúc mới huy động (2008) có giá 10 triệu đồng/m2, khi thị trường lên cơn sốt, giá đất ở đây dù chưa giải phóng mặt bằng xong vẫn lên tới 57 triệu đồng/m2, giờ còn khoảng 20-23 triệu đồng/m2.

Ngay cả dự án đang xảy ra nhiều tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư như Splendora hiện cũng chênh 2,2-4 tỷ đồng/căn, trong khi giá gốc được chủ đầu tư chốt là 42 triệu đồng/m2 áp dụng đối với nhà biệt thự và 21,3 triệu đồng/m2 đối với nhà liền kề.

Dự án này khi mới mở bán vào năm 2009 có giá 1.100-1.300 USD/m2, bao gồm cả tiền xây thô nhưng chỉ những người có tầm ảnh hưởng và có mối quan hệ đặc biệt với chủ đầu tư mới được mua. Thời kỳ đỉnh điểm năm 2010, dự án này trở thành tâm điểm của thị trường, người ta mua tranh, mua cướp bằng mọi giá, khiến tiền chênh của mỗi biệt thự, liền kề tại đây lên tới khoảng 6 tỷ đồng, thậm chí căn đẹp còn chênh tới hàng chục tỷ đồng/căn.

Sau này, cùng với sự sụt giảm của thị trường, mức chênh cũng giảm dần, so với “đỉnh sóng” trên thị trường bất động sản. Đến nay, dự án này đã “bay hơi” 4-6 tỷ đồng/căn nhưng trên thực tế, tiền chênh vẫn không dưới vài tỷ.

Khốn đốn chỉ đến với những người mua bất động sản để đầu cơ, dùng tiền vay ngân hàng, tiền huy động từ người thân ôm hàng lúc thị trường đang ở đỉnh sóng. Khi thị trường trầm lắng, họ không “đẩy” được hàng mà vẫn phải trả lãi vay. Trong khi đó, có được ngôi nhà thấp tầng trong dự án vẫn là giấc mơ xa vời đối với đại đa số người dân đô thị.

Theo thống kê của Savills Việt Nam, năm 2011, mức giá trung bình một căn biệt tại Hà Nội dao động từ 250.000 USD tới 2,5 triệu USD, mức trung bình cho một căn nhà liền kề thuộc khu vực vùng ven như tại Văn Khê, Văn Phú cũng vào khoảng 500.000 USD, còn gần với trung tâm hơn thì có giá trung bình khoảng 850.000 USD.

Các quận Cầu Giấy, Tây Hồ và huyện Từ Liêm có mức giá chào thứ cấp cao nhất với trên 7.500 USD/m2. Hai huyện Mê Linh và Quốc Oai là nơi có mức chào thứ cấp thấp nhất, vào khoảng 1.000-1.200 USD/m2. Còn hiện nay, quận Cầu Giấy có mức chào bình quân thứ cấp cao nhất cho cả biệt thự và nhà liền kề.

Tiếp sau đó là quận Tây Hồ, Từ Liêm, và Hoàng Mai với mức giá dao động từ 87-160 triệu đồng/m2 đối với biệt thự và 125-173 triệu đồng/m2 đối với nhà liền kề. Đa số các dự án ở khu vực Mê Linh, Đan Phượng và Quốc Oai chào mức giá thấp hơn 20 triệu đồng/m2 đối với cả biệt thự và nhà liền kề. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường vẫn thấp. Đặc biệt, các dự án ở vùng 2 rất trầm lắng và dường như không có ai hỏi mua. Thời điểm hiện tại là cơ hội tốt cho những cá nhân có năng lực tài chính, có nguyện vọng sống tại một căn biệt thự/nhà liền kề.

Còn xét về nhu cầu ở phân khúc này, theo một cuộc khảo sát gần đây của CBRE, 86% khách hàng quan tâm đến căn nhà có giá trị bằng hoặc dưới 5 tỷ đồng. Trong khi đó, 68% dự án hiện nay đang chào bán sản phẩm với mức giá bằng hoặc trên 5 tỷ đồng, và chỉ có 32% dự án chào bán sản phẩm với mức giá dưới 5 tỷ đồng-phần lớn các dự án này vẫn trong giai đoạn đầu phát triển.

Hơn thế nữa, mục đích mua nhà đã chuyển từ đầu tư chờ tăng giá (hiện chỉ chiếm 17%) sang để ở và cho thuê (hiện chiếm 83%). Điều đó cho thấy, để “đẩy” được hàng, những người đã lỡ đầu cơ trong giai đoạn trước cần hạ mức tiền chênh xuống thấp hơn nữa.