Đất phía Tây Hà Nội lại nóng?

Dấu hiệu nóng

Thành phố Hà Nội vừa có ý kiến đồng thuận quan điểm với Bộ Xây dựng về việc xây dựng trục Hồ Tây - Ba Vì.

Thông tin này đã khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản kỳ vọng bỏ tiền vào một số dự án tại khu vực phía Tây Hà Nội sẽ thu lợi nhuận cao khi quy hoạch chính thức được thông qua, triển khai.

Đặc biệt, cùng với sự đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, đường sá cùng với những dự tính quy hoạch phía Tây thành khu vực tập trung đầu tư phát triển các đô thị du lịch, đào tạo, công nghệ cao... đã khiến không ít nhà đầu tư bất động sản đang dốc hầu bao cho những lô đất trị giá xung quanh các khu vực được cho là đắc địa tại phía Tây Hà Nội.

Nhiều nhà đầu tư đã nhanh chân gom một số lô đất tại khu Bắc An Khánh, Kim Chung - Di Trạch và Tân Tây Đô, dọc trục Thăng Long... dù giá đất chia lô hay đất của các hộ dân bán tại các khu vực này hiện đã đắt hơn đầu năm từ 3 - 5 triệu đồng/m2. Song các nhà đầu tư này tin rằng, chỉ đợi sau khi đồ án quy hoạch Thủ đô được thông qua trong một vài tháng tới thì giá đất tại đây sẽ đắt gấp rưỡi, gấp đôi.

Một số doanh nghiệp có đất và dự án tại đây cũng tỏ ra phấn khởi bởi số người tìm hỏi mua nhà, đất tại đây đã tăng nhanh sau một thời gian im lắng.

Vneconomy dẫn lời ông Vũ Đăng Nam, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Gia Nam cho biết, từ một tháng nay, số người tìm đến hỏi mua đất khu vực phía Tây thành phố đã tăng đáng kể so với hai tháng trước. Chỉ trong vòng hai tuần nay, sàn giao dịch này đã hoàn tất được 6 vụ mua bán đất tại các khu vực thuộc Hoài Đức, Đan Phượng và khu vực trung tâm huyện Ba Vì.

Tuy nhiên, ông Nam nhận định, đây có thể chỉ là một đợt “sóng nhỏ” của một bộ phận trong giới đầu tư địa ốc toan tính “đón đầu”, hoặc cũng có thể chỉ là đầu tư kiểu a dua theo phong trào.

Nhà đầu tư cần thận trọng

Nhắc lại bài học "cơn sốt đất nông nghiệp tại Ba Vì” hồi đầu năm, GS-TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường khẳng định: “ Cơn sốt đất phía Tây, đặc biệt là sốt đất nông nghiệp tại Ba Vì thể hiện một thị trường bất động sản thiếu chuyên nghiệp, nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp, hoàn toàn hành động theo tin đồn, đầu tư mạo hiểm, gây méo mó thị trường. Nếu như thị trường minh bạch hơn, cả quản lý và nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn thì đã không xảy ra tình trạng này”.

Nhà đầu tư kỳ vọng về khả năng sinh lời của bất động sản trong tương lai nên đón đầu quy hoạch vì vậy đã đổ xô vào khu vực này khiến giá đất bị đẩy lên. Tuy nhiên, nếu giá đất bị đẩy lên cao quá thì có thể sẽ là khởi điểm của một cuộc thoái lui, kéo theo giá bất động sản đi xuống. “Thị trường Hà Nội dù sao vẫn thiếu minh bạch hơn thị trường TP HCM, nên có nhiều cầu ảo, thậm chí nhiều dự án hoàn toàn không có giao dịch vì đã được mua đi đổi lại nhiều lần trên giấy trước khi ra hàng”- GS TS Đặng Hùng Võ nói.

Theo GS- TS Đặng Hùng Võ, để tránh rủi ro, điều quan trọng nhất đối với nhà đầu tư lúc này là tiếp nhận quy hoạch đó như thế nào? Quy hoạch đó với tính khả thi bao nhiêu phần trăm? Sự đảm bảo thực hiện quy hoạch của chính quyền là như thế nào?... “Tất cả những thông tin đó là phải có và nhà đầu tư phải có đủ thông tin đó hãy đầu tư, nếu chỉ nghe đồn thổi rằng “trên đó sẽ phát triển rất mạnh, trên đấy chỉ cần 2 năm nữa tiền đầu tư sẽ được nhân lên gấp đôi”… thì không nên đưa tiền vào để đầu tư. Cần phải có những phân tích kỹ lưỡng, lợi nhuận kỳ vọng phải thực sự có độ tin cậy cao thì hãy làm”.

