Đầu tư BĐS cho thuê: “Buôn có bạn, bán có phường”

Hai năm nay, BĐS nhà ở được đánh giá là chuyên “ăn theo hạ tầng” (tạm hiểu là quy hoạch đô thị, hạ tầng kỹ thuật được triển khai thông suốt). Với mảng mặt bằng cho thuê, mô hình đầu tư địa ốc thành chuỗi dịch vụ (dạng tiểu khu) đang lên ngôi.

Xây nhà cho thuê, sắp bão hòa

Tại Hà Nội, từ trung tâm thành phố lan tỏa ra ngoại vi đô thị, là cơ man những cá nhân, hộ gia đình sở hữu nhiều thửa đất rộng hàng trăm mét vuông tới cả hécta đang sinh nhai bằng “nghề” xây nhà cho thuê. Đương nhiên, đối tượng khách hàng cho phân khúc dân dụng này chủ yếu là người lao động ngoại tỉnh thu nhập bấp bênh, sinh viên từ xa tới Thủ đô học tập.

Những căn nhà ụp xụp cấp 4 khi xưa, nay đã hóa thân thành bán kiên cố lợp tôn, có trần chống nóng, khép kín (giá trải dài từ 1 - 2 triệu/phòng tùy diện tích) chưa bao giờ “ế” trong bối cảnh Hà Nội ngày càng đông người.

Nhưng nếu phân tích cụ thể, sẽ thấy đa phần các phòng trọ dạng “giá bình dân - chất lượng dưới trung bình” đều phân bố ở lân cận những KCN, KCX, hoặc có chăng là gần những cơ sở đào tạo đại học, cao đẳng “bất đắc dĩ” phải ở ngoại thành (ngoài vành đai 3).

Nhìn về nội đô, tìm vào những “đại bản doanh” của sinh viên vẫn lưu truyền như Dương Quảng Hàm, Xuân Thủy, Cổ Nhuế, Kiều Mai, Phùng Khoang, Triều Khúc, Kim Giang, Trương Định… thì mới biết, muốn đông khách thuê, chủ nhà cũng phải đầu tư “ra trò”. Những trường hợp phải đập đi, xây lại toàn bộ theo hướng chung cư mini như ông Nam (sở hữu 150m2 đất ở một ngõ nhỏ đường Xuân Thủy) đã quá phổ biến trong giới đầu tư nhà trọ hiện nay.

Tuy vậy, dù có cố gắng bao nhiêu, việc chuyển hóa nhà trọ “truyền thống” thành dạng chung cư diện tích nhỏ để bắt kịp nhu cầu - khả năng người thuê nhà ở Hà Nội cũng khó tạo ra sức cạnh tranh với ngày càng nhiều chung cư thương mại sẵn sàng cho thuê trong trung tâm Hà thành.

Với mảng mặt bằng thuê, mô hình đầu tư địa ốc thành chuỗi dịch vụ (dạng tiểu khu) đang lên ngôi

Khách hàng, người có nhu cầu nhà ở, vẫn chưa thể thoát khỏi cảnh bị DN, dân đầu cơ “dắt mũi”, nhưng rõ ràng, họ đã bình tĩnh hơn thời điểm 2008 - 2012. Đặc biệt, người trẻ luôn chủ động kết hợp cùng bạn bè, đồng nghiệp (độc thân) để tìm thuê các căn chung cư thương mại đúng nghĩa.

“Đắt hơn chung cư tư nhân vài trăm nghìn tới 1 triệu đồng, nhưng bù lại, giá điện nước, tiền thuê nhà, dịch vụ, an ninh, chỗ để xe luôn đảm bảo theo hợp đồng, là điểm hơn hẳn của chung cư thương mại cho thuê”, Nga, sinh viên năm thứ 4 Học viện Ngân hàng, chia sẻ.

Chưa nhắc tới sự kiện 2 khu KTX tập trung quy mô nhất Thủ đô sắp được đưa vào phục vụ sinh viên, nhiều nhà đầu tư “nhà trọ” (bao gồm cả chủ đất) đang khai thác xu hướng kinh doanh mặt bằng mới. Đó là việc săn tìm những lô đất đủ tính pháp lý, có vị trí nằm trong các khu kinh doanh dịch vụ (ăn uống, giải trí, chăm sóc sức khỏe) và cho thuê lại, hoặc trực tiếp khai thác.

Những “mỏ vàng” lộ thiên

Khi đi ăn uống liên hoan mang tính chất bạn bè thân thuộc, sinh viên, người mới đi làm sẽ lựa chọn những quán ăn, nhà hàng thật “ngon - rẻ” tập trung quanh các trường đại học, KTX. Theo đó, dễ dàng nhận ra những con phố đậm chất kinh doanh theo cùng mặt hàng như Lý Văn Phức (chân gà nướng), Tạ Quang Bửu - Trần Đại Nghĩa (ốc và các đồ thủy sản)…
Đi hát karaoke, cà phê “chém gió” hay hàn huyên không lo bị nhân viên phục vụ “nguýt”, điểm đến thường là Nguyễn Ngọc Vũ - Nguyễn Khang (dọc bờ sông Tô Lịch), Nguyễn Trãi (đoạn gần Ngã Tư Sở), Thái Hà mới, Mai Anh Tuấn (ven hồ Hoàng Cầu) hay Lê Đại Hành, Võ Thị Sáu…

Theo tâm lý tiêu dùng, những cửa hàng nằm liền nhau trên cùng một con phố và cùng cung cấp một dịch vụ sản phẩm thì mặc nhiên “tốt” và không phải lăn tăn về giá. Vì vậy, xu hướng đầu tư len lỏi vào các vị trí đất đẹp nằm trong hệ thống (kinh doanh) dần được nhiều người có đam mê với địa ốc tìm tới.

Cách đây chưa lâu, trong một cuộc trao đổi với ông Vũ Mạnh Tiến (Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Dvland), vị này đã chia sẻ chiến lược đầu tư của nhiều khách hàng cũng như của chính đơn vị mình rất táo bạo.

“Bên DN đang nhận được nhiều đơn hàng và cũng trùng với kế hoạch mở rộng hoạt động của chúng tôi, về các mảnh đất nằm dọc bờ sông Tô Lịch nhằm khai thác kinh doanh dịch vụ Karaoke, chăm sóc sức khỏe và cà phê giải khát. Tương lai không xa, khu vực Nguyễn Khang - Nguyễn Ngọc Vũ sẽ “tự quy hoạch” trở thành một trung tâm dịch vụ khổng lồ thu hút đông đảo người tiêu dùng..”, lãnh đạo đơn vị chuyên doanh về mặt bằng cho thuê tại Lê Đức Thọ khẳng định.

Đến nay, đã gần 2 năm, thực tế chứng minh nhận định trên không còn mơ hồ. San sát nhau trên con đường chạy qua Siêu thị dự án 137 Nguyễn Ngọc Vũ, chủ yếu là quán karaoke, cà phê, cơ sở chăm sóc sức khỏe. Nếu tìm tới những hàng quán này vào cuối tuần, hoặc giờ nghỉ trưa, buổi tối, khách hàng thường phải quay về vì… hết chỗ.

Đương nhiên, chủ của các hàng quán, cơ sở kinh doanh tại đây, đa phần là những người đi thuê lại mặt bằng của những nhà đầu tư địa ốc nhanh chân trước thời cuộc. Mảnh đất 52m2 được xây thành nhà 5 tầng, mặt tiền 4m, 7 phòng, có chỗ để ôtô… mới được Tuấn (một nhà đầu tư sành sỏi đã “nhặt” mảnh này từ cuối 2012 với giá 2 tỷ đồng), cho thuê mở cửa hàng spa và bán mỹ phẩm với giá 20.000 triệu đồng/tháng, ký hợp đồng 1 năm.