Một số nhà đầu tư khác và các chuyên gia cũng cho rằng, việc quá kỳ vọng vào khu vực phía Tây thành phố có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro và trở thành thất vọng cho nhà đầu tư nếu đồng tiền đó không được đặt đúng chỗ.

TS. Phạm Sỹ Liêm, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thị & Phát triển Hạ tầng cho rằng, cho đến thời điểm này, quy hoạch của 5 đô thị phía Tây Hà Nội thực ra mới chỉ là định vị và phác thảo. Nếu được phê duyệt, đấy cũng chỉ mới là quy hoạch tổng thể. Nhà đầu tư cần quan tâm đến đến từng quy hoạch cụ thể thì mới có tính khả thi. Để đầu tư bất động sản hiệu quả, nhà đầu tư phải nắm chắc được khu vực mình đang bỏ vốn vào là khu vực nào, nó thuộc dự án cụ thể nào và có nằm trong vùng quy hoạch hay không.

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng trên thực tế nhiều nhà đầu tư đã vội vã rót tiền vào khu vực phía Tây là thiếu sự tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng. Theo ông Cường, “quy hoạch Thủ đô sắp tới có được Thủ tướng phê duyệt thì đó cũng mới chỉ là quy hoạch chung”.

Cần cơ chế quản lý riêng

Trong bài phát biểu mới đây tại diễn đàn Bất động sản vùng Thủ đô, GS- TS Đặng Hùng Võ cho rằng "cơn sốt đất nông nghiệp tại Ba Vì đã nổi lên như một nghịch lý của quản lý".

Theo GS-TS Đặng Hùng Võ: “Quy hoạch chắc chắn sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản, bởi vậy, khi lập quy hoạch cần phải có tầm nhìn dài hạn, đồng thời phải quan tâm đến tính khả thi của quy hoạch, vì sự phát triển chung, lợi ích chung của cộng đồng”.

“Một quy hoạch rất nghiêm túc chờ phê duyệt tác động vào sốt đất thực tế đã xẩy ra. Ở đây cần đặt ra vấn đề tác động của định hướng phát triển Hà Nội về phía Tây lên thực tế của thị trường bất động sản Hà Nội và những giải pháp nào để tránh đi các tác động xấu. Chúng ta cần làm gì là một vấn đề cần được đặt ra nghiêm túc”- GS TS Đặng Hùng Võ nói.

Như chúng ta đều biết, quy hoạch là một việc, nhưng khi áp dụng vào thực tế lại là việc khác. Lịch sử Hà Nội đã chứng kiến rất nhiều bản quy hoạch tổng thể, do tư vấn nước ngoài lập rất bài bản, nhưng chưa lần nào có khả năng thực hiện đầy đủ. Chúng ta không thể sử dụng giải pháp "giật gấu vá vai" trong thực hiện quy hoạch.

Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: “Chúng ta phải thấy rằng triển khai quy hoạch là một câu chuyện rất quan trọng. Tôi cho rằng, nó còn quan trọng hơn là việc vẽ ra quy hoạch, bởi nếu chúng ta không triển khai được đồng bộ thì tự nó sẽ phá vỡ những ý tưởng tốt đẹp nhất mà trong quy hoạch đã thể hiện”.

Trước hết về cơ chế, phải có cơ chế quản lý riêng, nếu không lập tức sẽ bị đầu cơ.

Chúng ta chưa có cơ chế quản lý đất đai tại những vùng đang có quy hoạch vì thế đã tạo cơ hội cho những nhà đầu cơ tung tin đồn, gây sốt đất.

Bài học sốt đất nông nghiệp ở Ba Vì cho thấy, chúng ta cần một biện pháp quản lý vùng đất quy hoạch hoặc đang được quy hoạch. Bởi trên thực tế, khi một ý tưởng quy hoạch được đưa ra, lập tức giá đất nơi đó sẽ có sự thay đổi rất lớn./.